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1马鞍山当涂小黄山地块项目定位报告2010.72报告框架上篇市场调研篇宏观环境分析宏观经济分析房地产总体现状与预测供求市场分析典型个案分析中篇项目定位篇项目概况分析项目SWOT分析项目客群定位项目产品定位建议建筑规划建议智能化建议后期营销建议下篇项目企划篇文案秀稿VI及广告表现3上篇市场调研篇宏观环境分析4当涂县位于安徽省东部，介于南京与芜湖之间，地处长三角城市群顶端，与江苏江宁、高淳、溧水3县(区)接壤，与江苏边界线总长度为126.9公里，拥有长江岸线20公里，是安徽省重要的沿江、沿边县。全县总面积1346平方公里，总人口68万，辖10镇4乡。当涂地处长江下游平原，除中部、东北部有小片丘陵外，大部分为河渠纵横、平坦开阔的圩区。东部的石臼湖为皖、苏界湖。宁铜铁路、宁芜高速、205国道、314省道穿境而过，内河可航且与长江相通。当涂属典型的江南鱼米之乡，是全国著名水产大县、全国河蟹生产强县。矿藏资源丰富、矿藏有金、银、铜、铁、硫等，铁矿储量居华东之首，达5亿吨。地理人文，自然环境56当涂县区位条件较好,地处南京、马鞍山、芜湖等城市群间，交通十分便捷，沪铜铁路、皖赣铁路、205国道、314省道及拟建中的沿江高速公路贯穿县境，长江在当涂境内有19公里，其支流姑溪河、青山河常年通航。县城距芜湖朱家桥外贸码头30公里，距马鞍山外贸码头20公里，建设50万吨级内贸码头一座，距芜湖湾里军民两用机场及芜湖长江大桥均为20公里；距南京禄口国际机场40公里。交通区位7宏观经济分析8当涂拥有丰富的经济资源。有良田5万公顷，盛产水稻、油菜籽、优质棉，是全国重点扶持的500个粮棉大县之一。全县有水面3万公顷，其中可养水面1万公顷，盛产鱼、虾、蟹、鳖等水产品，被列为安徽省沿江水产开发示范县，全国渔业生产先进县。改革开放以来，当涂经济实力位于全省前列。具有地方特色的工业体系已初步形成，主要有冶金、建材、机械、化工、纺织、食品等行业。当涂自然资源及经济发展状况92007年全县人均生产总值已达到13837元，折合2017美元，首次突破2000美元大关。经济结构逐步调优。第一、二、三产业增加值占生产总值的比重由上年的23：47：30调整为21：50：29。二次产业比例首次超过50%，以工业为主导的经济增长格局已经形成。全县行政区域面积1346平方公里。年末全县户籍人口648886人，其中男336848人，女312038人。2005年当涂县位列安徽省十强县之首。2008年当涂县完成城镇建设项目投资101亿元，超过大部分安徽地级市辖区，位列全省县级第一。2009年，当涂经济保持平稳较快发展的良好势头。全县生产总值达150.4亿元，增长19.1%；固定资产投资174亿元，增长44.5%。2009年城乡建设在完善功能中快速推进，新拉开发展框架5公里，县城已建成区面积超过23平方公里。经济发展10工业生产快速增长。全年完成工业增加值39.96亿元，增长28.7%，工业增加值占GDP的比重达44.5%，工业在全县经济中的主导地位日益突出。规模以上工业发展势头良好，全县240家规模以上工业企业完成总产值116.40亿元，实现销售产值111.35亿元，实现利润总额7.25亿元；全县销售收入超亿元的企业有15家，税收超千万的企业有8家，进入中国私营企业纳税百强的企业有2家。建筑业发展势头良好。全县完成建筑业总产值13.15亿元，比上年增长36.6%；完成建筑业增加值5.11亿元，比上年同期增长27.0%。房屋建筑施工面积145.82万平方米，完成房屋竣工面积112.73万平方米，分别比上年增长13.3%和12.6%。二级资质以上建筑企业实现利润总额3903万元,同比增长37.0%。工业、能源和建筑业11消费需求保持旺盛态势。全年实现社会消费品零售总额19.76亿元，比上年同期增长17.1%。全县实现限额以上批发零售业商品销售总额21.03亿元，同比增长28.3%。招商引资规模继续扩大。全年招商引资实际到位资金27.7亿元，增长25.9%，实际利用省外资金22.8亿元，增长35.2%。对外经济飞速发展。全年完成进出口总额2334万美元，增长279.5%，其中：出口总额2329万美元，同比增长276.3%。实际利用外资2300万美元，增长25.3%。国内贸易和对外经济12固定资产投资持续较快增长。全年完成全社会固定资产投资72.5亿元，同比增长42.6%。其中完成城镇固定资产投资56.8亿元，增长41.2%；房地产开发完成投资70亿元，增长66.5%；农村投资完成8.7亿，同比增长35.5%。固定资产投资持续较快增长，为县域经济的持续快速发展奠定了基础。城镇面貌大为改善。县城建设完成投资16亿元，新区扩容3平方公里，新增绿地30万平方米，新建城市道路10公里。小城镇建设完成投资14亿元，承载功能进一步增强。固定资产投资13财政收入实现新突破。全年完成财政总收入11.28亿元，同比增长47.3%，其中，地方一般性预算收入6.03亿元，同比增长50.4%。财政收入两年实现翻一翻,在全省县级排名第三，比上年前移两位。县经济开发区完成税收1.6亿元，太白镇财政收入超2亿元，博望镇、姑孰镇财政收入超1亿元。财政支出继续增长。预算支出为10.91亿元，同比增长38.1%，其中支农、科学、科技三项及教育支出分别比去年增长161.7%、329.4%、33.5%和54.5%。民生工程得到较好保障。全县确定了30项民生工程，启动实施28项，完成投入3.2亿元。在全省县级率先实施新型农村养老保险、医疗保险和完成农村饮用水安全工程。金融业稳步发展。全县金融机构各项存款余额为63.27亿元，比上年同期增长19.4%。其中，城乡居民储蓄存款余额为43亿元，比上年同期增长15.7%。金融机构各项贷款余额为28.59亿元，同比增长38.4%。其中，农业贷款5.74亿元，同比下降13.8%。财政和金融14房地产总体现状与预测15宏观调控2010年的地产市场，政府宏观调控对楼市的影响力成为主导因素，宏观调控的收紧必然造成各类需求的压抑，目前上海等地开始放松对三套房的贷款是否标志着本轮调控弱化？后续调控的力度是逐渐放缓还是会有新一轮的收紧，均存在较强的不确定因素！但宏观调控的背后必然存在着市场需求的压抑，楼市报复性反弹的可能依然存在。超思维观点：2010年乃至随后的几年，由于人民币升值、通货膨胀、流动性以及地方政府债务危机等突出问题的存在，中国经济发展面临着前所未有的难度，宏观调控面临的内外部环境更加复杂，调控措施所能达到的预期效果更加不确定！10年下半年及11年的地产项目，做好多方面预案，快速对市场及政策的信号做出反应，踩准市场点将是项目成败的关键！1617根据当地房地产板块的划分，整个市场可分为城中、城南、城北、城东、城西五大区域城中区城北区城东区城西区城南区18城中区：以姑孰新城为代表，该区域为老城区，市政配套设施、周边商业等均较成熟，属于居民比较趋向居住的区域，商品房价格较高，土地供应较少。城南区：以安置房小区和合花园、东城水岸、东城蓝湾等为代表，该区域紧靠县城南侧的姑孰河，受到河流影响，城区向南发展的可能性很小。城东区：县城振兴路以东为城东区，该区域内主要有九韵国际，山鹰香榭美地等项目，此处属于县城最东侧，此区域往外围扩展可能性不大。市场配套需要有待加强。城西区：青莲路向南、姑孰路向西为该区域，该区域有阳光花园和姑孰鑫城等成熟项目，县城西侧受到国道与铁路线影响，像西发展的可能性较小，目前外围主要为工业区。城北区：本案地块所处区块，青莲路向北、振兴路向西为该区域，该区域全部为新开发项目，比如正元香槟城、金汇康郡等，发展前景极为广阔，县政府、行政中心、广电局等已经全部搬迁过来，随着马鞍山市的南扩与当涂县县城的北拓，该区域将成为新的城市中心，目前该区域市政配套有待进一步提高，该区域发展空间较大。19根据城市规划与发展轨迹来看，未来几年内，当涂城市主要发展方向为城北新区及城东新区，其中城北新区因为离马鞍山市区最近，契合马鞍山南拓，当涂北延的发展方针，未来肯定成为当涂县城市化进程发展的主要方向，相关配套也必将日益完善。结论20房地产市场需求处于平稳增长：随着当涂县城市化进程的快速发展，近几年内将会有大量的农村人口进城居住与就业，这些无疑会为房地产市场上的销售与租赁增加一剂强心针。投资与自住相结合，保证了未来几年内当涂县的房地产市场处于一个健康快速发展的市场。外部投资需求进入：由于当涂处于南京、马鞍山、芜湖的中心位置，且住房价格远远低于三市，因此吸引了该三个城市尤其是马鞍山市的大批购房者前来购买，外部的投资者介入刺激了当涂县房地产市场，同时价格也远远高于同类县城。房地产市场进入处于产品与服务竞争阶段：随着当涂县几个大项目的入市，提高了当涂县人民对小区产品、物业、环境和配套规模的需求。购房者不仅仅在价格上作比较，在产品、物业、环境和配套会作为主要比较对象。市场不断扩大带来机会：根据当涂县十一五规划，未来几年内将有200-300万平方米的需求量，同时股市的惨淡，将有大量资金转入相对比较稳定的房地产市场。当涂房地产总体现状21供求市场分析22根据当涂县网上房地产数据分析,从05开始至10年6月，当涂县纳入网上销售楼盘共计30个，累计可销售房源约1.8万套、累计可销售面积约为200万平方米（已领销证）。截止到2010年6月30日：当涂县可销售房源约2500套，累计可销售面约30万平方米（已领销证）。在售楼盘市场存量约10万平方米（未领销证）。目前蓄水项目预计今明两年将上市约15万平方米。待上市项目总计约15万平方米。总计今明两年当涂市场总供应量近70万平方米。供求关系分析23根据上述盘点，今明两年当涂县预计商品住宅供应量在70万平方米左右。根据之前当涂县房地产市场成交情况分析，当涂县的住宅年去化量在35万平方米左右，由此可见当涂市场已进入供方白热化竞争阶段。。还需注意的是，近期当涂县政府正式启动了100万平方米的拆迁安置房项目五星佳苑项目，届时将会给当涂县的房地产市场带一定的冲击。结论目前市场的供求关系在一定时间内将持续供大于求的状态。预计供求比在1：0.65。2425典型个案分析26我司选取了同处城北新区板块的两个楼盘，金汇•康郡和正元•香槟城两个项目做重点分析。金汇•康郡楼盘名称：金汇•康郡开发商：当涂县金汇房地产开发有限公司项目位置：当涂东营北路（太白路口）县检察院旁售楼处：东营北路（太白路口）县检察院商铺售楼电话：6785778/6785668销售信息：预计8/9月份开盘，预计价格在3500左右物业类别：多层、高层、商业建筑类别：框架交通状况：202路占地面积：160亩绿化率：35%容积率：1.78总建筑面积：19万平米物业公司：现代物业学区房：当涂一中、汗青中学位于小区东面，小区自配景观设计：浙江杭州城建园林设计院投资商：浙江经协集团27金汇康郡是马鞍山首个运动概念楼盘，规划有多层花园住宅和高层景观公寓。项目结合地块三面环水的优势，以“运动人生，活力社区”为主题，打造运动和健康主题概念的创新型社区。并在住区内引入羽毛球、网球、篮球、塑胶跑道、沿河慢跑道、高尔夫果岭及全民健身平台等多项运动设施。传达“当你靠近运动，健康就会靠近你”的健康生活理念。整体规划28首期开发9栋多层，共计306套套型比例：87平方米（2/2/1）共计60套，占首期户型的20%103.3-110.3平方米（3/2/1）共计144套，占首期户型的47%125-127平方米（3/2/2）共计66套，占首期户型的22%135-140平方米（4/2/2）共计36套，占首期户型的11%户型比例29优势：1、马鞍山客户对该楼盘非常认可，2、紧靠政府周围未来发展潜力较大。3、社区内配备商业与会所，方便以后业主生活。4、社区以运动、健康为主题，运动设施较全。劣势：1、位置较为尴尬，既不靠老城区，又不靠近新城。2、未针对当涂县进行多少宣传，当涂本地人对项目不了解；3、长江国际大酒店矗立在项目前面，后面的房源采光会受到一定的影响。推广分析：本项目的推广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