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万科红旗河沟项目产品定位报告谨呈：万科重庆公司万科红旗河沟地块产品定位报告一．重庆市宏观经济概述二．江北区经济素描三．地块分析四．竞品分析五．项目总体定位总体目录︱Contents一．重庆市宏观经济概述1.1重庆与代表城市宏观经济比较1.2重庆与代表城市房地产比较1.3重庆未来展望Contents11.1重庆市宏观经济与代表城市比较2007年重庆和代表城市宏观经济比较0500010000150002000025000总人口（万）社会零售品消费总额（亿）人均支配收入（元)GDP(亿）总人口（万）3235764.251378.68959.11112.31213.3社会零售品消费总额（亿）1661.23921.583847.791603.741357.23800.2人均支配收入（元)137151266223623163571484921989GDP(亿）4111.821737.112188.855018.283324.49353.3重庆西安上海天津成都北京重庆市是全国拥有人口最大的城市，GDP的生产总值位于西部第一，人均可支配收入，相对较少，社会零售品消费位于西部前列，未来消费潜力较大。注：数据来源于各市统计局重庆在全国属二线城市，是西部的桥头堡，未来发展潜力巨大。1.2重庆与代表城市房地产比较07-08上半年商品房成交对比050001000015000总供应量（万方）月成交量成交量（万平方）成交均价（元/平米）总供应量（万方）2053.6699065312925.36802.96370.42480521.62844.56281.036月成交量149.03129.17103.576.91105.4598.16163.631.2761.5352.66成交量（万平方）1788.4155012429231265.5589.77800187.63369.2316成交均价（元/平米）33351194363834143565341321358473494356.95100重庆北京天津西安成都重庆北京天津西安成都2007全年2008上半年重庆市房地产成交量位于西部第一，性价比较高，未来增值潜力巨大，同时也是投资潜力较大的城市之一。重庆房地产市场受政策影响较小，抗风险能力强，消费较为理性。注：数据来源于各市统计局重庆未来经济发展潜力巨大，房地产市场需求量旺盛；重庆虽属二线城市，但是随着“新特区”，“第三区”等利好消息的出台，其经济发展后劲较强，预计未来住宅缺口达到约1.6亿方。1.3重庆未来展望07年重庆市常务副市长黄奇帆指出重庆市今后十年内将投入6000亿元，新建城区面积600平方公里，新增城市人口600万。重庆市委书记薄熙来在07年全市经济工作会议指出要在全市经济社会的各个领域，全面贯彻落实总主机的“314”总部署，以“314”为重庆发展的总纲，推动重庆又好又快发展，实现重庆新的跨越。若按照人均住宅最低需求30平米/人，十年新增人口600万，由此可粗略推算出未来十年，需求商品住宅约1.8亿平米，人口的增长对商品房需求明显旺盛。二．江北区经济研究2.1江北区经济总述2.1江北区经济—GDP2.2观音桥商圈研判2.3江北区房地产扫描一2.3江北区房地产扫描二2.4江北区未来展望Contents22.1江北区经济总述2007年江北和各区经济指标对比10005010001001000150100020010002501000300100035010004001000总人口（万）GDP（万元）人均可支配收入（元）社会零销总额（万元）总人口（万）60.1622.451.5375.4179.4256.6365.0492.73GDP（万元）2794987938924179794722963613745555156800411021662454598人均可支配收入（元）1447813705137561388111570116291370513708社会零销总额（万元）2075391150341104462312354651475932985516438138834397渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区注：数据来源于市统计局江北区人均可支配收入排在各区前列，消费潜力较大，购买力增强。江北区人均可支配收入较多、商业发展基础较好2001-2007重点区域GDP增速比较14.70%16.90%16.50%21.50%21.80%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%渝中区南岸区江北区九龙坡区沙坪坝区江北区GDP历年来增速明显，年平均增速为21.8%，位于重点区第一位，为其消费支出打下良好的基础。2.1江北区经济—GDP发展起步较晚，但是发展后劲十足注：数据来源于市统计局2.2观音桥商圈研判观音桥商圈成为发展最为强劲的区域，大有超越第一商圈－－解放碑之势来自重庆市经济网站商圈年购买力（亿元）日均人流量商业供应量（万方）解放碑130超过30万120观音桥90超过20万100沙坪坝104超过15万85南坪60超过20万70杨家坪90超过20万70江北区零售市场发展极为迅速，近期已跃升为重庆市第二大商圈，为新兴业态和品牌的进入创造了契机和可能。随着商圈的扩容，大量人口的迁入，同时将造就巨大的消费潜力。2.3江北区房地产扫描（一）2007年各区商品住宅成交对比280218266371316224150106967043463454987118632529252540275637613265298535914161343631262719139864050100150200250300350400南岸区渝北区北部新区江北区九龙坡区沙坪坝区渝中区大渡口区北碚区-2000-1000010002000300040005000供应量（万㎡）成交面积（万㎡）建面成交均价（元/㎡）月均成交量（万㎡）表一房地产成交量和销售价格都是重庆较为活跃的区域注：数据来源于市统计局08年上半年各区商品房成交对比956947448551151411068577325530262368967635322493048935102384432893193328142643880020406080100120南岸区渝北区北部新区江北区九龙坡区沙坪坝区渝中区大渡口区北碚区-2000-10000100020003000400050006000供应量（万㎡）成交面积（万㎡）月均成交量（万㎡）建面成交均价（元/㎡）2.3江北区房地产扫描（二）表二江北区为重庆商品房成交的热点区域，无论成交量和成交均价均排在各区前列，同时属于重庆中高端楼盘聚集区域，随着商圈的进一步阔容，将进一步带动房产的发展。08年的成交量从第四位跃升到第三位注：数据来源于市统计局2.4江北区未来展望江北区被市委、市政府确定为重庆未来行政,交通,商贸,文化中心，随着总部经济区在这里的定格，江北区将成为重庆最具发展潜力的区域之一,也是住宅和商业地产开发的重点区域。3.1项目区域属性分析3.2项目四至3.3地块内部情况分析3.4地块经济技术指标3.5地块交通状况分析3.6地块车流量、人流量分析3.7地块周边配套分析3.8地块资源清单3.9地块不利因素梳理3.10地块未来发展前期简析3.11地块初步定位研判Contents3项目地块研究3.1项目区位*位于观音桥城市副中心重庆强势崛起的城市核心商业商务区，重庆向北的趋势将势必使区域辐射能力进一步增强*成熟的区域现状经过几年的高速发展，地块周边已具备了成熟的商业氛围及居住氛围*楼市风向标三北区域是重庆房地产市场主要发展方向，同时也具备了重庆楼市的标杆作用位于重庆观音桥商圈，商业商务成熟度高3.2周边环境东至红旗河沟转盘主干道；南靠外贸大厦；西到交警八支队；北临都市广场紧邻城市主干道，地段优越，配套完善，通达性强3.3地块分析项目地块内部有大量待拆迁的老居住区，内部生活配套齐全，生活氛围较浓。地块至北向南有缓坡。约有10~15米的高差。地块处于城市低洼地带，且地块沿建新北路段，低于道路标高，易积水积尘。从用地性质上来看，项目地块大致分为商业和住宅两大部分。商业部分：地块紧邻城市主干道，交通便捷，有较高的商业价值。居住部分：地块位于重庆江北鹞子丘老居住区，内部生活配套成熟。居住人群主要为重庆主城区内的中低收入阶层。地块内部较为平整，易于规划，但拆迁量较大3.4项目经济技术指标项目数值总用地面积58400㎡总建筑面积560000㎡建筑占地面积32704覆盖率56%绿化面积2760㎡容积率不大于8.5本地块大致分为A、B两部分。其中A地块的用地性质为商业，B地块为住宅。3.5交通状况:道路通达性极强，交通顺畅，路线丰富*人流动线顺畅多条主次干道交错，人流动线十分顺畅*道路通达性强，公交线路丰富紧邻城市重要干道，道路条件较好；46条公交线路，通达主城各区域*轨道交通呈现在即轻轨3号线2010年即将通车，车站紧邻地块3.6地块周边车流量、人流量分析红锦路的车流量最大，以小型私家车为主。红石路车流量最小。红锦路公交车1057小型车5861109红石路公交车854小型车201624红黄璐公交车852小型车212438建新北路公交车171415小型车755068辆/min统计时间：10：00－10：30；12：00－12：30；18：00－18：30由于缺乏相应的商业引导人流，在项目位置呈现出人流量骤减的特征。本区域商业潜质较高，急需城市综合体引领片区形象3.7地块周边数量可经营面积（万平方米）代表项目商场百货55150左右远东百货、茂业百货、写字楼1387.8北岸星座、同聚远景、嘉年华大厦、未来国际项目区域2.5公里范围内商业配套较为齐全，大型商业（如远东百货）以及社区商业（协信黄金海岸）共计约55个，可经营面积约150万平方米。写字楼项目共计13个，建筑面积达87.8万平方米。配套完善，商业氛围浓厚。项目地处商圈内，配套完善，商业氛围浓厚3.8地块资源清单内部资源1.地块内部有大量建成于80~90年代的居住区，有较浓的生活氛围。2.地块内部地势起伏，原生植被较为丰富，可以应势造景。外部资源1.项目附近交通网路发达，享受城市中心发达交通线路。2.轻轨三号线和规划中的轻轨六号线都经过项目所在区域，交通将更加便捷。3.项目临近花卉园和观音桥步行街，可享有较好的城市景观。4.项目周边配套齐全，并且紧邻观音桥中学和观音桥小学。商业气氛1.项目附近已经有建马特、苏宁电器、中百超市等大型商业入住，有一定的商业氛围。2.观音桥步行街的扩容对本案所在区域的发展有较大促进作用。3.9不利因素梳理项目本体1、项目地势低洼，积聚污水。2、地块内部不平整，土石方量较大。区域市场1、世纪英皇作为大型综合商业与本项目将形成直接竞争。2、红旗河沟区域形象较差。3、项目周边有长途汽车站，对项目形象有较大影响。3.10未来潜力在区域发展的联动作用下，在北部新区将成为中国重点开发的“第三区”的情况下，项目所在区域将会快速发展。项目临近轻轨三号线红旗河沟站，2010年轻轨三号线的运行将为本项目带来巨大的人流量。规划中的轻轨六号线经过项目所在区域。项目的交通优势将更加明显。观音桥步行商业街正在逐步扩大范围，区域发展将会进一步升级。项目周边大部分为商业用地，随着世纪英皇等项目的运营，该板块与观音桥核心商圈连成一气。观音桥商圈进一步扩容，本案是江北区政府确定的核心发展区域3.11项目地块研究结论提取（一）项目地块按用地性质大致分为两大部分：地块A（商业地块）：配套：周边写字楼密集，配套成熟。环境：建新北路将地块与观音桥核心商业区连通。但地块紧邻交通干道噪音干扰大，而且靠近长途汽车站人流复杂。交通：紧邻城市主干道，有多条公交线路经过，并且项目区域紧邻轻轨三号线，到主城各区都极为便利。交通高度发达。结论：A地块商务属性高，商业价值高地块B（居住地块）：配套：生活配套完善环境：位于江北鹞子丘片区，较为安静，周边生活气氛浓。交通：紧邻建北六支路，建北八支路。交通便捷结论：B地块
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