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项目经济测算培训2010.3.10静态经济测算培训内容•一、静态经济测算概念探讨•二、静态经济测算内容说明•三、静态经济测算操作流程•四、结合案例的实际应用一、静态经济测算概念•什么是静态？指不考虑货币时间价值，按同一时点计算•什么是经济测算？通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估一个项目获利能力的过程；•我们对静态经济测算的理解即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估项目获利能力的过程。二、静态经济测算内容项目利润=销售收入成本及销售税费各物业销售面积各物业销售均价X开发成本开发费用销售税费•土地取得成本•前期工程费用•建安工程成本•基础设施费用•配套设施费用•开发间接费用•管理费用•销售费用•财务费用•营业税•城市建设维护税•教育附加费注：此处项目利润为毛利润，指未扣除土地增值税和所得税的利润三、静态经济测算操作流程1、明确项目规划设计指标2、估算销售收入3、估算成本费用4、计算土地增值税5、出项目损益表三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表根据项目用地指标和规划设计方案，明确项目的规划指标：用地指标建筑面积：区分地上、地下及不同业态可售产品：区分住宅、商业、车库三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表根据各业态可售面积和项目的价格定位，计算项目的总销售收入：住宅收入=可售面积X售价商业收入=可售面积X售价车位收入=可售个数X售价三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表土地成本一般按(土地成交价+补偿款+税费）计算：土地成交价格：一般包括政府土地收益和土地开发建设补偿费，按实际成交价格计算;补交政府土地收益：因增加地上建筑面积、地下经营性面积及改变土地用途需要补交的政府土地收益,按实际发生额计算；土地契税:按土地成交款的3%。三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出,按建安工程费的3%左右计算:可研及顾问费：建筑工程费的0.1%左右勘察费：建安工程费的0.1%左右设计费：建安工程费的1%－3%临时水、电、路、场地平整等：建安工程费的1%。三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表建安工程费用包括土建工程、安装工程及装修工程,按建筑面积X单方造价计算，如下表不同类型建筑单方造价（元/平方米）独栋、联排、叠拼1400－1800普通板楼（砖混结构、不带电梯）1200－1300高标准板楼（框剪结构、带电梯）1500－1600高层板楼、点式塔楼1600－1700高层塔楼1800－1900住宅下底商1700－1800购物中心、超市等（含装修）3000－4000中档写字楼标准（含装修）3500－4000高标准、星级写字楼（含装修）5000－6000车库、人防、设备等2200－2500三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出，按市政费用+道路费用+绿化费用计算。市政费用：按地上建筑面积X单方造价（200-300元/㎡）计算道路费用：按道路占地面积（总用地面积*15%）X单方造价（200元/㎡）绿化费用：按绿地占地面积(总用地面积*（1-建筑密度）-道路占地面积)X单方造价(300-500元/㎡)三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表配套设施费指的是不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，如小学、幼儿园、医院、会所及一些代征用地等,按建筑面积X单方造价计算。幼儿园、学校：建筑面积X单方造价（1200元/平米）会所配套：建筑面积X单方造价（根据会所档次，高档会所5000元/平米）市政公园(如果有)：公园占地面积X单方造价（400-500元/平米）三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，习惯按（前期费用+建安成本+基础设施+配套设施）X3%计算。三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表销售费用：指企业在销售住宅、商业等商品过程中发生的各项费用，包括项目宣传推广费用、销售人员工资等，一般按销售收入的3%-4%计算管理费用：指企业行政管理部门为组织和管理房地产开发而发生的各项费用，包括人员工资、业务招待费、办公费等，按扣除土地成本后的开发成本的X3%计算财务费用：指开发企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息支出及相关手续费等，按实际发生额计算（一般按项目滚动开发的方式确定融资规模和费用，还需要深入探讨….）三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表“两税一费”，包括营业税、城市维护建设税及教育附加费，按销售收入的5.5％计算。其中营业税为销售收入的5.0％；城市建设维护税为营业税的7.0％；教育费附加为营业税的3.0％。三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表土地增值税应纳税额计算方式增值额（A）/扣除项目金额(B)计算式=50%A×30%50%-100%AX40%-BX5%100%-200%AX50%-BX15%200%AX60%-BX35%其中:扣除项目金额=房地产开发成本*1.2+房地产开发费用+两税一费增值额=销售收入-土地增值税扣除项目土地增值税实行四级超率累进税率：三、静态经济测算操作流程1、明确项目指标2、估算销售收入3、估算投资成本4、计算增值税5、出损益表利润总额=销售收入-开发成本-期间费用-销售税金-土地增值税净利润=利润总额-所得税=利润总额（1-25%）税前投资利润率=利润总额/总投资税后投资利润率=净利润/总投资四、实际案例案例背景1、2010年初，XX公司通过拍卖方式以12亿元的总价竞的北京A地块的土地使用权，该地块位于北京市朝阳区，总用地面积5万平方米，建设用地面积5万平方米，容积率2.4，总建筑面积12万平方米，建筑密度30%,绿化率30%，建筑控高80米；2、XX公司聘请伟业投资顾问进行项目的前期产品定位工作，伟业建议方案如下：规划方案技术指标地上住宅建筑面积10万㎡，地上配套商业面积1万㎡，配套学校面积5000㎡，会所面积5000㎡，地下车库及人防建筑面积3万㎡，其中地下车库面积2万㎡，合计500个价格定位住宅20000元/㎡，商业30000元/㎡，车库10万/个经营模式出售现在需要我们就该方案进行静态的经济测算，估算项目的投资收益率以及投资收益率关于销售价格的敏感性分析？
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