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凤凰山国际俱乐部别墅项目定位提案策划部2012年4月市场篇定位篇地块篇地块分析宏观市场竞争市场SWOT分析产品建议产品定位运营策略产品篇营销篇项目资料项目位置太谷县康元路医药工业园区内占地面积1600亩物业类型别墅、会所、球场、配套设施生态园、酒店、娱乐中心总投资3.5亿交通距太原48分钟车程备注高尔夫球场于5月起运营，地块别墅规划区北向山地地貌，西向公路，南向耕地，东向耕地；项目特征别墅A区：紧贴咸阳河，周边是高尔夫前9洞区域，该区域具有高尔夫景观与咸阳河水景双向观景优势；俱乐部会馆网球中心练习场别墅B区：邻近凤凰山，背靠南向山地，北向高尔夫球场；有北向观景优势，南向山地区域应开发山地景观，以期整体拉动项目运营；项目区域地块被自然分割成两块，适合做分区别墅，别墅A区域临近康元路与咸阳河，别墅B区域临近凤凰山与高尔夫球场；区域交通与竞争环境交通：本项目可凭借108、208国道交通路线，同时可凭借一定距离太长高速公路交通；客群：本项目目标客群区域以太原区域为主，少量的晋中、阳泉客群；梅园高尔夫凤凰山高尔夫劣势分析：1、本项目同类竞争项目梅苑山庄拥有高速公路交通优势，同时有208交通优势；项目客群十分容易被阻隔；2、本项目与梅苑山庄客群区域基本雷同，针对太原、晋中、阳泉客群，梅苑山庄更具有地域覆盖优势与地缘优势；高尔夫别墅区位选择高尔夫别墅的开发关键在于高尔夫别墅给客户带来的隐性心理满足与需求；现实层面的商务、政务与经济利益；高尔夫别墅价值点分析景观资源商务资源心理满足社区资源项目价值点分析景观资源商务资源心理满足社区资源1、高尔夫球场；2、咸阳河水景；3、凤凰山景观；4、田园风光；1、高尔夫会员2、高档消费品群体3、商业会晤氛围4、闽商会所1、标准18洞锦标赛球场；2、独特的木质产品别墅；1、星级酒店2、水上娱乐中心3、运动中心4、农业生态园项目地块总结1、48分钟车程，具有临近太原区域的交通优势，球场临近乡村干道，存在一定品质环境弊端；2、标准18洞锦标赛球场，1600亩的占地面积；能够达到标准球场的用地规模；3、咸阳河与凤凰山景观优势需要进一步强化，需要凸显项目的山水优势；4、项目球场尚未正式运营，会所及其配套设施尚未启用，别墅项目所需配套资源优势未能呈现；定位篇地块篇地块分析竞争市场SWOT分析产品建议产品定位运营策略产品篇市场篇宏观市场营销篇市场分析——宏观经济分析总结：1、山西省GDP持续增长，2009煤炭产业整合与金融危机共同作用，山西经济保持平稳，并逐步向新型产业发展，未来商贸、物流、工业等产业将成为主流；高智、高薪客群将逐步扩大；2、2010年山西省第二产业一支独大，占到国民经济的一半以上；2011年适当调整，增速有所减缓，但国有企业高收入与富豪阶层将迅速扩大，比重增加；经济基本形势逐步复苏，且发展势头强劲；2007—2011年，城镇居民可支配收入保持平稳增长趋势，增长率不稳定性较大，增长幅度波动较小；总结：人均可支配收入增长与平均增长率促使居民消费逐步多样化，流向旅游休闲产业的资金可以保持稳定或增长趋势；市场分析——消费市场分析893.491083.461342.5921.5521.3923.92020040060080010001200140016002009年2010年2011年2020.52121.52222.52323.52424.5生产总值（亿元）增长率（%）2009年2010年2011年生产总值（亿元）893.491083.461342.59增长率（%）21.5521.3923.92旅游市场经济走势山西省宏观经济走势：2009——2011山西省休闲旅游总收入平均增长率达21%，远远大于同期全国增长水平；处于早期快速发展，逐步成熟阶段；山西旅游产业继承了十一五的良好发展趋势与山西发展中部旅游文化大省的政策前提下，旅游收入消费高速发展；总结：旅游休闲经济较为活跃，短期内处于高速发展水品，市场机会前景较大；山西休闲旅游市场状况5.62.83.25.76.912.413.416.826244.17.37.113.814.70510152025302009年2010年2011年娱乐（%）理疗（%）购物（%）餐饮（%）门票（%）休闲旅游市场分类分析娱乐理疗购物餐饮门票2009年4.12.87.112.4262010年5.63.26.913.4242011年7.35.713.816.814.7增幅小，发展期高速成长，成熟期衰落期1、休闲娱乐市场消费额迅速增加，门票消费下降，休闲游乐市场逐步由观赏性项目向体验性项目转移；2、娱乐、理疗市场增速较小，未来发展前景看好；购物、餐饮增长飞速将很快走向成熟稳定期；项目名称售价容积率绿化率项目位置物业类型东龙壹湾9500元/平米0.5350%小店机场大道延长线（民航路）太榆路东1500米联排、独栋、双拼花香丽舍9000元/平方米1.5640%小店高速路口往南1.5公里联排五龙湾阳光海岸10000元/平方米3.0045%五龙口街与经园路交汇处往北400米左右叠拼得一·理想国待定0.8365%太原长风东街与东峰路交叉口，长风高速收费站向东双拼、联排绿地诺丁山待定1.1635%长风高速收费站往东1公里联排、独栋盛高·山鼎待定0.9440%长风东街收费站东南约1.5公里独栋、联排、叠拼复地东山国际待定1.245%迎泽长风东街收费站往东800米双拼，叠拼藏山墅5000元/平米0.560%晋源新晋祠路天龙山路晋祠公园左侧联排、双拼、独栋东山艺墅约5000元/平米1.540%￥山西冀福祥建筑开发公司联排太原别墅市场供应分析总结：太原及周边区域别墅市场全部以居住型别墅为主，独栋别墅产品极为稀缺，太原市区域价格维持10000元/平米，周边县市及地段较差区域价格随行就市而定；别墅市场需求分析2011年6月初搜房网对广大网友展开了2011太原别墅消费大调查，在别墅产品物业的类型方面，网友们更加的倾向于小独栋的别墅，有62%的网友选择了小独栋别墅。总结：1、别墅客群分析：太原市别墅市场客群倾向于小独栋别墅，其次为大独栋别墅，再次为花园洋房；2、客户需求分析：别墅客群倾向于独立性，价值性，私密性，对物业品质感要求较强；定位篇地块篇地块分析宏观市场SWOT分析产品建议产品定位运营策略产品篇市场篇竞争市场营销篇晨憬吕梁山莱茵湖凤凰山梅苑高尔夫别墅竞争市场山西省高尔夫市场概述：高尔夫在山西作为一种高档休闲贵族化运动，目标客群以高端客群为主，主要区域集中于以太原为核心的周边区域，吕梁山高尔夫是以吕梁富豪阶层与太原客群双向选择问基础，山西高尔夫除太原区域外，尚未形成其他的核心运营区域；凤凰山：太谷县康元璐龟龄工业园晨憬：太原市国家森林公园梅苑：太谷县范村镇郭堡水库吕梁山：文水县苍耳会生态公园；吕梁山高尔夫梅苑山庄晨憬高尔夫凤凰山莱茵湖郡竞争项目市场分析吕梁山高尔夫凤凰山莱茵湖郡梅苑山庄晨憬高尔夫目标客群区域项目位置竞争项目目标客群区域定位总结：省内高尔夫别墅竞争项目除地缘性客群，全部以太原市场为核心目标客群市场，竞争较为激烈。晨憬高尔夫项目区位太原市森林公园内，滨河东路景观区，物业类型别墅（8幢），单体1000平米，已租完占地面积600余亩总建面租赁土地，未有详规绿化率70%运营模式商务运营，租赁模式，配套物业俱乐部，球场，餐厅项目优势国际标准9洞环湖球场。市中心30分钟车程，备注项目体量较小，单体较大，且全部租赁于商务公司进行客户洽谈与接待使用，未有居住需求；总结：1、现房项目，少量灰空间设计凭借高尔夫球场运营优势，走商务路线，年租金55万，单体1000平米；2、晨景高尔夫与太原市基本融为一体，且凭借森林公园自然环境优势，滨河路地段与交通优势，成为太原市商业休闲的补充业态；项目价值点分析吕梁山高尔夫项目区位吕梁山文水县苍尔会生态旅游经济区内，物业类型酒店、会馆、游乐中心占地面积3000余亩总建面4000平米，（98幢，单体量400平米左右）绿化率80%运营模式销售，现完工3-5幢配套物业球场、高尔夫会所、四星级酒店等项目优势国际标准18洞高尔夫球场，是国内落差最大的山地高尔夫球场。弥补吕梁生态休闲、渡假、旅游的空白。备注旅游配套于高尔夫球场双线拉动总结：1、项目位于庞泉沟国家森林公园内，同时与吕梁苍尔会生态旅游经济区区域一体化，独有的山地高尔夫场所；别墅人居性特征明显，销售运营凭借自然生态旅游，高尔夫娱乐双线拉动；2、拥有吕梁区域的大量地缘性客群，凭借独特的山地高尔夫项目吸引客群；山地别墅庞泉沟国家森林公园项目价值点分析梅苑高尔夫项目区位太谷县郭堡水库梅园旅游度假区物业类型别墅、酒店、会馆占地面积总面积约1.2万亩，其中水域面积为1500亩，总建面16000平米，（300-400幢，单体量300—500平米左右）现完工17幢绿化率85%运营模式销售，后期有租赁业务配套物业滑雪场、天然溜冰场、跑马场，多功能,娱乐设施。水上与田园多种服务项目。项目优势北距太原市51公里，面积大，功能齐全；备注综合性娱乐休闲度假产业总结：1、拥有1200亩的水域景观与1.2万亩规模化规划配套，多样化休闲娱乐体系的建立，独有的旅游去打造；2、交通优势；别墅项目体量较大，有较强集群优势，能够满足长期性度假需求；项目价值点分析1200亩水景莱茵湖郡项目区位沁县圪芦河水库物业类型别墅、酒店、洋房，学校占地面积总面积10平方公里，总建面7500亩建筑面积，200万平方米的湖畔别墅、（单体500—2000平米）绿化率85%运营模式销售，租赁，商业运营配套物业欧式庄园建筑、园林，欧洲小镇、古堡酒店，森林公园、高尔夫球场、湿地公园及大型娱乐项目建设等，200万平方米的湖畔别墅、五星级酒店、72洞高尔夫球场、帆船游艇码头、皇家马会、红酒庄园。项目优势集群化生活区域，长期度假总结：1、大规模化高档社区优势，完善的娱乐与生活配套，圪芦河水库自然景观区域；2、别墅产品走长期性度假生活路线，欧式别墅，庄园式产品打造；项目价值点分析小镇赛马场项目名称优势劣势定位点机会点吕梁山高尔夫森林公园山地高尔夫交通生态旅游度假梅苑国际规模化多样化档次品味休闲度假、旅游、娱乐、餐饮晨憬国际交通区位体量小档次、品质商务莱茵湖郡规模化品质化交通度假、居住竞争项目总结：1、吕梁山高尔夫：凭借庞泉沟风景区与苍耳会生态旅游区打造成及生态旅游与休闲度假为一体的生态高尔夫区域，别墅产品以长期旅游度假为主；2、晨憬国际：拥有森林公园景观优势，太原市会议休闲配套场所，商务功能较为明显，体量小，品质感严重不足，土地与别墅均已租赁模式运营；3、莱茵湖郡：依靠圪芦河水库资源，打造高端度假山庄模式，拥有最为完善的生活配套设施；高尔夫属配套产品，别墅定位高档生活度假需求；4、梅苑山庄：本项目直接竞争项目，有1.2万亩整体规划，1500亩水面资源；集别墅，高尔夫、酒店、滑雪，水上娱乐等诸多项目的大众化休闲娱乐中心，别墅项目与高尔夫球场长期发展属于整体配套之一；竞争项目市场总结市场分析总结1、山西别墅市场整体受政策影响，联排与双拼比例较大，独栋产品稀缺；别墅市场整体供应量在未来3—5年内将迅速增加；独栋产品依然稀缺；2、太原区域（包括清徐、阳曲）别墅供应市场全部为居住性别墅为主，罕见休闲与度假产品；产品价值与交通、区位优势同步变化3、太原以外区域别墅以旅游区别墅，度假型别墅、高尔夫别墅几种类型独立呈现或混合呈现；大多数产品以居住型别墅为模版，走客户长期持有、度假休闲居住市场路线；4、太原区域别墅以高端客群销售居家为主要市场，下属县市别墅产品以综合性、多样化，业态联合成为主要商业运营模式，通过多样自然资源或景观优势拉动别墅的销售或者租赁；定位篇地块篇地块分析宏观市场竞争市场产品建议产品定位运营策略产品篇市场篇SWOT分析营销篇项目SWOT分析1、交通，据太原48分钟车程，临近县城7公里距离，交通优势较为明显；2、18洞锦标赛标准球场，完善的物业配套设施，1、本项目整体体量较小，相关运营配套规模性扩大有限，不宜形成大区域综合性休闲产所；2、周边环境，周边临近农村，景观优势与环境优势有一定折
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