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1屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部工作手册第D/0版文件编号：XWWY/QEO-C/GC-屏山-00-2016编制：审核：批准：生效日期：2017年1月1日2文件目录编号文件名称页码XWWY/QEO—C/GC-屏山-01-2016共用部位、设施设备维护部组织架构及职责6XWWY/QEO—C/GC-屏山-02-2016共用部位、设施设备维护部安全作业制度11XWWY/QEO—C/GC-屏山-03-2016共用部位、设施设备维护部员工日常工作流程15XWWY/QEO—C/GC-屏山-04-2016电梯操作工作规程25XWWY/QEO—C/GC-屏山-05-2016中央空调系统运行工作规程29XWWY/QEO—C/GC-屏山-06-2016大楼设施设备维护保养工作规程33XWWY/QEO—C/GC-屏山-07-2016突发事件处理流程37XWWY/QEO—C/GC-屏山-08-2016共用部位、设施设备维护部接报及维修工作程序47XWWY/QEO—C/GC-屏山-09-2016共用部位、设施设备维护部装修管理工作内容433文件化信息目录编号记录名称XWWY/QEO-C/GC-表-001-2016设备台帐XWWY/QEO-C/GC-表-003-2016工程验收记录表XWWY/QEO-C/GC-表-004-2016工程变更流程单XWWY/QEO-C/GC-表-005-2016设备事故分析及处理记录表XWWY/QEO-C/GC-表-006-2016机电设备汇总表XWWY/QEO-C/GC-表-007-2016设备设施日常巡查记录表XWWY/QEO-C/GC-表-008-2016年度设施设备维修保养计划XWWY/QEO-C/GC-表-009-2016设备设施维修（保养）记录表XWWY/QEO-C/GC-表-011-2016配电室工作表XWWY/QEO-C/GC-表-012-2016柴油发电机运行记录表XWWY/QEO-C/GC-表-013-2016给、排水泵日巡检记录表XWWY/QEO-C/GC-表-014-2016外包方维护保养记录XWWY/QEO-C/GC-表-015-2016电梯系统日巡检记录表XWWY/QEO-C/GC-表-016-2016公用工具借用登记表XWWY/QEO-C/GC-表-019-2016消防联动系统巡检记录表XWWY/QEO-C/GC-表-022-201生活水箱清洗检疫记录表XWWY/QEO-C/GC-表-024-2016设备卡XWWY/QEO-C/GC-表-025-2016工程人员值班记录XWWY/QEO-C/GC-表-026-2016绝缘、计量器具台帐XWWY/QEO-C/GC-表-027-2016来访人员情况登记表4XWWY/QEO-C/GC-表-029-2016200年服务中心电能统计分析表XWWY/QEO-C/GC-表-030-2016200年服务中心水能统计分析表XWWY/QEO-C/GC-表-037-2016停电（停水）记录XWWY/QEO-C/GC-表-042-2016铅酸蓄电池充、放电记录XWWY/QEO-C/GC-表-043-2016接地电阻测试记录表XWWY/QEO-C/GC-表-045-2016《用电许可证》XWWY/QEO-C/GC-表-046-2016《钥匙借用登记表》XWWY/QEO-C/GC-表-047-2016《共用设施清册》XWWY/QEO-C/GC-表-048-2016《高压绝缘工具校验记录》XWWY/QEO-C/GC-表-049-2016《共用部位、设施设备维护部工作抽检表》XWWY/QEO-C/GC-表-050-2016共用部位、设施设备维护部专用、共用工具汇总表XWWY/QEO-C/GC-表-052-2016《防雷系统检查保养记录》XWWY/QEO-C/GC-表-053-2016《房屋、建筑设施定期巡检记录》XWWY/QEO-C/GC-表-054-2016《房屋、建筑设施维修、保养巡检记录》XWWY/QEO-C/GC-表-055-2016《给、排水泵月（季）检查保养记录》XWWY/QEO-C/GC-表-057-2016《化粪池清掏记录表》XWWY/QEO-C/GC-表-058-2016低压配电柜季检查保养记录XWWY/QEO-C/GC-表-059-2016《化粪池定期检查记录表》XWWY/QEO-C/GC-表-061-2016《共用部位、设施设备维护部接报修情况统计表》5XWWY/QEO-C/GC-表-062-2016《设备完好率统计表》XWWY/QEO-C/GC-表-063-2016会议设备月检查保养记录XWWY/QEO-C/GC-表-001-屏-2016空调运行记录XWWY/QEO-C/GC-表-002-屏-2016高低压配电运行记录XWWY/QEO-C/GC-表-003-屏-2016锅炉运行记录表6文件名称共用部位、设施设备维护部作业文件—组织架构及职责版本号D/0文件编号XWWY/QEO—C/GC-屏山-01—2016修改次数0页数6共用部位、设施设备维护部组织架构及职责1.0目的规范屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部的日常工作流程。2.0适用范围适用于屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。3.0职责3.1屏山行政中心物业项目共用部位、设施设备维护部负责按本作业文件的相关要求具体实施。4.0方法及过程控制4.1共用部位、设施设备维护部组织架构4.2共用部位、设施设备维护部职责及各岗位职责综合维修岗共用部位、设施设备主管物业项目经理运行岗74.2.1共用部位、设施设备维护部部门职责1、负责贯彻公司一体化管理方针和管理目标，完成体系文件管理方案规定的内容。2、按照国家有关法规、负责制订大楼近、远期各类设备的维修保养计划。提出设备更新的设想，可行性研究方案、年度经费以及有关设备、物资的采购意见。3、加强管理，建立健全各项规章制度和工作流程。认真落实岗位责任制，减少和杜绝各种违章、违纪现象的发生。4、严格执行安全操作规程，组织实施对设备的定期点检、保养和维修。负责各类设备的应急抢修、并及时排除故障，保证设备处于正常安全工作状态。5、配合人力资源部门开展各类技术培训工作，提高本部门员工的业务素质和技术水平，6、积极开展节能和技术改进工作，降低能耗，提高企业经济效益。7、建立健全规范化，先进的技术档案管理制度，加强对工程技术档案的管理。8、负责服务区域设备设施维保方的日常管理及参与维保方合同的评审。9、负责采取有效措施控制物业工程维护服务中的环境因素和危险源；对相关方环境保护和安全预防施加影响。10、负责采取有效措施控制本部门的环境因素和危险源。不断增强员工环境保护和安全预防意识。4.2.2物业共用部位、共用设施设备维护部岗位职责4.2.2.1共用部位、设备维护部主管岗位职责内部管理（1）在物业项目经理的领导协调下，负责屏山行政中心物业项目服务中心设备设施进行全面管理，做好公司各有关部门对屏山行政中心物业项目服务中心设备设施管理的协调、配合工作。保证屏山行政中心物业项目服务中心公共设备设施管理工作的计划、方针、目标的实现。8（2）推行设备专业管理和全员管理相结合的方法，严格按制度考核领班并督促检查各班组坚持现场管理制度，贯彻落实设备设施管理和维修保养制度。（3）掌握设备管理人员的技术业务状况，关心设备管理人员的技术业务水平的提高和更新。逐步使设备运行的各级管理人员的水平向科学化、现代化的管理方向发展，并做好政治思想工作，抓好部门文明建设，关心员工生活，审定和实施合理化建议。（4）定期组织设备管理和共用部位、共用设施设备维护部基础管理的检查工作，提高设备完好率。（5）负责部门员工的考勤、入职、离职工作。（6）识别、控制本部门的环境因素。不断增强员工环境保护意识。（7）定期召开设备管理工作会议，研究设备科学管理方法。检查布置设备管理工作，并负责解决有关重大问题。（8）负责对装修施工的监理、验收。（9）负责对共用部位、设施设备维护外包方服务质量监督管控。（10）定期召开共用部位、设施设备维护部门工作例会，总结提高服务质量。员工培训负责组织对共用部位、设施设备维护部员工各岗位（工种）工作职责、BI、行为规范的培训和传达公司会议内容。本部门在服务过程中的环境因素及存在的危险源的培训工作。每日工作每天对重要的设施设备（配电、空调、监控、给排水、电梯）运行进行检查。对不合格项督导整改并跟进结果；9每周工作每周五对上周的工作进行总结并根据实际情况计划下周工作内容并上报物业项目经理。月度工作（1）负责屏山行政中心及临时活动监管和对接工作，以及与水电气公司的外协工作；（2）负责屏山行政中心设施设备维修材料的申购工作；（3）负责督促对本部门当月的各类运行记录、维修记录、值班记录、培训会议记录按作业标准整理归档；（4）根据物业项目服务中心安排，负责组织完成业主方委托的工作；季度工作（1）根据本部门实际情况上报下一季度部门资金计划；（2）督促维保方提交维保的设施设备评估报告，并进行分析。半年工作对本部门上半年的工作进行总结，做好下半年的工作计划；年度工作（1）编制年度大、中修维修计划、更新改造计划以及年度资金计划上报物业项目经理；（2）负责设备外委监督、管理以及合同的续签工作；（3）负责本部门的年终工作总结；4.2.2.2共用部位、设施设备维护部设备运行岗位职责4.2.2.2.1上班前按规定着装，佩带工号牌。4.2.2.2.2做好岗位工作、工具、物品交接，接管并整理好工作岗位所需工具物品，保证可随时投入使用。4.2.2.2.3负责对屏山行政中心的电梯、空调系统的日常运行、维护保养的监督、检查。4.2.2.2.4负责对屏山行政中心水泵、污水提升、高低压配电室和风机的运行、检修、保养（按照作业文件与年度维保计划）。104.2.2.2.5对屏山行政中心电梯机房、负1层水箱房、水泵房等重要设施设备每天巡查1次，建立相关巡查制度，填写记录表，发现问题及时汇报，及时处理。4.2.2.2.6屏山行政中心高低压配电室每天巡视检查2次，并记录：变压器温度、电压、电流、补偿柜功率因数等。4.2.2.2.7每周六、周日当日值日人员需严格按照规定巡检内容进行巡检并进行记录。4.2.2.2.8每季度（每年1月、4月、7月、10月5日至10日）各个分管责任人对大楼内各自负责的配电箱、控制柜进行清理、保养。4.2.2.2.9在大风、大雨等特殊气象出现时，要加强对屏山行政中心的巡视检查，对出现的水路堵塞以及设备、设施有可能出现危险情况时应迅速报告部门主管。4.2.2.2.10夏季对行政中心空调制冷机组每天巡查2次，冬季对锅炉机组每天巡查2次，并做好记录，发现问题及时汇报，及时处理。4.2.2.2.11对值班中未能处理、未完成的工作以及所产生的问题，在值班日志中做好记录，并报告主管及时安排处理。4.2.2.3.12负责高低配电房的安全、消防工作，做好防鼠、防火、防水、防盗和防破坏等工作，保持室内环境和设备的清洁。4.2.2.3共用部位、设施设备维护部综合维修岗位职责4.2.2.3.1上班前按规定着装，佩带工号牌。4.2.2.3.2做好岗位工作、工具、物品交接，接管并整理好工作岗位所需工具物品，保证可随时投入使用。4.2.2.3.3负责客户所有的户内报事，接单必须到现场，不能处理的必须给予联系相关人员跟踪。4.2.2.3.4装修管理随着入住时间与入户维修合并，平常互相配合。4.2.2.3.5装修巡视负责装修管理与协调。4.2.2.3.6每周六、周日当日值日人员需严格按照规定巡检内容进行巡检并进行11记录。文件名称共用部位、设施设备维护部作业文件——安全作业制度版本号D/0文件编号XWWY/QEO—C/GC-屏山-02—2016修改次数0页数2共用部位、设施设备维护部安全作业制度1.0目的规范屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部的安全作业制度。2.0适用范围适用于屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。123.0安全作业制度3.1安全作业
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