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2010年（第二届）中国地产年会嘉宾华伟发言华伟东方房地产学院常务副院长华东师范大学商学院房地产系主任房地产金融学者、住建部市场决策资讯专家，原复旦大学房地产研究中心副常务主任、复旦大学金融研究房地产研究部主任。受聘于中国人民银行上海分行贷款企业资信评级专家。主要从事房地产投融资以及政策、市场研究工作.华伟：各位朋友，下午好！非常高兴又和大家见面了，今天虽然排在下午的最后，但给我的挑战和激励是比较大的，因为时隔一年，又到了到深圳赶考的时候了，4月份很多朋友非常关心我，说“老华，这一次国务院来真的了，你的观点是不是改了？”当时大家都不肯表态，我说今年还是一个字，死不悔改，涨。他们问我，会涨到什么时候呢？我说今年的方法和以前不一样，以前是科学预测，今年是反证法，我们倒推，最迟国庆节以前，已上海为代表的市场一定会复苏，当时大家死活不相信，6月份时很多好朋友表态了，亲爱的老金总结出“百日维新”,一般三个月后政策会出现松动。紧接着，媒体大量的报道，这一次白岩松讲“总理说了不算，开发商总经理说了才算”,他老人家真的来真的了；到了8月份，大家心里发虚，很多开发商朋友希望我给他一个答案，我说别急，做中华鳖精，憋到秋天会也收获的。大家8月份非常担心是不是连铜九都没了，到了9月份的时候，虽然有些地方市场开始好转，但媒体都心有余悸，大家讨论这个回暖是不是假的？是假摔，假回暖，是真的大严冬。但国庆节以前没有人怀疑中国的楼市已经回暖，正当大家欢欣鼓舞的时候，国务院调控的政策和决心不动摇，上海、深圳等很多城市不按常理出牌,出台了计划经济时代的限购令，紧接着限外令又出来了，大家脑袋懵了，我刚刚站起来，脑袋还没清醒，怎么又来一棒子？我认为中国的房地产行业依然处于青春期，虽然有一些小小的躁动，但功能是大大的，过失是小小的，明年的需要极其强烈，今年出现的房价上涨过快的现象，明年也不会得到根本的扭转，但明年的房地产市场会相对更加坚实和稳健，所以今天我给大家汇报的是“后危机时代中国地产业的机遇、挑战和应对”.无庸置疑，我们讨论任何问题都必须有前提，我们认为中国特有的国情和经济发展模式决定了中国的地产业呈现出今天这一畸形的果实，因为我们的计划生育国策已经推行了三十多年，因为中国13亿国民，只有极少部分享受了不完全到位的低标准的社会保障，所以大家看，如果我们的国民每年不能保证1500万左右新增劳动力的就业，将近1000万个以上的家庭，通过市场、通过新增劳动力收入来改善自己的生活水平和社会地位，这个努力会踏空了。一千多万个家庭的不稳定，就意味着社会的绝对不安定，所以中国为了社会稳定，保证1500万个左右新增劳动力的就业，必须“保8”.保8、保7,数字并不重要，但低于8恐怕问题很严重，按照我们现在GDP的增长速度，已经快接近8了。保8是战略要求，手段无外乎老三篇，外贸、投资和消费，但在后危机时代，我们遇到了极其严峻的挑战，原来三驾发动机，连驾濒临熄火，一驾摇摇欲坠，但保8的任务依然在肩，国际环境空前严峻，国内经济形势极其扑朔迷离，所以最后不管战略新兴产业能否远水止近渴，但今天中国的经济稳定和近期的发展离开了房地产市场、房地产行业，将绝不可能，所以房地产在近期不但不会打压，而且一定会走向更加快速的成长之道。我跟各位汇报的第一点、中国需求，国际动力。在后危机时代，底部可见，但发达经济体的经济增长乏力，所以在美国中期选举到来之际，都把中国的需求当成了维持政客、维持政党利益的救命稻草。我们看到近期欧美异乎寻常的团结，集体打压人民币汇率，但是去年萨科奇是中国舆论最不受欢迎的领导之一，但今天他面对200亿的大单露出了微笑。在全球摒弃贸易保护主义时，美国一方面开放了自由的贸易，一方面以贸易平衡为核心，以人民币汇率升值为抓手，辅以台湾、新疆、南海等等问题，用非经济因素榨取中国的经济利益，这个格局尤其明显。我刚才跟几个记者朋友讨论什么叫输入型通货膨胀，并不是人民币升值，或美国印钞多了，因为前提是母鸡才能下蛋,如果我们知道人民币对美元大幅升值，打个比方，美国伯南克不是直升机吗？不是量化宽松吗？他不是印出了6000亿美金吗？如果我们假设中华人民共和国把6000亿美元全部变成美国购买中国的国债，会构成什么样的情况？在1:7的汇率下，六千亿美元我们借来了，立刻可以买石油、铁矿石，买一大堆东西来满足中国的需求,但是当我们买完了以后，把人民币从1:7升成1:6,同样的六千亿美元，我们还帐只要用3万6千亿人民币就可以还掉我们借来的六千亿债，相当于我们借7块只还六块（还不算人民币通胀）。在人民币升值趋势下，再加上中国持有的外汇储备数量增加，不是中国向美国借债，而是美国向中国借债这样一个前提下，才会因为量化宽松的美元政策，导致中国销售物价水涨船高，换一个前提，我们的思路完全不一样。我们总结出来了一个什么原因？美国一方面鼓励跟中国的自由贸易，一方面逼迫中国政府大幅度缩减中美贸易差额，也就是说假如今年中国和美国的贸易顺差是两千亿美元，明年缩减成一千亿美元，而明年我们对美国的出口增加三千亿美元，那就意味着我们必须从美国增加超过中国从美国进口的增量，再加一千亿，美国可以从中国获得四千亿美元的美国到中国的出口，才能够既保证中国对美国出口的增加，也保证中国与美国贸易差额的缩小。温总理讲了“人民币再升值3%,1/3的出口型企业就面临生存的问题”,因为我们出口到美国的价格不能随着人民币的升值而增长，但是美国出口到中国的商品，从波音飞机、凯迪拉克，是不是可以水涨船高？同样一架波音飞机，一亿美元卖给中国，甚至之前我们1:7,要用7亿人民币去买，升值以后1:6,只需6亿人民币就可以换同样的商品，美国的商品，在人民币升值的情况下，在中国比欧洲更有价格竞争力。如果升值以后，美国的波音飞机涨价涨成1.1亿美元一架，升值前的1亿美元相当于7亿人民币，升值后的1.1亿美元，相当于6.6亿元人民币，对于中国人来说，还是少花了四千万人民币，但对美国波音飞机而言，他可以价格上涨，因为中国生产的不是国际航线的现代化客机，只是直线客机，在这种情况下奥巴马用的是出口计划，在印度、中国、巴西找到更大的出口增长亮点，来带动美国新一轮的增长，所以美国的经济增长有惯性，发动机马力不足，小马、大车，需要中国注入强劲的动力。奥巴马要选票，难道萨科奇不要吗？大家只要想起了选票，就想起了中国，想起了人民币对欧元、美元的升值，这才是我们讨论输入型通胀的背景。出口本身并不带来经济的增长，如果中国出口一万亿，进口两万亿，对不起，那是中国在拉动全球的增长,所以只有中国出口多，进口少，进出口贸易才能成为保8的动力，现在我们看到中国外贸顺差最大的两个地，美国和欧洲，中国获得的贸易顺差在急剧缩小。日本和台湾，我们历史上是贸易逆差，在中国经济规模日益庞大的基础上，在欧美联手的背景下，中国的需求越来越成为欧美经济增长的动力，而不是成为国内经济增长的动力，所以保8靠外贸越来越不靠谱，第一个结论出来了。第二个结论，来到了深圳心情愉快，听到了乡音倍感愉悦，但我们忽然想到了一个问题，到了11月初，为什么银监局公布截止6月末，地方政府融资平台欠银行贷款7.38亿元，其中23%是不良贷款，银行为此要计提的风险准备是1.5万亿元，但实际上中国银行全行业的风险拨备只有不到1.3万亿。这个数据大还是小？绝对低估,因为4万亿真正开始是去年下半年，修一条高铁、高速，没有两三年不可能完工，所以大家看，现在正在大兴土木的高铁、高速、基础设施，如果立刻停掉贷款就是烂尾工程，如果继续硬着头皮把贷款放下去，到它建成通车之日，我们看到北京到天津的城际高铁，建成一年，亏损7个亿，今年好象又要亏损了。武汉到广州的高铁,一日千里插上了双翅，但没有听说过武汉到广州高铁盈利的喜人信息，只看到武汉到广州的航线纷纷裁减班次，票价跳水；上海到南京73分钟，上海到杭州45分钟，很快就38分钟，但传出的消息是上海到无锡的动车组停了，因为要为高铁让票源。用贷款建成的项目，不建成是烂尾，建成以后经营上有相当部分很难立刻实现财务平衡，我们有银行拍着胸脯“房价下降40%,我的不良资产率只上去一两个点”,对不起，再有三个月卖不下去，地方政府不要说还本,连利息都没了，大家看看是不是这个情况？为什么我说今年国庆节房市一定会起来呢？因为我们明年过年的时间是2月份，如果农民工兄弟拖欠一个月工资就算了，他如果1月15日拿不到工资，是不是又要请领导去讨工资了？如果全国各地到处讨工资，这个场景极其不和谐。12月15日必须开始或完成土地的出让公告，按照国家规定，还有一个月的公告期。那么请问各位，你的漂亮女儿比武招聘，结果来了一群少年和尚，咋办？无效需求，什么意思？地方政府想卖地，但是没有开发商来应标，他也没钱，所以开发商在11月15日之前至少不能拿到首付款的话，他不会来应标。开发商在11月15日之前要想把首付款拿到，是不是还有开盘的筹备期、前期广告等时间？所以8月底、9月初不打广告，9月底、10月初不开盘，开盘以后不踊跃的定金，定金以后不踊跃的签首付合同，是不是地方政府年底希望通过土地出让来获得大量预算外资金，来平衡地方融资平台的财务压力这一最后的埋单者就不靠谱了吧。各位朋友可能讲“卖不掉就借钱嘛”,能借吗？地方政府再向银行借钱，不是更大的信贷规模，更大的通胀压力吗？地方政府可以发债嘛，中央今年发了一万亿的债，其中两千亿是向地方政府发的，一万亿已经占中国GDP的3%,超过了这个比例，多发了国债，又是新一轮通货膨胀的源泉，何况中国除了这一万亿的债券以外，还通过中央汇金公司增加了1600亿银行间债券，干什么？为几大银行在香港和上海证交所配股提供大股东的配股资金来源。大家都明白物价，凭你们的眼睛和感觉，从今年4月份到今年10月份，怎么可能统计出来只有4.4%的物价上涨？白菜涨了好象不止4.4%,食糖涨了一两倍，买柴油还要给小费，不知道怎么统计出这么和谐的物价上涨数据。出口不靠谱，投资有压力，中国信贷规模非常庞大，去年增量9.59万亿，今年前十个月已经贷款增量7.5万亿。同志们，中国特色的经济要用中国的话来诠释，因为我们的银行贷款并没有给嗷嗷待哺的中小企业，给的都是地方融资平台，变成了铁路、高速公路、基础设施，所以大家发现一个什么问题？如果通货膨胀高了，那我们的利率涨的可以和通货膨胀抗衡，加息就是中央对地方政府额外的收税，收多了，爹对儿子收多了，现在是啃老族，怎么变成啃小族了？所以可以有加息，在地方政府大量信贷的情况下，加息是必然的，但加息不到位也是必然的。今年6月末是7.38万亿，乡镇改革还欠3亿多，项目后年才竣工，明年还要继续放贷款，所以大家可以翻出一个新的数据，到基础设施项目竣工之日，应该会突破18万亿人民币。加一个点，地方政府要额外多出1800万亿，如果加2个点就是3600万亿，加息是必须的，不到位是必然的，信贷流向极其不合理，导致了贷款不能够同比例加息，但是中国的银行又不可能不赚钱，它不像美国存贷款只有不到一个点的差别，更不像香港只有0.75个点，了存款利率2.5,贷款基准利率5.56（一般要上浮），所以既不能让贷款多掏利息，又不能让银行少掏钱，最后只有让全体存钱的朋友继续被承担负利率，讲白了，同志们，钱存在银行里，存的越多，亏的越多，存的越久，亏的越多，所以聪明人现在借钱不存钱。在这样一个背景下，大家后来发现了一个问题，我们还有经济学家说中国的钞票发多了，你看中国的GDP只有美国的1/3,但是中国的M2却超过美国1/6,所以钱发多了，肯定物价上涨了。同志们，理论上讲是对的，但理论在中国从来没有成为现实，重庆下暴雨，为什么武汉要涨水？葛洲坝三峡干什么的？发的钱多不要紧，只要用银行把它存进去，这个钱就不会泄出来在社会中乱窜，坏就坏在现在大家都明白存的越多是傻老帽，所以大家都不愿意存钱，所以钱发多了又没有蓄水池，一路一泻千里，到了洞庭湖，洞庭湖涨水，到了太湖，太湖涨水，到了上海黄埔江一样涨水。既然大家不愿意存钱，又不愿意太多的花钱，那我们面临什么样的选择呢？明明知道西红柿今天5毛，明天5块，你可以买两千斤存着吗？买两百斤，老婆打你，买两万斤，她跟你
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