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商业地产项目考察报告--北京三里屯village二零一一年七月商业经营篇工程营造篇规划设计篇地理位置项目概况目录项目概况目录项目名称北京三里屯village项目类型街区式购物中心区位选址朝阳区工人体育场北路开业时间2008年7月项目规模总建筑面积17.3万㎡，其中南区9.06万㎡，北区8.23万㎡开发商太古地产建筑设计欧华尔顾问公司、KengoKuma&associates车位数量890个（南区450个，北区410个，酒店25个）商业业态主力店（苹果店、国际著名品牌、特色品牌）、餐饮和酒吧、娱乐设施（美嘉欢乐影城）、精品酒店（瑜舍）基本概况–三里屯VILLAGE是由19座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南北两部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及拥有99间客房的都会风尚酒店—瑜舍，总楼面面积13.5万㎡。–三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈---三里屯—工体商圈，通过收购北京国峰置业的“新三里屯”项目而得。–三里屯VILLAGE零售部分由太古地产及基汇资本（GawCapital）中国基金Ⅰ共同持有，其中太古地产持有80%股权，基汇资本中国基金Ⅰ则持有20%股权，项目内都会风尚酒店—瑜舍，由太古地产全资拥有和管理。街头表演广场活动背景故事123地理位置目录地理位置项目南侧区位图项目东南侧聚集了写字楼、宾馆、医院、太平洋百货等项目北侧区位图项目北侧和东侧聚集了大量的使馆；周边配套齐全周边配套交通情况公交–三里屯站：乘坐113、115、406、416、431、701、758，下车即到长虹桥西站：乘坐117、758、431、701、416、113、406、115，下车往西步行即到地铁–10号线：团结湖站，A出口，往西步行即到–2号线：东四十条站，A出口，往东100米，乘113、115、406、416、431、701、758，三里屯站下车即到自驾车–三里屯VILLAGE南区的入口位于南区与雅秀之间，出口位于朝阳教育局南路–三里屯VILLAGE北区的入口位于3.3大厦与瑜舍之间，出口位于幸福三村五巷规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店–三里屯VILLAGE的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。1–风尚生活以人为本，经过欧华尔顾问公司为三里屯VILLAGE进行的建筑风格定位，一群享有盛名的建筑师们在日本前沿建筑大师隈研吾的带领下，也加入了这次项目的设计，打造出一个由19幢低密度建筑布局而成的大型开放式购物街区。顾客既可以在户外空间随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐。格局开阔，花园、庭院和小巷点缀其间。当你漫步其中，总能找到新的去处，让你亲近自然的同时，体会到探游的乐趣。2设计理念设计方案鸟瞰图设计方案效果图设计方案平面图设计方案立（剖）面图通过不规则的几何外形和，赋予每幢建筑独特的外观和个性。建筑形态及建筑用色不规则的几何外形大胆饱满的建设用色尝试性的大量运用玻璃等材料，打造一种更具实验性的外观。设置诸多内街店铺展示面多体现店铺“金角银边”，平衡各空间无死角天桥建立二层以上水平交通系统电梯及室外楼梯形成系统有效解决各楼层的垂直交通流线，上下楼层间形成有效的联系规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格前卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交错的连接，体现老北京胡同的风味南庭上传来阵阵嬉笑声，孩子们在喷泉的水柱间相互追逐，享受着炙热午后的一片凉爽。如果你不想被打湿，不如在喷泉边找个位子坐下来，听着广场上悠扬的音乐，让心绪慢慢地沉淀下来；或与朋友一起呼吸这清新空气的同时，筹划下一步的探游之旅。随着季节的交替，广场上的活动也跟着变化，冬天的溜冰场取代了夏日的喷泉。这里会举办专业的滑冰表演，也为想在冰面上一试身手的人们提供了大好机会。三里屯VILLAGE的冬天不代表着严寒与低温，恰恰相反，觉得这里的冬天充满了暖意规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店下沉式院落–北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调。1–喧闹都市中的清静庇所，北院不仅是一个放松心情、享用午餐和咖啡的好地方，还为各大时装秀和创意活动提供了一个绝佳舞台。北院位于三里屯VILLAGE北区的四合院内，放眼四周，I.TBeijingMarketCommedesGarçons、MiuMiu、EmporioArmani等国际知名品牌，更为这里的高雅意境增添了一份时尚格调。2下沉式开放的院落：聚集众多高端奢侈品牌，环境营造典雅、闲适，处处体现精致、休闲的品质生活。规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店精品酒店--瑜舍瑜舍共有99间开放式客房，其中包括9间宽敞套房和1间带有240平米阳台的复式Penthouse；其中过半数客房的面积超过70平米。同时，瑜舍是一个北京城内特色餐厅和酒吧的集合体。精品酒店大堂大堂内的等候区大堂内的咖啡吧大堂内的天幕大堂内展示的现代艺术品中国传统特色元素的运用精品酒店特色工程营造篇目录南区地下一层灯光设计及自然采光灯光设计北区地下一层人工照明灯光设计北区地下自然采光自然采光地下室管线标志标识系统夜间商业气氛商业经营篇目录南区针对年轻时尚客户群体进行业态组合北区聚集众多国际奢侈品牌，以奢侈精致生活品质进行业态组合业态组合特点业态组合特点商家罗列—总数及业态配比50,21%173,74%12,5%餐饮购物休闲娱乐业态配比（个数）商家罗列—南区商家商家罗列—南区商家商家罗列—北区商家商家罗列—北区商家商家罗列—业态（女装）商家罗列—业态（男装）商家罗列—业态（运动装/休闲装）商家罗列—业态（鞋/箱包/皮具）商家罗列—业态（健康/美容）商家罗列—业态（书籍/音乐/电子产品）商家罗列—业态（珠宝/手表/配饰）商家罗列—业态（超市/影院/童玩/家居/其他）商家罗列—业态（餐饮）租金水平运营情况根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队“物业管理形式大型商业设施专项调查”的部署，北京市朝阳区三里屯统计所完成了对三里屯Village内经营的各类商户的全面调查工作。此次调查采取由各经营单位填写调查表的方式，内容主要包括单位基本情况、经营性质和经营现状。调查结果显示，截止到2009年9月，三里屯Village商业设施内共121家商户营业，2009年上半年商品销售总额为2.91亿元，2009年上半年超过2008年全年9400.2万元，增长47.8%，商品销售额呈现出快速发展态势。截至2009年9月，三里屯Village共121家商户营业，按单位类型划分（见图1），产业活动单位97家，占三里屯Village所有商户的80.2%，法人单位20家，个体经营户4家。由此看出，产业活动单位占绝大多数，个体经营户所占比重较小，反映了其在招商引资方面对国际知名品牌的倾向。■产业活动单位占比最高运营情况从行业类型来看（见图2），排在第一位的是零售业单位共99家，占三里屯Village所有行业单位总数的81.8%；其次是餐饮业单位共19家，占所有行业单位总数的15.7%。零售和餐饮业占三里屯Village单位总数的97.5%。零售业单位中，主要以服装零售业为主，共计47家，占零售业单位总数的47%，占三里屯Village商户总数的38.6%；其次是鞋帽零售业，共计11家，占零售业单位总数的11%，占三里屯Village商户总数的9%。餐饮业单位中，主要以正餐和快餐经营方式为主，正餐和快餐服务单位分别7家，分别占餐饮业单位总数的36.8%。零售业单位经营业态以专卖店为主，如Adidas、Nike、Esprit、Swatch、苹果等广受欢迎的专卖店共计90家，占零售业单位总数的91%，占三里屯Village商户总数的74.4%，专卖店2010年上半年实现商品销售总额2.2亿元，比2009年全年增加4670.4万元，增长26.5%。餐饮业中经营正餐和快餐的单位2010年实现营业额2845.9万元，比2009年全年增加1957.9万元，增长68.8%。■行业类型以零售业、餐饮业为主运营情况■零售业和餐饮业销售业绩增长迅猛数据显示，2010年上半年实现商品销售总额（营业额）2.91亿元，2010年上半年超过2008年全年9400.2万元，增长47.8%。其中，零售业2009年上半年实现了2.5亿元，比2009年全年增加6876.7万元，增长37.5%；餐饮业2010年上半年为2941.5万元，比2009年全年增加1797.1万元，增长157%。三里屯Village销售业绩之所以能实现迅速增长，一方面得益于其与日俱增的知名度与影响力，不断吸引更多的国际知名品牌的加入和消费群体的关注。截至2009年年底营业商户共82家，到2010年9月营业商户已发展为121家，商户增加了39家；另一方面得益于优越的区位优势，她位于拥有多个大型零售项目、五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼及使馆区的三里屯地区，为其营造了良好的国际商业氛围。另外三里屯Village是太古地产首个在中国内地落成启用的大型开放式零售项目，并把众多国际品牌的旗舰店和环球店带到三里屯，使其成为首都的国际时尚中心。运营情况■环球店和旗舰店拉动效应明显三里屯Village121家商户总营业面积38550平方米（见下表）。其中，营业面积超过1000平方米的8家单位共计16310平方米，占总营业面积的42.3%，2009年全年销售总额实现1.3亿元，占三里屯Village所有商户总销售额的67.8%，2010年上半年销售总额1.7亿元，占总销售额的59.9%。由此看出，营业面积1000平米以上的环球店和旗舰店拉动了全行业零售额增长。三里屯Village目前已吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，全球最大、面积达3300平方米的Adidas环球店，Moiselle和Puma的亚洲最大店，户外装备Columbia及周生生的中国旗舰店、国际著名品牌Montblanc和Sephora全国最大专营店纷纷在此落户。Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中关美嘉欢乐影城、苹果、顺电、白领服装等营业面积排在前8位的单位2009年上半年商品销售总额1.7亿元，占总销售额的59.9%，对总销售额的增长贡献率为43.4%，这些品牌不仅能够吸引更多的消费群体，而且还能带动其他品牌的发展，为三里屯Village发展注入了活力。运营情况■新品牌成为发展亮点在北京不断涌现商业项目的同时，一方面品牌零售商家正在寻找新兴区域开设新的店铺，另一方面，投资者也在寻找合适的投资物业。三里屯Village吸引了一批新进入北京甚至中国的国际知名品牌纷纷入驻，这其中包括2008年初亮相京城的前卫休闲品牌Uniqlo，以及越来越受欢迎的StevenMadden、Bensherman、Coldstone、Elementfresh等品牌，这5家新品牌2009年上半年实现商品销售总额3444.4万元，占总销售额的11.8%，它们为中高端消费者带来了更为新鲜时尚的购物体验。运营情况三里屯VillageLOGO三里屯Village的LOGO简单清晰，有很强的识别性，突出了北京三里屯village时尚、活泼的特点。三里屯VillageLOGO“这里什么都是，这里什么都不是”这里是三里屯Village三里屯Village广告语这里是天堂，这里是地狱如果你爱一个人你要带他去如果你恨一个人你要叫他来这里是潮流革命前线这里是修身持志后院这里有偶像出现这里有竹林七贤这里名牌四射这里素面朝天这里吃喝玩乐夫复何求这里悲欢离合天长地久这里是诗人的流放地这里是艺术的自留地这里什么都是这里什么都不是这里是三里屯Village三里屯Village推广文案“这里美丽无罪永不放弃这
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