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•fdc.21ask.com中管网房地产频道上东锦城业态定位招商修正2007-3•0•fdc.21ask.com中管网房地产频道讨论内容•1一、项目定位二、业态组合•fdc.21ask.com中管网房地产频道一、项目定位淮南人均GDP达到1500美元！表明社会消费趋势开始进入休闲和体验式消费模式；休闲便利购物和娱乐消费比重将急剧增大；商业、政务消费成为中高端消费的主流力量；这一消费的重度地区将在非核心商圈的政务和商务就近区域产生。1、功能定位•2•fdc.21ask.com中管网房地产频道一、项目定位淮南中央商务休闲区(中高端体验消费经济定位）集购物、休闲、娱乐、餐饮、金融于一体，是淮南少有的的现代化政务商务休闲中心。1、功能定位•3•fdc.21ask.com中管网房地产频道上东锦城LIVINGMALL生活之城体验之城淮南中央商务休闲区(中高端体验消费经济定位）•4一、项目定位2、品牌定位•fdc.21ask.com中管网房地产频道（1）Livingmall作为shoppingmall商业开发中的一种商业新形态，不是通常意义上理解的超大体量、超豪华商业配置、超强商业组团阵容的大都市商业中心概念，而是结合城市副中心的商业发展现状所提出的商业整合新概念。（2）与传统ShoppingMall相对封闭的购物环境相比，LivingMall的快乐休闲对消费者提高购物的乐趣和兴趣起了极大的促进作用，在购物中享受乐趣，在休闲中满足购物。在业态的范围方面看，LivingMall与ShoppingMall同样覆盖了购物、休闲、娱乐、餐饮等全业态，它是一个集商业、住宅、商务三大功能，融办公、休闲、娱乐、餐饮、旅游、购物业态于一体的游憩式商业LivingMall。•5一、项目定位2、品牌定位•fdc.21ask.com中管网房地产频道讨论内容•6一、项目定位二、业态组合•fdc.21ask.com中管网房地产频道•7二、业态规划第一轮招商：时间：2007年3月6日始招商地区：淮南、合肥主要行业：重点集中在餐饮、娱乐和美容行业前期方法：重点客户质化访谈、区域市场排查说明：上东锦城大商定位提案后我们随即开始验证和修正工作，经验证明最好的调整依据就是直接了解商家的动机和想法，3月6日正式组建前期4人招商小组开展上东锦城招商工作，对淮南定向客户和合肥商家进行了第一轮拜访和沟通，进一步验证了定位的科学性和可执行性，遂根据商家的意向和市场规律对业态组合进行了修正。•fdc.21ask.com中管网房地产频道•8二、业态规划第一轮招商：主要质化访谈客户：1、美容美体SPA超妍美容会所、丽妍季节美容会所、良子足浴、美丽佳SPA会馆、世纪阳光会所2、餐饮金满楼、蓝宝、香格里拉、毛家饭店、朝天门火锅、玛雅美食、草原牧歌、八大碗、鹿港小镇休闲餐厅等3、休闲拉芳舍、上岛咖啡、城市花园、名仁茶艺、君品茶艺、金色巴黎夜总会、爱情海自助茶餐会所、黄山茶艺馆、圣雅廊养生馆等4、其他百姓缘大药房、格林药房、金色巴黎婚纱、拍吧、天然婚纱、蓝天健身、苏果超市、红府超市、北京华联•fdc.21ask.com中管网房地产频道•9二、业态规划研究表明：餐饮行业--2006年，淮南重点餐饮企业实现销售额2亿元，较去年同期1.62亿元增长24.3%，占社会餐饮业销售额14.3亿元的14%，金满楼餐饮公司在淮南开设2家分店，分别是金满楼骏发国际大酒店和金满楼月发大酒店；另外，在淮南开设连锁分店的还有毛家饭店、草原人家火锅店、内蒙古小尾羊火锅店、四川川王府火锅、重庆德庄火锅等。结论：结合深度的招商执行访谈发现：1、餐饮业快速发展改变了多年的单店经营模式，推动传统餐饮业向现代餐饮业转变。尤其是招商人员在与各大餐饮连锁店合肥总部的相关领导面谈后更是发现其必然性，8成商家表示淮南商业基础较单薄，基础产业持续发展，今后几年餐饮行业必将持续保持20%以上的增长，尤其是休闲餐饮这个新型品类是一个大发展契机。2、前期内与10家合肥总部及淮南餐饮大企业沟通，对上东锦城地理位置和物业结构表示认同，并认为应整合2家已上的餐饮企业入驻，其中需要1-2家品牌旗舰店，辅以特色的休闲餐饮，利于成市，并表示应尽快开展深入洽谈，抓住行业旺季。•fdc.21ask.com中管网房地产频道•10二、业态规划研究表明：美容美体健身行业–这一新兴行业从沿海及发达地区延伸至合肥二级城市，近5年来保持着高速发展的趋势，呈现两级发展现象，一方面是社区性便民店，另一方面是全国连锁性的品牌大店在二三级城市大力拓展，淮南人均GDP达到1500美元，对生活品质的要求逐步提升，美容美体健身行业面临一个专业化、品牌化的整合。结论：结合深度的招商执行访谈发现：1、在市场尚不成熟的阶段这一行业拓展重视周边业态的互补和区域制高点，通过与超研等连锁品牌招商洽谈，其表示安徽首选的拓展城市是芜湖和淮南，上东锦城的区域和物业品质及周边消费较为符合行业品牌店的经营条件，尤其对项目整体业态组合认为有互补性。2、对于近3000平米的业态规划，商家认为其中可以设置一个A级美容美体和瑜伽、健身会馆，约占2000平米，另应组合一家足按棋牌馆，形成整体互动，还可积聚人气。要求在较高楼层需要配置直上电梯，同时应有较好的广告位便于形象展示。•fdc.21ask.com中管网房地产频道•11二、业态规划结论：1、经过一周的招商访谈，我们发现各大连锁品牌企业将淮南作为主要的拓展城市，对城市发展较有信心，符合其公司发展规划。2、品牌商家对市场有自己的研究和营销方法，有较强的自我生存能力。3、上东锦城招商紧密围绕定位，主流业态应选择超过一家以上的品牌企业，以便成市，形成招商的主轴，可事倍功半。•fdc.21ask.com中管网房地产频道•12二、业态规划层数面积层高备注-1F3829.09㎡4.2m沿街商铺及公寓顶层1F4209.13㎡5.5m2F4629.12㎡4.8m3F4650.74㎡4.8m4F4672.77㎡5\5.5m•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•13ACB-1F-4F、公寓顶层•fdc.21ask.com中管网房地产频道•14二、业态规划-1F：（品牌生活\仓储式超市）A区：1F+2F(金融机构\通讯机构\咖啡茶艺)，3F(品牌正餐旗舰店)，4F（商务网络\足按棋牌休闲运动城）B区：1F+2F+3F(品牌正餐旗舰店),4F（商务网络\足按棋牌休闲运动城）C区：1F+2F（特色生态餐饮\药店\金融机构）3F+4F（美容美体\健身品牌店\婚纱影楼、婚庆公司）公寓顶层：（A区中西休闲餐饮、C区酒吧）东区沿街商铺：周边社区服务三产（药店、干洗、彩扩冲印、箱包、化妆品、饰品、网吧、家政、小家电、水果鲜花、音像租赁、中西糕点、美容美发、生活便利店等）•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•15-1层业态组合超市（3829.09㎡）•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•16-1层业态组合•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•17A区业态组合（方案1）生态展示中心咖啡门面（约900㎡）金融机构/通讯机构（约1500㎡）品牌正餐旗舰店商务网络、足按棋牌简餐休闲会馆（约1500㎡）说明：1、作为政务商务服务的核心地区，除了商务宴请外，放松休闲、棋牌和网络是一个必要的补充部分，是可以24小时服务的持续人流业态，适于放在高楼层，可以拉动人气，对二三层商家有拉升作用。（客户辐射面广，还可为周边居民服务）2、金融和通讯机构的楼层因咖啡业态的灵活性可方便调节。•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•18A区业态组合（方案2）生态展示中心金融机构/通讯机构（约900㎡）咖啡茶馆（约1500㎡）品牌正餐旗舰店商务网络、足按棋牌简餐休闲会馆（约1500㎡）•fdc.21ask.com中管网房地产频道•19二、业态规划A区业态组合项目内容业态品类中国银行、建设银行及新进金融机构；上岛咖啡、中国联通形象中心、中国移动客服中心；品牌餐饮的延伸部分；商务网络、良子足按、福城休闲城。（人气组合）规划意图金融商务生活服务+通讯商务生活服务+商务休闲+绿色生活休闲核心功能为商务配套服务•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•20A区业态组合•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•21A区业态组合•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•22B区业态组合品牌正餐旗舰店（约6000㎡）商务网络、足按棋牌简餐休闲会馆（约1500㎡）说明：1、A和B区4层是联通的，一方面方便作为一个整体组合业态的多功能服务，另一方面便于电梯直上左右交通分流。•fdc.21ask.com中管网房地产频道•23二、业态规划B区业态组合项目内容业态品类梦城、香格里拉高端店；良子足浴；福成休闲城。规划意图高端商务餐饮+娱乐休闲核心功能为商务餐饮•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•24B区业态组合•fdc.21ask.com中管网房地产频道•25二、业态规划C区业态组合特色生态餐饮\连锁药店\金融机构（约2900㎡）美容美体SPA\健身、瑜伽会所（约1500㎡）婚纱影楼\儿童摄影\婚庆公司（约1500㎡）说明：1、C区4层作为美丽会馆，集合了美容、美体、SPA、舞蹈健身，偏重于女性生活休闲与A和B区足按、棋牌、网络偏重于男性商务休闲形成互补和联动。这样整体4层的业态较为集中，概念明朗，易形成规模效应，便于招商和整体的持久繁荣经营。2、3层的影楼及婚庆行业经过招商发现有较大的市场需求，商家拓展意向明显，与4层形成联动关系。1层在此适当考虑金融行业，一方面金融终端不存在竞争关系，结合A区形成规模，另一方面可以适当提升租金收益。•fdc.21ask.com中管网房地产频道•26二、业态规划C区业态组合项目内容业态品类银行；巴蜀鱼村；草原牧歌；永和豆浆；巴西烧烤；百姓缘；巴黎影楼；超妍美容SPA会所；健身瑜伽馆等。规划意图高端时尚特色餐饮\专业生活休闲服务核心功能为商务休闲生活配套•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•27C区业态组合•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•28C区业态组合•fdc.21ask.com中管网房地产频道四、业态规划•29A区24层及顶层业态组合云顶中西简餐商务会所•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•30A区24层及顶层业态组合•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•31A区24层及顶层业态组合•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•32C区20层及顶层业态组合天空酒吧•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•33C区20层及顶层业态组合•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划•34C区20层及顶层业态组合•fdc.21ask.com中管网房地产频道二、业态规划组合说明：1、业态品类市场需求旺盛，有极强的开拓需求，可以自成一体，具有造血能力和生命力。2、楼层各业态的分配是采用纵向空间规划的模式，科学动线。3、将金融机构和咖啡茶艺放置于A区可以将有效的消费者拉近生态公司展示中心。4、-1层与1-4层和公寓顶层形成有机的需求互补和强化，其中A区的咖啡茶艺与公寓顶层的简餐商务会所通过经营定位的差异进行有效互补。C区的休闲餐饮及美容机构与顶层的酒吧形成一类消费群的互动。•35
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