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成都五块石住宅项目规划设计建议报告成都上乘思想房地产营销策划有限公司2007-4Programthedesignsuggestionreport目录第一部分项目总体形象定位………………………………………………P08第二部分项目总体规划建议………………………………………………P14第三部分项目建筑风格建议……………………………………………P16第四部分项目户型配比建议………………………………………………P17第五部分园林景观规划设计建议…………………………………………P23第六部分智能化设施配套建议……………………………………………P24第七部分产品创新提示…………………………………………………P27五块石项目规划设计建议报告五块石项目规划设计建议报告1.1项目用地基础环境分析○基本区位本项目位于五块石片区，站北东路与玉局庵路交界处。○占地面积项目总占地为18余亩，其中净用地面积为18余亩。建筑密度为35%、容积率为小于等于6，建筑限高为航空限高，其余指标无特殊要求。第一部分项目总体形象定位五块石项目规划设计建议报告1.1项目用地基础环境分析○地势地貌待拆迁市场。五块石项目规划设计建议报告1.1项目用地基础环境分析○周边建筑项目北面是原有建筑，建于1998年左右；站北东路；周围主要是拆迁安置房和铁路局职工社区。○周边商业布局目前商业氛围比较弱，只有部分沿街商业。经营业态主要是生活配套相关的小餐饮、杂货店。五块石项目规划设计建议报告1.2项目总体形象定位中偏高档的情景电梯洋房社区现代的、健康的、舒适的悠闲社区形象展望：中档电梯洋房社区参照图片五块石项目规划设计建议报告1.3项目总体形象定位原则1)塑造项目在五块石的唯一性；2)减弱项目周边环境的不利影响；3)符合目标客户的居住生活习惯；4)引导城北中高档商品房全新的生活方式；1.4项目总体形象定位策略1)采用差异化策略，突出小区的“洋”派文化；2)精心打造示范景观，提供居民休闲场所；3)利用立面设计，提升住宅品质和价值；4)小区内部精心打造集中绿化景观带，营造良好的内部景观；五块石项目规划设计建议报告2.1、基本经济技术指标建议1)总建筑面积：72600㎡2)容积率：6.03)占地面积：18余亩4)住宅建筑面积：66000㎡5)会所建筑面积：6600㎡6)居住户数：约730户7)小区人口容量：2000人8)停车位：约500个9)绿化率：大于35%第二部分项目总体规划建议五块石项目规划设计建议报告2.2、基本经济技术指标确定原则1)严格按项目规划条件通知书；2)按成都市商品住宅规划管理办法规定；3)根据市场研究定位的产品户型区间，确定相关指标；4)以人为本，最大程度尊重居住者生活方式和行为习惯；5)充分考虑项目的品质6)有利于市场营销策略；7)追求经济收益最大化；五块石项目规划设计建议报告2.3、项目总平规划提示1）地块受外部环境的影响较大，周边没有可以直接利用的景观资源，因此应在避免周边住宅对项目的居住品质的干扰的前提下，加大内部景观的打造；2）项目距离铁路较远，但是仍会受到一定的影响，因此应顺应高层电梯公寓对中空玻璃的要求，考虑中空隔音玻璃，保证居住品质；4）小区主入口选择：根据地块现状分析，建议直接开在站北东路上；5）会所的位置选择：由于项目的居住人口较多且是中高档定位，区别于区域内其他楼盘，应考虑会所作为配套，位置宜在小区主入口旁边的二楼商铺上；五块石项目规划设计建议报告2.4、项目规划结构布局建议1)规划结构：高层框剪结构；2)根据项目高档的定位，全部采用两梯四至六户的单元布局；小区为围合式组团布局，增强私密性。以最大的绿化面积和适当的集中绿化场地为评价原则。公建设施宜集中布置在小区外围；3)道路系统：由于地块有限，建议尽量以地下车库解决小区的停车需求，消防车道全部绕外围，以尽可能地保证小区内部的景观完整性和人车分流，提高居住品质。4)园林绿地系统：主入口由于代征地和建筑退让会形成一个入口集中景观带，建议采用商业街风格为商业配套；中庭是小区居住景观的重点，需体现精致、特色的景观品质；五块石项目规划设计建议报告2.5项目公建配套规划建议1)中档楼盘应具备哪些配套？根据成都市商品房的调查，我们认为中档楼盘应具备以下配套：儿童游戏区、老人健身区、区服务中心（会所，一般具备集会、休闲、商务、会客的功能）、小型体育健身设施（如：小球类活动场）、室外集会交流场所、景观泳池；2、项目地块规模受限，可以考虑哪些配套？由于地块规模较小，所以不具备修建游泳池的条件。其他项目除会所外，由于占用面积较小，成本不高且可以与景观融合修建，会所由于考虑作为售楼部使用，所以单独考虑成一栋商业用房，为了对外经营，与小区相对独立。因而项目的配套建议如下：儿童游戏区、老人健身区、会所、室外集会交流场所（景观广场）五块石项目规划设计建议报告3.1项目总体建筑风格建议1）电梯洋房；2）现代、时尚立面；3）独特外观，利用户型构架，丰富立面效果，形成视觉冲击力；4）可借鉴欧美风格；5)建筑外观设计应该适合项目定位的目标群体；6)建筑应该与周边环境协调，考虑对外整体性，适合建筑在项目地的环境角色；7)建筑设计应该尊重当地文化特色、历史传统；8)建筑设计应该体现时代性，适当超前；9)建筑应该注重细节设计，细节体现深度关怀；第三部分项目建筑风格建议五块石项目规划设计建议报告第四部分项目户型设计建议1)满足国家和地方制定的住宅设计规范；2)面积控制与产品定位为准，符合定位目标群体的生活方式；3)各功能区的面积分配合理，空间尺度舒适，功能分区组合科学，室内动线关系流畅交叉点少；4)动静分区，功能齐全，户型方正无异形，使用率最大；5)每户均应该做到“明厨、明卫、明卧、明厅”的“四明”格局；6)考虑节能性，在房型设计中达到功能与经济的统一，特别是干湿分区与卫生间集中布置；7)保证主卧室和客厅有良好的日照、通风和景观效果；8)避免与客厅相连的房门过多，卧室保持一定的私密性；9)卫生间最好做到盥洗分离；10)每户至少有一个可以休闲活动的花园，并充分利用飘窗扩大室内使用面积；11)公摊率要求12%；（附参照户型图）五块石项目规划设计建议报告5.1项目园林规划设计风格建议第五部分园林景观规划设计建议1)现代简洁的园林设计形式，使整体风格与项目的定位相统一；2)景观面积很小，应集中，打造小巧、精致、特点鲜明的景观；3)景点布置考虑户型的均好性，通过大小组团和各个节点，使每户均有景观的观赏价值，提升居住品质和产品营销卖点；4)选材体现项目的档次，但无须太多硬质铺装，而应迎合成都人喜爱大树的特点，将成本集中在客户比较关注的地方；5)景观应与销售相配合，提供销售说辞的拓展空间，如景观小品、景观立意和整体景观的主题相一致等；五块石项目规划设计建议报告5.2园林景观规划设计细节提示1)景观的平面构图美感和立体效果相结合。2)各景点的设计及选材体现一致性，才能在营造小而精致的景观环境。3)水作为成都居住文化的象征，是中高档社区景观元素中不可缺少的。结合项目的规模和风格，建议以设置水景小品为主要方向，避免大规模水景的建造成本和维护成本升高。4)园林植物：热带棕树和蒲葵等树种的组合，能为小区带来独特的景观效果。5)园林小品：花架、雕塑等小品既可采用现代的风格，是整个园林设计中的点睛之笔，应结合整体风格加以应用。6)园林的参与性及人性化设计：园林是作为居住在其中的人使用和享受的，也是商品房区别于其他社区的显著标志，因而景观的社区在考虑档次和品质之后，还应充分照顾人性。在景观中置入可以停留、观赏的空间，如在道路边上设置座椅等。五块石项目规划设计建议报告5.2园林景观规划设计细节提示小区内设置坐椅、雕塑、小桥、垃圾桶、花坛等。这些小品的选材也应该以木、石为主，也可以夹杂一些现代的材质。五块石项目规划设计建议报告5.2园林景观规划设计细节提示园路：可以考虑用鹅卵石铺砌健身园路。也可以用木板、木屑或者颜色较深的大理石、天然石等。不同的铺装材料表现的风格不同，还可以弱化道路的感觉。跑步道：小区内可以设置环形林荫道，让住户有个跑步、健身的理想场所。散步道：中心庭园有优美的环境，住户在其花径中散步，能够同时拥有好心情和好身体。足底按摩道：在小区次级道路设置软质和硬质的足底按摩道，业主在其上赤足行走，不仅使足底得到按摩，亦能达到强身健体的目的。五块石项目规划设计建议报告5.2园林景观规划设计细节提示老年人活动场所、儿童游戏：可以布置在临铁路的代征地。公共活动广场：可以选择在主入口广场、会所和中庭。五块石项目规划设计建议报告5.2园林景观规划设计细节提示由于项目周边环境不好，围墙应以保证小区安全性，以较封闭的材质体现小品的私密性和档次感。如选择铁艺栏杆配合接近自然的竹篱或绿篱以丰富视觉效果。建筑小品围墙处理五块石项目规划设计建议报告第六部分智能安防系统建议6.1在我们考查的商品房中，目前一般均配有如下安防设施：门禁系统单元门对讲系统水电气远程抄表系统停车场自动管理系统边界监控录像及红外线报警系统。6.2根据项目的定位和成本的考虑，我们建议必须设置：门禁系统、单元门对讲系统、水电气出户、边界监控录像及红外线报警系统。6.3单元门对讲系统由于成本的考虑，建议采用非可视对讲系统。五块石项目规划设计建议报告7.1入户花园:传统的入户花园在大门与客厅的过渡打开外墙引入自然光而形成的，在这个区域打造休闲放松的居家环境，入户花园成为自2002年来市场上长盛不衰的亮点，被应用到中高档产7.2大面积小套型：家庭成员结构都是越来越精简，而且更要求享受生活，因而开始出现90平方米户型被设计成为一房两厅一卫的小户型豪宅。7.3小户型，大花园：成都人在居住上一向仰慕有着前庭后院的深巷大宅，因此是否有空中花园成为现代高层住宅优劣的重要评判指标。从早年的置信丽都花园的大型空中花园，到近来花园面积与室内面积几乎是1：1的世纪城,以及如今最流行的6米层高错层空中花园的设计，成都开发商在空中花园上做足了文章。最新亮相的浅水半岛80平方米左右的户型空中花园面积就有了近20平方米，中小户型也将规划有大面积的空中花园。第七部分成都楼市新政过后产品创新介绍成都市场流行一句话“来不来看环境，买不买看户型。”所以户型是项目至关重要的节点，通过研究，我们发现目前成都市场的户型设计和创新正在发生变化：五块石项目规划设计建议报告7.4凸窗、飘窗凸窗：是通过窗洞挑出去的窗台面积，不超过国家规定的2.2平米，不算入销售面积的，因此凸窗可以说是现在楼盘开发必备的一件装备。落地凸窗其实就是将原有的凸窗高度降低到与室内地面高度相同的一种凸窗形式。落地凸窗就是增加了房间的可使用面积。同时形成的超大落地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开阔，通风采光功能更强；同时有效扩大室内实际使用面积，而这些面积并不计入销售建筑面积，使客户得到最实在的优惠。面积越大，得到的实惠越大。五块石项目规划设计建议报告7.5大阳台——添加生活情趣大阳台是目前房地产市场最出风头的户型创新之一。目前成都流行的有两种，一种是错层阳台以实现层高5.8米以上的假露台；一种是标准大阳台。目前阳台的设计已从纯粹观景而成为一个实用休闲空间，尺寸也发生了明显变化，通常中小户型采用的是2.8米*2.6米的标准，刚好可以摆一张休闲桌。面积只算一半而生活情趣发生质的变化，因而倍受追捧。五块石项目规划设计建议报告7.6多层洋房别墅化：由于多层在市区消失，因而多层成为了继别墅后的高尚生活象征。郊区的多层开始充分挖掘花园和低密度的优势，如一层一般有双花园，或带地下室，使居住品质接近于别墅。特别是温江的锦绣森邻和棠湖泊林小镇采取的别墅化的户型处理手法，更具创意：锦绣森邻的多层住宅部分1层和2层住户各自都分别带有采光花园的地下室。7.7一层价值放大化：在上一点中说到多层别墅化，其实最为显著的是一层的产品设计。成都人爱一层的原因是有花园，那么一层不论是电梯还是多层都开始将花园作为主要文章，一层向上发展，成为跃层大户型，居住舒适度较高。而在90平方米限制后，一层开始向地下发展，即有可采
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