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芜湖市会展中心综合开发项目1号地块产业地产是以产业为依托，以地产为载体，“以产业集聚为核心，以地产价值提升为目标”的一种地产形式，以写字楼、酒店、展示、论坛、研发和商业用地产为开发对象，整合自然资源和社会资源，进行集约化经营、专业化服务的新兴多功能地产形态。产业地产是将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式，是顺应产业升级需求的广义商业地产，正在成为地产运营商的高端运作领域。框架分析项目篇项目概况项目概况芜湖市会展中心综合开发项目1号地块位于花津南路以东、九华南路以西、纬四路以南、纬五路以北，用地面积390932平方米。其中1地块按照城市道路共划分成七个分区（街坊）：1-01地块为一期建设区，位于基地的东部，总建设用地面积137220平方米。主要用地功能为会展中心用地（城市公共服务设施用地），分南北两期建设。1-05，1-06，1-07为二期建设区，位于基地的西部，总建设用地面积104947平方米。主要用地功能为城市公共服务设施用地。1-02，1-03，1-04为三期建设区，位于基地的中部，总建设用地面积111781平方米。主要用地功能为城市公共服务设施用地和市政公用设施用地。项目总体定位1号地块规划总体功能结构上形成“一轴、两带、四核心”的规划格局。“一轴”：贯穿地块自身在地块中心沿东西向规划一个功能复合、融合了“山、水、城”景观设计理念可开敞共享的核心主轴，形成了自东向西“绿化公园—水系—会展中心”的空间和功能序列，塑造出会展中心综合项目特有的城市空间形象。“两带”：会展带：位于由九华南路—纬五路—规划路—纬四路围合的1-01地块，主要功能为展览、会议等。商业休闲景观带：位于1-03和1-06地块，主要功能为小商业休闲街、公共绿地、水系。“四核心”：规划在1-02、1-04、1-05、1-07形成四个两类公建功能核心。其中：1-05和1-07地块为商业核心，辅助有部分的商务服务功能。1-02和1-04地块为商务核心，辅助有部分的商业服务和市政配套服务功能。项目概况项目总体定位产业篇产业扫描分析产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先级分析汽车及零部件产业07年上半年汽车重点企业(集团)营业收到入增长率70.0462.3457.1852.8352.2746.7931.4626.5822.5821.8321.1618.1810.16.21-11.19-26.95-40-20020406080广州集团重汽集团东南公司奇瑞公司华晨集团吉利集团江淮集团长安公司上汽集团庆铃公司东风公司一汽集团北京公司南汽集团哈飞集团昌河公司单位(%)累计同比增长率:26.58%增长率：超５０％奇瑞公司排名第四产业看点：一、中国汽车产业发展四大趋势发展格局国际化、市场增长持续化、行业竞争白热化和消费需求个性化四大趋势。二、我国汽车产业形成国有外资民营并存多元资本结构。三、汽车零部件全球“前十”四家落户芜湖全球排名前10位的汽车零部件巨头已有西门子、江森自控、德尔福、阿文美弛四家落户芜湖。四、芜湖打造中国的“底特律”——中国汽车城。54.965.570.982.199.7113.627.734.242.7020406080100120出口进口净出口07年1-9月中国汽车及零部件进出口走势第一季度第二季度第三季度07年汽车贸易顺差明显产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先级分析电子电器产业2002－2009年中国电子信息产业发展情况及预测电子信息产业的区域集中度分析芜湖电子信息产业发展思路：以华东光电、长信薄膜等骨干企业为龙头，以软件园为载体，将电子信息产业的硬件制造、软件开发和服务结合起来，发展壮大高新技术企业，使电子信息产业向规模化、集约化方向发展。重点发展光电子器件、软件及系统集成、计算机硬件、数字视听产品。芜湖我国电子信息产业规模已经跃居世界第三位。电子信息产业已成为我国工业部门第一大产业、外贸出口第一大行业，成为名副其实的基础产业、支柱产业和先导产业。长期以来，全球电子信息产业转移的典型路径之一是美国→日本→韩国、中国台湾→中国。近年来，中国巨大的市场优势、低廉的成本优势和显著的产业集聚效益吸引了全球电子信息产业加快向中国转移。2005年人均IT消费总量(美元)产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先级分析新型建材产业新型建筑材料是在传统建筑材料基础上产生的新一代建筑材料，主要包括新型墙体材料、保温隔热材料、防水密封材料和装饰装修材料。部分新型建材产品2000年及2010年预测（1）防水密封材料。预计到2000年，全国新型防水卷材产量达到8300万平方米，市场占有率达到20%，全国城镇永久性建筑采用新型防水材料达到60%。到2010年，全国新型防水卷材产量将达到2.5亿平方米，市场占有率达到50%，城镇永久性建筑采用新型防水材料将达到80%。（2）保温隔热材料。预计到2000年，全国保温材料需求量为，岩（矿）棉40万吨，玻璃棉5万吨，膨胀珍珠岩30万吨，硅酸铝纤维4万吨。预计到2010年，全国保温材料需求量为：岩（矿）棉60万吨，玻璃棉10万吨，膨胀珍珠岩40万吨，硅酸铝纤维8万吨。（3）矿棉吸声板。预计到2000年，全国矿棉吸声板需求量为2000-2500万平方米。预计到2010年全国矿棉吸声板需求量为4000-5000万平方米，产品品种、质量和数量不但可以满足国内市场需要，而且将有部分产品出口。（4）装饰石膏板。预计到2000年，全国装饰石膏板需求量为700万平方米。预计到2010年，全国装饰石膏板需求量为1400万平方米。石膏板2000年需求量约8000万平方米左右。（5）建筑涂料。预计到2000年，全国建筑涂料需求量为100万吨，中、高档建筑涂料将占较大比例。预计到2010年，全国建筑涂料需求量将达到160万吨。（6）塑料异型材和门窗。预计到2000年，全国塑料异型材需求量为20万吨，可组成1000万平方米塑料门窗。预计到2010年，全国塑料异型需求量为50-60万吨，可组成塑料门窗2500-3000万平方米。（7）塑料地板。预计到2000年，全国塑料地板需求量为8000万平方米。预计到2010年，全国塑料地板需求量将达到1.5-2亿平方米。产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先级分析生物医药产业生物医药是指用现代生物技术和设备生产的药品和试剂，包括血液制品、生化制药、诊断试剂、疫苗四大类。2006年，我国生物医药销售收入仅占医药工业销售收入的7%，为378.9亿元人民币，比2005年增长25%，低于30.14%的医药工业销售增长率。预计未来两年，中国的生物医药产业将保持20%-25%左右的增速。2002-2006中国生物医药市场规模2006-2009年中国生物医药产品销售额及增长率预计梯度增长直线增长，产业发展加快芜湖生物与医药发展思路：以杉杉生物、双鹤药业等骨干企业为龙头，以生物药业研发中心为载体，加快生物药业技术开发和成果的转化。重点发展医药生物技术产品、新型中药及天然药物产品、新型保健品、药物新制剂、新型合成及半合成药、天然产物、农业生物技术等。产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先级分析创意动漫产业创意及动漫游戏产业是正处于上升期的明星产业。在现代产业体系中，以文化创造为代表的创意产业已经成为无可置疑的核心产业部门，代表未来产业发展的方向，扮演着城市发展的经济引擎作用。创意产业的创意和创新具有强烈的空间集聚属性，现代创意产业主要集中在像巴黎、纽约、东京、伦敦、洛杉矶等国际化城市。动漫产业，是指以“创意”为核心，以动画、漫画为表现形式，包含动漫图书、报刊、电影、电视、音像制品、舞台剧和基于现代信息传播技术手段的动漫新品种等动漫直接产品的开发、生产、出版、播出、演出和销售，以及与动漫形象有关的服装、玩具、电子游戏等衍生产品的生产和经营的产业。看点：12月2日，首届中国国际动漫创意产业交易会在芜湖落下帷幕。据统计，交易会期间，海内外动漫原创、出版影视、游戏制作、产业投资及衍生产品开发等参会企业1300多家，中外客商达2000余人。3天内，共有近8万人次在展馆内参观，大会共签约240多项，成交总额突破20亿元。世界动漫产业发达地区中国动漫产业发达地区大连上海浙江深圳广州美国欧洲日韩产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先级分析产业评估指标产业评估指标体系旨在为产业的选择和定位提供依据。根据芜湖市产业发展现状，构建产业评估指标体系。主要从三个维度（指标）对芜湖市产业进行评估；即产业的贡献度、产业的创新能力、产业的集聚度三个方面。每个一级指标下选取有代表性的二级指标，各级指标权重依据专家打分确定。具体指标体系及权重，详见下表：一级指标权重二级指标权重产业评估系数产业贡献度指标47%产业增加值占芜湖GDP比重42%产业增长速度25%产业利税增长率33%产业创新能力指标35%产业专利授权数18%产业新产品产值占产业年产值比重20%产业科技人员数占从业人员比生16%产业R&D经费支出占行业年产值比重46%产业集聚度指标18%行业所在基地产值占芜湖市本行来总产值比重18%产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先级分析产业评估模型(1)计算模型其中：X代表各级综合指标值，Xi代表各级指标的标准化值，Wi代表相应指标的权重(2)计算方法①数据标准化，统一量纲其中：x′代表标准化指标值，ξ代表xi的均值、σ2代表xi的访查、②采用加权平均法计算一级指标和二级指标综合指数值其中：X代表各级指标综合值，x′代表标准化后的各级指标数值，wi代表相应指标的权重。产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先级分析产业评估矩阵1234512345产业贡献度产业创新能力汽车及零部件产业电子电器产业新型建材产业生物医药产业创意动漫产业主要指标：•产业增加值占芜湖市GDP比重•产业增长速度•产业利税增长率•受众范围指标：•产业专利授权数•产业新产品产值占产业年产值比重•产业科技人员数占从业人员比重•产业R&D经费支出占行业年产值比重谨慎退出发展领域产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先级分析产业甄选流程及结果高附加值长波周期高集聚性高拓展性选择能给项目带来足够附加值的产业作为招商和服务对象需要选择的产业需要具备20年左右的成长性产业主题必须具备高集聚性，形成产业间的相互高端集聚主题产业＋相关（互补、协同、分工、支持等关系）产业具备高扩展性产业地产的目标产业甄选标准产业地产的目标产业甄选流程是否芜湖主导产业是否具有较高增长率是否长三角产业集群是否需要发挥区域优势是否存在产业升级背景下的高端服务配套需求是否愿意通过支付租金或购买的方式入驻本案以产业是否具有主导地位、较高增长率、产业集群性、区域依赖性和对高端配套服务的需求性等为依据，经过两步筛选，最终甄选出本案需要重点吸引的产业，它们分别是：汽车及零部件产业、消费电子产业、软件及外包产业、新型建材产业、汽车电子产业、生物医药产业和创意产业。产业基础及趋势分析产业评估分析目标产业甄选目标产业优先级分析产业甄选过程分析全年实现全社会工业增加值240.74亿元，比上年增长22.3%，其中，全部国有及年主营业务收入500万元以上非国有工业企业（以下简称规模以上工业）实现增加值204.79亿元，比上年增长23.2%。在规模以上工业中，国有及国有控股企业实现增加值90.58亿元，比上年增长29.3%；股份制企业实现增加值115.01亿元、增长33.7%，外商及港澳台商投资企业实现增加值52.54亿元、增长14.4%。实现轻工业增加值70.75亿元，比上年增长12.5%；重工业增加值134.04亿元，比上年增长30.0%。全年工业产品销售率达到99.1%。06年，长三角地区已开始进入工业化后期的加速发展阶段，产业发生嬗变，经济增长由主要靠制造业支撑，转向先进制造业与服务业双轮驱动。长三角工业中先进制造业和高新技术产业快速发展。其中，今年上半年，江苏高新技术产业产值增长35.9％，占规模以上工业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