伟业顾问-青岛-小珠山项目整体运营理念及功能定位研究-289PPT

青岛·小珠山项目整体运营理念及功能定位研究第一阶段报告2007.11.4伟业顾问针对本项目的研究思路是在对项目背景和基础条件进行初步分析基础上确定的，鉴于本项目规模较大，涉及物业复合，因而项目的基础调研工作也是从青岛城市、旅游、创意产业、项目本体和住宅、别墅市场等多角度展开的。第一阶段报告旨在通过伟业顾问对区域发展趋势、项目本体条件及所在市场环境的研究与理解，对项目整体发展方向和住宅部分定位特征作出初步判断，并为项目下一阶段工作的深入进行提供依据。报告说明项目印象地理位置：与开发区交界行政区位：隶属胶南市－灵山卫镇灵山卫：开发区与胶南市交界位置，重要的纽带位置。距离开发区CBD：2公里距离胶南政府：10公里本项目位于城市重点发展区“边缘”未来发展属性是什么？我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户目标为导向青岛－黄岛－开发区－胶南市－灵山卫镇－小珠山－本案凤凰岛旅游资源发展目标是什么？本案内部旅游资源的利用？项目自然资源——背小珠“山”，观“海”景我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户目标为导向项目印象复合地产：“旅游”＋“产业”＋“居住”我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户目标为导向总用地面积：726.47万平方米其中：A地块：114.52万平米，综合用地B地块：243.38万平米，居住用地为主C地块：281.2万平米，旅游用地为主D地块：87.37万平米，旅游用地为主ABCD产业对项目的意义是什么？动漫创意在青岛的发展前景是什么？项目的整体开发模式如何确定？项目印象即墨市胶州市胶南市崂山区城阳区李沧区市南区黄岛区天逸海湾麦岛金岸颐和星苑绿城理想之城卓越蔚蓝水云边城维多利亚港本案项目体量特征——超“大”盘类别占地面积建筑面积用地性质麦岛金岸5880双拼/洋房/小高层/高层颐和星苑94100别墅/多层/小高层绿城理想之城273209多层/小高/高层/公建/配套卓越蔚蓝100160洋房/多层/小高/别墅/酒店式公寓/配套天逸海岸15769休闲度假酒店/配套/娱乐/产权酒店公寓/国际会议经济维多利亚港湾38.6115旅游/商务/商业/休闲/高密度公寓水云边城223东方威尼斯/休闲度假/沙滩/游艇俱乐部/度假酒店本案290约300居住/创意产业/旅游主题公园/配套我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户目标为导向青岛房地产市场发展状况如何？黄岛房地产发展阶段？市场空间在哪里？项目印象项目研究工作的阶段划分第一阶段（初期）整体运营理念及功能定位2007/9/282007/11/7第三阶段（终期）项目产品概念规划设计工作最终成果山东及青岛城市发展/宏观经济研究青岛市旅游资源调研青岛市创意产业调研青岛市房地产调研项目地块解析及客户定位青岛市城市发展线研究旅游发展线研究产业发展线研究房地产发展线研究项目本体研究提交第一阶段整体定位报告市调结论回顾项目整体定位及发展战略开发模式判断启动区建议2007/12/5至今工作市场调研阶段2007/12/19根据甲方建议深化研究国内典型大盘开发模式调研项目分期研究各方案经济测算比较提交第二阶段报告第二阶段（中期）总体开发模式及分期研究产品概念方案规划设计建议提交概念草图设计任务书伟业顾问专案团队在过去的一个月中，围绕客户目标开展了大量调查研究创意产业发展调研•开发区、胶南政府部门•开发区创意产业调研-北京电影学院创意媒体学院-油画画家村-石油大学•创意产业园-市南软件园-创意100-127创意园-韩国小商品国际城•约访青岛创意产业园园长深访•国内典型动漫产业园研究-北京石景山-上海张江文化科技-三辰卡特动漫网游产业园西海岸市场竞争分析•开发区/黄岛－15个-中南海湾新城-千禧龙-凤凰城-海尔·望山居-锦绣前城(福瀛花园)-鲁泽·观天下-新华锦·御海湾-泽润·幸福城-基寓·傲海星城三期-上实·达利广场-国际贸易中心-紫锦广场-卓亭广场-瑞源·名嘉城……•灵山卫－4个-风和日丽-观海华亭-天宇花园-海景丽园•胶南滨海大道沿线-3个-隆海·海之韵生态苑-欧美世纪花园-香槟海岸•别墅市场调研－3个-天籁村-海印长天-隐珠山花园城城市、旅游线调研•青岛市建设部、规划局、土地储备中心•黄岛规划及区域功能定位（开发区CBD规划、薛家岛、钱湾港投资项目等）•胶南，灵山卫发展规划•区域交通等基础设施进程规划•区域人口增长及构成•大青岛旅游资源研究别墅市场调研•东海岸别墅市场－9个-海信清泉墅-颐和星苑-麦岛金岸-麒麟山庄三期·领秀-鲁信未央花园-石湾山庄-城建·山海天别墅-山水名园-海逸翠庭-恒基新天地……•即墨别墅市场－10个-海信温泉王朝-芭东小镇-依泉美庐国际公寓-浅水湾别墅-相府-格林堡高尔夫庄园-金盟山庄-天泰·蓝泉别墅-天泰·圣罗尼克-天逸海湾国际度假城•李沧/城阳别墅市场-5个-海信·南岭风情-百通·香溪庭院-100福国际别墅-汇豪景苑-卓越蔚蓝海岸全市中高档住宅调研•市南中高档住宅－8个-东海路9号-海信·燕岛国际公寓-颐中高山-中环国际广场-优山美地-国际城·名苑-康嘉花园-班芙春天•崂山区中高档住宅-10个-领世华府-帝苑·丽都国际三期-海韵东方-金领世家-崂山国际花园-檀香湾-亚麦山城-鲁信长春花园-青建·尚东区-蔚蓝海岸II期•李沧/城阳大盘项目-10个-天泰·伽南美地/韩国城-绿城·理想之城-颐中·千千树-万科魅力之城-希尔景园-青特·汇豪景苑-瑞麟公馆-加州枫景-千嘻国际村-宝龙城市广场伟业顾问从小珠山项目现状诊断入手，明确第一阶段核心要解决的问题是什么？1项目整体定位？2项目总体开发模式？3居住部分的市场定位？居住区与产业区、公园区的互动关系产业区是否动，先动还是后动？公园区如何搭配住宅部分？居住物业自身的开发模式问题高带低？低开高走？市场定位首开区的定位，产品建议第一阶段研究思路基于本体，寻求项目优劣势基于房地产市场，发现项目机会项目整体定位开发模式假设住宅初步定位大势分析，看区域发展方向城市发展线从整个山东半岛规划的发展来看青岛的城市战略地位；从青岛规划看西海岸的城市功能和发展；从开发区、黄岛、胶南的城市分工明晰灵山卫镇承上启下的功能站位。旅游发展线从黄金海岸旅游资源对全市GDP的贡献度看旅游对青岛经济发展的支柱作用；从西海岸凤凰岛规划看区域资源整合和纳入大北方视线的时机。产业发展线从影视之岛和动漫之岛的政策导向看创意产业在青岛市的发展方向；从现状水平看现阶段运作的操作难度；从大势判断创意产业对本项目整体的提升作用和对销售物业的促进。B.A.Consulting【本项目所处区域价值研究】城市发展线研究半岛规划青岛市规划及发展青岛开发区规划研究胶南市区域发展研究灵山卫发展研究旅游发展线研究产业发展线研究小珠山区域及用地研究山东半岛是中国东部，太平洋西岸最具发展潜力的地区。城市发展线研究山东省半岛规划山东半岛城市群由济南、青岛、烟台、淄博、威海、潍坊、东营、日照等8个设区城市构成的城市地域空间组合土地面积近7.4万平方公里，人口4244万。2006年，山东半岛城市群GDP总量为14484亿元，约占山东省总量的2/3。预计到2010年，山东半岛城市群城市化水平要达到60%。半岛城市群概况青岛济南烟台战略核心是培养青岛在山东半岛区域的龙头带动作用。区域空间发展结构－“双中心、两主轴、两次轴”龙头城市：青岛双中心：青岛、济南副中心：烟台两主轴济南-淄博-潍坊-青岛日照-青岛-威海-烟台两次轴以烟台-莱州-潍坊日照-五莲-诸城-安丘-潍坊-寿光-东营山东省半岛规划城市发展线研究青岛的城市功能定位：山东和黄河中下游地区的龙头城市；现代制造业和现代服务业的国际性港口城市；国际性滨海旅游城市。山东半岛将成为继长三角、珠三角之后的中国重要经济增长极。青岛作为半岛的龙头城市，城市化膨胀速度快，到2020年将发展成为人口超过1000万的超大城市城市发展线研究山东省半岛规划－比肩长三角、珠三角战略定位：与长三角、珠三角比肩的增长极区域经济指标：2006年，山东半岛GDP总量14484亿元，占全国的7%；GDP超过辽宁全省GDP总量，也超过京津唐3市之和。根据规划，到2020年青岛将发展成为超大城市，人口达到1200万，（对比2020年上海规划人口1600万），按照城镇化率70%计算，2020年青岛城镇人口将达到840万。山东半岛长江三角洲珠江三角洲数据来源：《山东半岛城市群总体规划（2006－2020年）》山东半岛规划GDP增长率GDP总量（亿元）人均GDP（美元）区域总人口（万人）城镇化率第一阶段(2003-2005年)11%95003000420055%第二阶段(2005-2010年)9-10%150004500471060%第三阶段(2010-2020年)8%30000-320006000-7000559070%十一五规划显示“2010年青岛GDP将达到4900亿元左右”，可预测：2007-2010年青岛GDP年增幅保持13-15％的快速增长。经济发展状况山东典型城市GDP对比中，青岛市位居榜首，超出第二位烟台800亿元。2006年全市GDP3206.58亿元，比去年增长18.7％，经济实力和持续发展能力进一步增强经济保持增长，近四年增幅稳定在18-20％2000-2006年青岛市GDP总量(单位：亿元)119113691584186922702696320719%19%21%18%16%15%05001000150020002500300035002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0%5%10%15%20%25%GDP总量增长率山东典型城市2006年GDP水平32072185164514502402172113695061405100314560500100015002000250030003500青岛济南淄博东营烟台潍坊威海日照临沂德州济宁青岛市－宏观经济发展城市发展线研究高速提升的经济增长率推动青岛成为全国范围内的经济强市根据国家统计局综合司2007年9月底公布数据，2006年中国城市总数661个，其中地级及以上城市287个，青岛在全国城市GDP排名中位列第10，占据前5％位置，已经发展成全国的经济龙头城市。在全国城市GDP排名前10位的城市中，青岛经济增长速度最快，未来发展潜力巨大。青岛市－经济发展状况城市发展线研究数据来源：各城市经济快报2006年全国GDP前十位城市7720606856844820433834863441336032071029716%15%14%12%14%16%15%15%12%12%020004000600080001000012000上海市北京市广州市深圳市苏州市天津市重庆市杭州市无锡市青岛市0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%地区生产总值（亿元）增长率青岛市－人口增长&人均GDP水平城市发展线研究近几年青岛市人口增长幅度增加，增长幅度达到1％以上，2006年总人口749.38万人，比上一年增长1.14％。2006年人口比上一年增长83756人，其中自然增长18452人，机械增长65304人，人口机械增长占总人口增长的78％，青岛正在成为吸引全国人口定居的开放城市。人均GDP情况2003年以后，青岛市人均GDP增长幅度保持过17-19％以上增长。2006年人均GDP达到42785元。从青岛人均GDP水平和增长幅度看，青岛已逼近一线城市，成为全国重要经济城市。数据来源：青岛统计年鉴2000－2006青岛市人口变化情况（万人）7497417317217167107071.14%1.34%1.45%0.70%0.73%0.54%6507007508002000200120022003200420052006-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%总人口增长率数据来源：青岛统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