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谨呈河南保利臵业有限公司航空港项目营销思路项目研究思路分析港区市场分析地块现状空港经济发展研究项目定位项目营销策略制定实施实现目标本案思考点：1、公寓体量大且户型单一、如何寻找客户来源?2、作为小型综合体项目，如何形象定位，突出项目形象，能够兼顾投资和自住客户？3、定向富士康的部分和销售部分的位置和管理如何区隔，减弱对销售部分的影响？4、85平米的两房户型功能和格局是否合理，产品配置是否受市场欢迎？5、商业部分和已热销的竞争项目相比，优势在哪里？6、商业的销售模式与经营业态定位？是否考虑大商家进驻？7、本案承载公司后续开发的品牌塑造和客户积累，如何快速销售保证利润并赢得市场口碑？报告提纲1.项目区位分析2.项目道路分析3.项目指标分析4.项目属性分析1.郑州新区规划分析2.航空港区规划分析3.区域交通规划分析4.区域配套规划分析5.区域产业及人口结构分析6.区域规划小结及预测7.区域竞争分析1.项目客户定位2.项目产品定位（建筑风格、户型功能等建议）3.产品形象定位1.项目卖点提炼2.项目营销策略建议3.项目营销节点划分第一部分项目篇第二部分规划篇第四部分策略篇第三部分定位篇第一部分项目篇1.项目区位分析2.项目道路分析3.项目指标分析4.项目属性分析1.项目区位分析本案项目处于大郑州新区、航空港组团，属于未来城市发展重点方向项目处于航空港组团属于大郑州新区，是郑州未来城市发展重点方向，距离郑州市区20公里；郑州航空港区总面积达138平方公里，相当于17个现在的郑州新郑国际机场，未来将打造为全国大型枢纽机场和国际货运枢纽；项目西临四港联动大道，南临云港路，处于市区与港区衔接处，是港区面向市区的门脸，扼守通往机场的必经要道，交通便利、位置显著；2.项目道路分析目前，四港联大道已经向北修通至航海路，双向十车道，道路宽敞，未来港区段将建成生态廊道；四港联动大道与郑开大道、郑汴路交汇处将建立交。规划郑州市区至机场的城际铁路是双线，设计速度是200公里/小时。全长43.02公里，加上中途停靠的时间，郑州到机场的时间可缩短至15分钟。预计2013年底才能建成。结论一：项目体量小，商业占比大项目3个地块合计113亩，总建筑面积20万方，定向富士康8.36万方，剩余可售体量11.64万方，其中商业4.76万方；结论二：套型面积小，均为90㎡以下户型其中1、2号地块为85、86㎡的两房，计250套；3号地65㎡公寓446套；结论三：容积率低，建筑层数低根据建筑密度和容积率的关系，初步判断建筑平均层数为6-7层；且2、3号地可能为单体建筑，底商2层；3.项目经济指标3.项目地块价值分析3.项目地块价值分析3.项目土地价值分析这5宗住宅用地，均系原天诚棉麻公司厂房，应属于定向供应。容积率最高2，建筑限高最高33米，按此控规数据来看，未来推入市场的住宅产品适合以别墅、多层为主。从价格上来看，住宅成交均价155.65万元/亩，起始价格约是80-90万元/亩，容积率为2，折合楼面地价1167元/㎡，另一块商业金融用地成交价格是286.63万元/亩，容积率为3，折合楼面地价2150元/㎡，相对于市区有较大的溢价空间。4.项目属性分析1.项目处于郑州规划中的航空港区，距离市区20公里，属于大郑州新区，是未来郑州发展的重点方向；2.项目西临四港联动大道；南侧云港路，紧邻迎宾大道，是通往市区和机场的交通要道；昭示性强、交通便捷；本项目是一个处于郑州未来发展方向上的，交通便利的，体量适中的住宅+商业小型综合体项目。第二部分规划篇1.郑州新区规划分析2.航空港区规划分析3.区域交通规划分析4.区域配套规划分析5.区域产业及人口结构分析6.区域规划小结及预测7.区域竞争项目分析2010年8月23日，国务院发布了《关于郑州市城市总体规划的批复》,原则同意《郑州市城市总体规划》。在《总体规划》确定的7446平方公里的城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理。到2020年市域人口达到1100万，城镇人口880万，中心城市人口将达450万，市域面积836平方公里，城市建设用地400平方公里。中部双中心成型，郑州发挥重要作用1.郑州新区规划分析郑州新区西起中州大道，东至开封边界，北起黄河南岸，南至航空港区和中牟县南边界，总规划面积1840平方公里，规划到2020年，郑州新区规划区城镇建设用地控制在387平方公里以内，城市功能区建设用地控制在330平方公里以内；总人口约380万人，城镇化水平达到97%。郑州新区宏观示意图如下：郑州新区的规划将进一步形成城市动力1.郑州新区规划分析1.郑州新区规划分析郑州新区主要包括郑东新区、郑州经济技术开发区、中牟产业园区、郑州航空港区、郑州国际物流园区和中牟县等“五区一县”。1.郑州新区规划分析郑州新区产业布局：1轴3带8组团8片区在产业布局上按照“片区+轴线+组团”的产业发展模式，着力打造“1轴3带8组团8片区”的布局结构。一轴：各产业带与产业区域构成郑州新区产业联动带。三带：一是金色产业带，沿郑东新区-经开区-航空港区，集聚现代服务业、先进制造业与高新技术产业；二是蓝色产业带，沿郑东新区-白沙刘集组团，集聚高技术与新技术产业；三是紫色产业带，沿中牟-国际物流园区-航空港区，集聚现代现代物流、现代农业等特色产业。八组团：核心组团包括郑东新区、经开区；次核心组团包括中牟县、航空港区；重要节点有白沙组团、刘集组团、九龙组团；现代都市农业组团有姚家组团。八片区：现代服务业核心集聚区，先进制造业核心集聚区，高新产业核心集聚区，空港经济集聚区，综合产业发展区，国际物流园区，沿黄生态文化旅游区，现代农业产业化示范区。1.郑州新区规划分析郑州新区各组团主要产业规划1．郑东新区：以现代服务业、科技教育为主，布局金融、会展、物流、科研咨询、商务服务、房地产等。2．经济技术开发区：以汽车及装备制造业、电子信息为主，布局装备制造、汽车及零部件制造、电子信息、生物医药、新材料、新能源、食品加工等。3．航空港区：以临空产业、航空物流为主，布局临空产业、物流、食品加工、生物医药、工程机械等。4．白沙组团：以科技教育、高新技术产业为主，布局职业教育、商务服务、房地产、电子信息、生物医药等。5．九龙组团：以先进制造业、物流产业为主，布局物流服务、流通加工、汽车零部件及配件制造等。6．刘集组团：以高新技术产业、文化旅游服务业为主，布局商务服务、科技研发，文体娱乐，房地产业等。7．中牟组团：以汽车及零部件生产、现代服务业为主，布局汽车制造、机械制造、食品制造等。8．姚家组团：以农副产品博览交易为主，布局农副产品加工、食品制造和农产品、食品专业物流等。郑州新区未来将成为中原城市群新型工业化、城镇化、农业现代化“三化”协调科学发展先导示范区，着力用5—10年时间建设成为“五区一中心”，即科学发展先导示范区、现代产业集聚区、现代复合型新城区、对外开放示范区、环境优美宜居区和区域服务中心，在推动全省工业化、城镇化、农业现代化协调科学发展中发挥引领作用。郑州新区将成为全省经济社会发展核心增长级1.郑州新区规划分析2.航空港区规划分析郑州航空港地区位于京广铁路以东，南水北调工程走廊以西、以南138平方公里的范围内，包括新郑市孟庄、薛店、龙王，中牟县张庄、九龙、三官庙6个镇的部分土地。根据规划，到2035年，郑州航空港地区规划建设用地规模94.1平方公里，人口约43万人。航空港区处于郑州新区的西南部京广铁路南水北调走廊2.航空港区规划分析航空港区布局为：一核两区北部物流商贸区19.6平方公里，位于登封—机场—商丘高速公路以北；机场核心区建设用地48平方公里，位于航城大道（又名“四港联动”快速路）以东、南水北调总干渠以西、规划的机场北侧、登封—机场—商丘高速公路以南和省道102以北；南部临空产业区26.5平方公里，位于省道102南侧；物流商贸区机场核心区临空产业区3.区域配套规划分析急救中心港区学校港区幼儿园郑州航空港区人民医院鑫港假日酒店开封大酒店农业银行大老营学校三官庙中心小学陡沟小学凯芙建国饭店福田度假俱乐部省公共卫生医疗中心目前区域配套相对比较缺乏本案机场片区3.区域配套规划分析港区合村并城提速21个项目集中发布郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）2012年4月25日举行了“活力空港、中原明珠”项目推介会。包括保利、恒大、绿地、正商等在内的70多家省内外重量级地产商齐聚航空港区扎堆觅项目。按照规划，航空港区将用5年时间分期分批实现全域的城市化，届时，航空港区将变身成为“科技、工业、商业、贸易、居住”等特色融合一体的生态复合型的航空新城。2011年综保区启动“合村并城”，计划用5年左右时间，分期分批完成全区42个行政村的合村并城工作，实现全域城市化。点评：随着港区合村并城步调加快、众多知名开发商的进驻，显而易见区域内地块价值的升值潜力也将迅速抬升，由于区域内开发热度的持续加大、用地数量逐渐增多，后期区域内的竞争将日趋激烈。3.区域配套规划分析华福国际生态城项目落户新郑薛店镇新郑薛店镇举行了华福国际生态城项目说明会。华福国际生态城项目位于新郑市薛店镇，总投资30亿元，是低碳环保、特色鲜明、功能齐全、环境优美、可供10万人居住的高档生态城区，也是融高档住宅、大型商场、商务休闲酒店、高端写字楼、学校、休闲娱乐场所为一体的城市综合体。该项目全面建成后，可提升薛店镇镇区形象和功能，大大改善生活环境，有望促进“三化”协调全面发展。点评：从华福国际生态城项目的建筑特点和类型可以看出，近期郑州近郊及卫星城市项目多以规模大、生态化为诉求，同时低碳环保逐渐成为各项目展现自身特点的一个方式，此外完善的配套也是近远郊项目必备的素质。3.区域配套规划分析2012年4月郑州国际航模城项目落户中牟县郑州国际航模城占地500亩，建筑总面积17万平方米，总投资约5亿元，建设工期为4年，由河南宏天建设集团投建。项目拟建成全国规模最大航空、航海及车辆模型研发、生产、销售、展览及表演、比赛为一体的国际航模城。项目建成后，年可生产各种航模飞机12000架，将成为国内最大规模的航模制造、研发、国际国内比赛、表演、科普基地。产品有望远销欧洲、美国、南非、东南亚及国内各地。点评：国际航模城的落户，促使中牟再度成为聚焦热点，随着区域内众多项目的开发，在看重中牟发展前景的同时，也将推进中牟地产再上更高的层次。3.区域配套规划分析目前郑州航空港区的市政、道路、医疗、教育配套正在完善，现有的配套大都集中在机场迎宾大道附近，对本案来说是相对优势；随着港区的不断发展，以及富士康50万员工的逐渐入驻，华富国际生态城项目、港区合村并镇的开启，该区的配套将会越来越完善，房地产开发也将发挥巨大能量，形成新的地产淘金热地，后续竞争也会更加激烈。4.区域交通规划分析4.1航空交通规划作为航空港区核心的郑州新郑国际机场，是国家4E级飞行区，国家一类航空口岸，中国八大枢纽机场之一。1小时航程圈基本覆盖国内主要城市和人口稠密区，2小时航程圈可直接辐射国际市场。目前已开通国内航线52条，国际客运航线20条，国际货运航线18条，通达国内近50个主要城市及日本、韩国、欧洲、中东、北非等国家和地区。2009年，郑州新郑国际机场总体规划重磅推出，在现有机场的基础上，规划新建4条跑道、5座航站楼、210个停机位。到2040年，年货邮运输量达到200万吨，年客运吞吐量达到7000万人次，成为全国大型枢纽机杨和国际货运枢纽。4.区域交通规划分析4.2铁路交通规划郑州航空港区紧邻亚洲最大的列车编组站——郑州北站和全国三大客运站之一的郑州客运站，拥有全国最大的零担货物中转站和集装箱运输基地，通过铁路一类口岸，货物可直接联检封关。以郑州为中心的高速铁路专线建成后，将形成郑州至西安、北京、上海、武汉的2-3小时高速铁路经济圈，形成对全国市场的高度可达性。2-3小时经济圈4.区域交通规划分析4.2铁路交通规划城际轨道◎城际轨道：郑州至许昌城际轨道线经过郑州新郑国际机场，兼有郑州主城区至航空港地区的市域轨道快线功能，规划设5个站点，分别是机场航站楼枢纽站，北部片区航城中
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