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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/9/122019/9/12杭州绿色科技广场项目整体定位与发展战略谨呈：杭州市化工研究院有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2报告思路1、项目整体定位2、物业发展战略从市场与本体出发初步方向从案例与客户出发发展策略开发模式项目整体定位各功能块配比“绿色科技广场”物业发展战略本报告是严格保密的。3PART1项目整体定位1、项目发展方向2、整体开发策略项目发展方向从项目限制条件及项目发展空间两个角度进行分析、阐述做什么？怎么做？本报告是严格保密的。4项目发展方向判断限制条件Q1：城市条件Q2：业主目标Q4：本体条件项目发展空间Q3：市场现状项目发展方向本报告是严格保密的。5Q1：本项目推出市场时杭州市的基本环境？限制条件Q1：城市条件Q2：业主目标Q4：本体条件项目发展空间Q3：市场现状项目发展方向本报告是严格保密的。6杭化院绿色科技广场在杭州的位置文教板块黄龙板块武林板块庆春/凤起板块城站板块钱江新城滨江区板块萧山行政板块钱江世纪城本项目1、地理位置稍逊本报告是严格保密的。7相关投资优惠政策分析本项目所在地拱墅区投资优惠政策1、两免三减半。对生产性外商投资企业实行“两免三减半”的优惠政策，即从获利年度起，前两年免征企业所得税。2、先进技术企业所得税减半。先进技术企业上述减免优惠政策基础上，期满后可延长三年减半交纳企业所得税。3、产品出口企业所得税减半。产品出口企业按照国家规定减免企业所得税期满后，凡当年企业出口产品产值达到当年产品值的70%以上的，可以按照现行税率减半征收。4、所得税优惠税率。生产性外商投资企业在沿海经济开发区及城市市区，减按24%的税率征收企业所得税。5、进口设备免税。对国家鼓励发展的国内投资项目和外商投资项目进口设备，在规定的范围内，免征关税和进口环节增值税。6、国产设备抵扣所得税。外商投资企业，在投资总额内购买国产设备，对符合国家规定的项目，其购买国产设备投资的40%可从购置设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。7、国产设备退增值税。对外商投资企业在投资总额内采购国产设备，如该类设备属目录范围，可全额退还国产设备增值税。8、利润再投资退所得税。将企业取得的利润直接再投资于该企业，或作为资本投资开设其他企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税的40%税款。2、投资政策利好本报告是严格保密的。83、地铁规划便通项目所在区域本报告是严格保密的。9城市规划分析——地铁将给沿线写字楼带来很大的便利案例：深圳地铁发展分析1、深圳地铁一期工程包括1号线的东段和4号线的南段组成，从1998年通过可行性方案设计到2004年底建成通车，历时5年多。2、由于1号线与4号线交汇于福田中心区，因此地铁的规划建设对福田中心区的发展具有直接的促进作用。从深圳写字楼市场的发展来看，2000年以来深圳甲级写字楼市场空置率呈逐步下降趋势。3、由于地铁的开通，使得福田中心区与东部的联系更加便利，加上其他利好因素，促进了福田中心区写字楼售价的稳步增长。杭州地铁对项目的影响1、杭州地铁从2006年一期工程可行性方案的通过，参照深圳的发展历程预计在2010~2011年左右建成通车。虽然地铁的建成还需要较长的一段时间，但显然地铁的影响是显而易见的，而且随着距离地铁开通时间的临近，这种良好的心理预期对消费者的影响讲会越来越强烈。2、从地铁的影响看，在建成通车以前对购买者的影响大于租赁者的影响，随着地铁的开通，由此而带来的实质性的影响对租赁者的影响会逐步增强。3、从深圳的经验来看，2005年地铁建成通车后写字楼吸纳量有一个快速提升，空置率进一步下降，跌破10%。因此，地铁的开通对沿线的写字楼有进一步的促进。本报告是严格保密的。10杭州写字楼消化量在经历2003年的狂热后，随着GDP得增速回落逐渐步入平稳运行状态资料来源：世联分析4、未来供大于求本报告是严格保密的。11目前杭州市场年消化量在30万左右2001年～2005年写字楼市场统计资料来源：杭州写字楼网站项目2001年2002年2003年2004年2005年市场预售面积约合（m2）30.9万40万56万38.851.6增长率41.6％29％40％-31％33％实际成交面积约合（m2）314062万36.2万24.1万增长率29%55%45%－41％－33％与供应量急速放大相比，需求量保持相对较小的增长速度，并且波动明显本报告是严格保密的。12项目开盘时的市场容量杭州未来的写字楼市场，将集中于钱江新城和滨江区滨江区仅05年出让土地可建65.88万写字楼钱江新城在建写字楼近30万平米未来两年杭州写字楼每年供应将超过100万平方米本报告是严格保密的。13A1：杭州市基本环境Q1：本项目推出市场时杭州市的基本环境？劣势优势投资政策利好地铁规划便通地理位置稍逊市场供大于求本报告是严格保密的。14Q2：杭化院对本项目的开发目标？限制条件Q1：城市条件Q2：业主目标Q4：本体条件项目发展空间Q3：市场现状项目定位A1：地理位置稍逊，投资政策利好，城市规划有利，市场竞争较大。本报告是严格保密的。15目标梳理关键词：形象/枢纽/回现/利益最大化建成化工业枢纽前期回款平衡开发成本后期创造项目利益最大化树立政府形象目标本项目受到市政府的关注，开发商希望在政府面前树立良好的企业形象开发商希望汇集众多化工业研发、成果展示、销售部门让业内外人事提及化工业，就想到本项目，树枢纽标志对于经济指标，开发商希望前期推出后能平衡开发成本后期可持有物业，实现利益最大化。世联将在第二部分作出分析。本报告是严格保密的。16Q3：杭州市写字楼市场的现状？限制条件Q1：城市条件Q2：业主目标Q4：本体条件项目发展空间Q3：市场现状项目发展方向A2：树立政府形象，建立化工枢纽，平衡开发成本，实现利润最大。A1：地理位置稍逊，投资政策利好，城市规划有利，市场竞争较大。本报告是严格保密的。17杭州市办公物业分布状况目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块武林板块庆春/凤起板块城站板块文教板块随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块滨江板块（高新&行政）萧山行政板块钱江世纪城文教板块黄龙板块武林板块庆春/凤起板块城站板块钱江新城滨江区板块萧山行政板块钱江世纪城本项目市场现状本报告是严格保密的。18按照物业档次、目前售价/租金将板块分级黄龙板块钱江新城武林板块庆春板块城站板块文教板块滨江板块萧山行政板块平均租金区间(元/天/m2）3.5-4.5平均售价区间(元/m2）2.8-3.51.5-2.80.8-1.515,000-22,00013,000-15,0008,000-14,0006,000-8,000顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口；多有大堂和室外广场；注重科技和生态办公；入住企业行业影响力大，实力雄厚物业档次设备多采用知名品牌国内组装；大堂昭示性一般，无室外广场落成较早，规划功能落后；入住企业规模较小受区域价值局限，客户认知度较低（本项目区域）市场现状本报告是严格保密的。19黄龙板块——杭州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平行政导向，商业、交通配套成熟教育、文化氛围聚集高素质人才省、市级的公建配套第一层级核心驱动力未来发展趋势租金：3-6元/m2/天，多集中于3-4.5元/m2/天；售价：1.4-3万元/m2物业管理费：8-12元/m2/月（含水电）世贸中心世纪广场嘉华国际世贸丽晶城现代国际大厦玉泉大厦聚龙大厦中田大厦公元大厦恒励大厦黄龙体育中心省政府黄龙体育中心浙江大学租金/售价行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：客户特征未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85％以上；投资客较活跃，以机构投资者居多；本报告是严格保密的。20黄龙板块的发展历史——黄龙借助政府、高校人文资源、省市级别的公建优势，发展成顶级商圈区域现状：1.黄龙商圈是目前杭州顶级写字楼最集中的区域，许多跨国公司和机构、国内精英企业在此设置分公司、办事处，甚至总部；2.写字楼整体出租比例较高；3.政府部门集中，吸引总多有国资背景的企业入住周边写字楼4.黄龙商圈目前已有大型专业餐饮20余家，三星级以上饭店10余家，开始形成娱乐休闲中心；驱动因素：1.黄龙商业氛围营造，品牌店铺的加盟将提升整个黄龙板块档次及聚集力；2.写字楼租金/售价持续上涨，导致企业运营成本增加；3.土地供应减少，资源稀缺发展趋势：1.高档写字楼陆续投入使用，将吸引杭州其他成熟区域有实力的公司入住；2.高涨的运营成本导致部分中小企业外迁或仅保留窗口部门；3.成为企业对外昭示实力的窗口；市场现状本报告是严格保密的。21黄龙板块典型楼盘扫描编号项目开发商建筑面积（万m2）物业管理租金/售价标准层车位（个）备注1世贸中心世贸集团8.2世贸物业3.5-5元/m2/天3500m2——OTIS电梯，载重1300kg2世纪广场绿城集团8.0718元/月/m23.8-4元/m2/天1500m23206部三菱电梯，大金空调3嘉华国际佳华置业512元/月/m24-4.5元/m2/天3000m230010部OTIS进口电梯，大金中央空调4聚龙大厦香港辉创3.28元/月/m23.5元/m2/天850m2*2130（900元/月）6部三菱电梯，大金空调5恒励大厦恒励置业3.26元/月/m24.5元/m2/天——1408台进口三菱电梯，进口卫生洁具6玉泉大厦浙联集团2绿城——1000m2——3部中外合资电梯，1部客货两用梯7中田大厦——3绿城，10.8元/月/m23-3.8元/m2/天1280m2200（地上30）4部日本原装进口日立电梯，速度（2.5m/s）；名牌中央空调，设置能源自动计量系统8公元大厦南源置业11.5——1.7-2.7万/m2（售价）1700m2*248014部OTIS－Elevonic311VF电梯；德国工艺，外墙天然石材,金属嵌条（在建）9现代国际大厦——1.4——1.4万/m2（售价）600m21.5个停车位/100m22部电梯，分户式中央空调；标准层高2.8m10丽晶城（欧美中心）建工集团10————4000m2——未建典型办公楼供应量约合55万m2，其中目前尚未投入使用的约25万m2市场现状本报告是严格保密的。22钱江新城——新规划的行政中心板块，以超甲级写字楼为主，未来的金融商务中心第一层级富春路瓯江路三桥钱江路大剧院城市阳台市民活动中心城市阳台浙江金融财富中心国际发展大厦圣奥大厦国际时代广场尊宝大厦光彩国际中心金基置业荣安总部东航控股中天大厦钱江时代广场尊宝大厦钱塘置业本报告是严格保密的。23钱江新城高端写字楼项目密集序号项目开发商建筑面积/办公面积（万m2）容积率开发理念备注1圣奥大厦圣奥置业6（5.4）9.4写意办公2国际发展大厦华成集团6（5.5）9.0CBD核心办公3国际时代广场鑫亚建设投资20（15）6.85A超甲级智能酒店办公楼4尊宝大厦浙欧置业11（2）9.1绿色、生态智能办公5荣安总部荣安置业4.59.0中央商务生态6中天大厦世纪中天置业46.8精品甲级写字楼典范7光彩国际中心泛海浙江投资28（17）5.6自动化智能办公8浙江金融财富中心温州投资集团169.8杭州标志建筑物9钱江时代广场华联经济开发18（8）7.1杭州标志建筑物写字楼供应量1.目前在建的写字楼供应
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