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1无锡惠山区地铁1号线轨道站点区域发展项目整体定位与发展战略谨呈：无锡市惠山区人民政府2本阶段解决的五个问题1、项目产业是否更聚焦，有利于招商，另电子信息产业前期具有部分招商资源，不知是否可行？1、项目产业是否更聚焦，有利于招商，另电子信息产业前期具有部分招商资源，不知是否可行？3、对原有规划的评价以及各功能区业态及物业体量的确定？3、对原有规划的评价以及各功能区业态及物业体量的确定？5、项目一级开发的经济评价、二级开发的容积率确定以及启动区的经济评价5、项目一级开发的经济评价、二级开发的容积率确定以及启动区的经济评价2、项目整体定位名称概念的提升？2、项目整体定位名称概念的提升？4、地铁站点周边区域土地开发模式案例研究？4、地铁站点周边区域土地开发模式案例研究？3政府目标：通过项目合理运作，实现区域价值提升，完善城市功能，带动惠山经济发展政府两大目标政府两大目标通过项目合理运作，实现区域价值提升，完善城市功能，带动片区经济发展¾社会目标：•区域形象改善，成为城市化片区，带动惠山经济发展•完善城市功能，服务区域产业升级及城市发展需要¾利益目标：•土地价值提升，平衡开发资金通过项目合理运作，实现区域价值提升，完善城市功能，带动片区经济发展¾社会目标：•区域形象改善，成为城市化片区，带动惠山经济发展•完善城市功能，服务区域产业升级及城市发展需要¾利益目标：•土地价值提升，平衡开发资金政府的主要困惑：项目作为一块具有较高价值的城区混合用地，如何运作才能实现并充分发挥其自身价值？限制条件：1、北塘边缘区域形成阻隔2、片区现有形象限制3、区域认知度低政府的主要困惑：项目作为一块具有较高价值的城区混合用地，如何运作才能实现并充分发挥其自身价值？限制条件：1、北塘边缘区域形成阻隔2、片区现有形象限制3、区域认知度低4项目核心问题推导R2客户想要什么？（针对目标的规范分析）X城市目标：通过项目操作，完善区域城市功能，最终带动片区整体经济发展，服务产业升级及城市发展需要X经济目标：实现项目土地价格增值，平衡项目开发资金X社会目标：区域形象改善，成为城市化片区，带动惠山经济发展X战略目标：通过本项目拉动整个片区价值，为后期项目运作塑造增值空间。S项目有什么？（针对现状的实证分析）X区位：中心城区边缘，中心城与副中心过渡地带X区域：规划利好，属于无锡173范畴，规划地铁1号线、4号线将通过地块X交通：地块周边交通通达性较好，多条市级区级干线；X资源：项目依托政府背景，在操作上具备便利性和一定的政策支撑。核心问题是什么？我们怎么办？（解决方案的提出）5基于项目自身属性及政府对项目的目标要求，世联认为项目应该解决的核心问题是：项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的案例中找到启发，因此我们必须明确：作为中心城区（173）边缘、中心城区与惠山新城的中间地带的大规模区域，项目应当如何突破现状，挖掘价值，主动占位？在此基础下，如何有效服务于惠山，成为区域城市发展与产业升级的引擎？XQ1：项目如何跳出现状局限，从城市与区域的角度，寻找项目应当承担的使命？找出项目未来的发展方向？XQ2：在发展方向之下，项目未来的功能定位、体量及规划布局？XQ3：项目选择何种开发模式，最大化土地价值，实现土地不断增值？项目操作前提：•过渡区位的特殊属性轨道站点区域:整体定位与发展战略报告第一篇第二篇轨道站点区域:功能研究与规划建议报告Content轨道站点区域:整体定位与发展战略报告第一篇Content11项目属性界定22项目发展机遇分析44国内外案例借鉴55项目整体发展定位1.1项目属性界定33产业方向判研8惠山区西南，比邻北塘区和锡山区，位于无锡中心城区北部与惠山新城的交界处，属中心城区的边缘地带，不在城市的主发展方向上。现状属于城乡结合部，同时也是惠山区与主城区的连接纽带。项目属性—区位塘头社区林陆巷社区天一社区寺头社区312国道项目区块北塘区滨湖区新区惠山区锡山区北塘区崇安区312国道沪宁高速项目地块南长区凤翔路惠山大道9项目位于无锡中心城区（173平方公里）控规范围内，承接中心城“七区一体”的发展态势173规划四至：确定了东、北至沪宁高速公路，西至锡宜高速、钱荣路，南至五里湖、梁塘河、旺庄路总用地面积：173平方公里中心城突破原来崇安、北塘、南长三个老城区的范围，锡山区、惠山区、滨湖区和新区的部分地区纳入中心城，初步形成中心城“七区一体”的发展态势城市使命无锡中心城区（173）项目项目属性—城市规划10173规划：项目位于173中心城区规划的北部，且位于惠山—新城—西漳片区，主导属性主要居住、公用服务设施为主的综合发展区和物流服务区凤翔路惠山大道北环路本项目涉及173规划中的“惠山—新城—西漳—西漳片区”以及“惠山—新城—西漳—服务外包区”主导属性：以居住、公用服务设施为主的综合发展区和物流服务区净用用地面积：约563公顷，其中居住用地面积222公顷总建筑面积：约780万平方米居住人口：约5万人编制单元编号管理单元编号管理单元名称主导属性净用地面积（公顷）居住人口（万人）XZ西漳管理单元居住、公用服务3483.5XS-XC-XZFWWBQ服务外包管理单元物流、商贸2151.5项目属性—城市规划11173规划：项目惠山大道以东为服务外包集聚区，凤翔大道以西主要为居住、公用服务设施为主的综合发展区“惠山—新城—西漳—服务外包”片区（项目以东）“惠山—新城—天一”片区（项目以西）天一天水管理单元天一牌楼管理单元天一天河管理单元惠山—西漳—服务外包集聚区“惠山—新城—天一”片区：主导属性：以居住、公用服务设施为主的综合发展区，禁止建工业、仓储用地净用地面积：约665公顷，其中居住用地月345公顷总建筑面积：约811万平米居住人口：约10万人“惠山—新城—西漳—服务外包”片区主导属性：服务外包集聚区净用地面积：约215公顷，其中居住用地面积32公顷总建筑面积：约258万平米居住人口：1.5万人编制单元编号管理单元编号管理单元名称主导属性净用地面积（公顷）居住人口（万人）TS天水管理单元居住、公用服务2043.6PL牌楼管理单元居住、公用服务3313.7HS-TY-TSTH天河管理单元居住、公用服务1302.7城市使命项目属性—城市规划12173规划：项目以南“城中—北塘—黄巷”主要为居住、公用服务、物流等功能主导属性：以居住、公共服务设施为主的综合发展区和物流服务区净用地面积：约796公顷，其中居住用地面积310公顷总建筑面积：约1159万平米居住人口：15.5万人“城中—北塘—黄巷”片区（项目以南）编制单元编号管理单元编号管理单元名称主导属性净用地面积（公顷）居住人口（万人）GS广石管理单元居住、公用服务2275.0LT刘谭管理单元居住、物流3644.5CZ-BT-HXYMQ杨木桥管理单元居住、公用服务2056广石管理单元刘谭管理单元杨木桥管理单元城市使命项目属性—城市规划13已经形成以高速公路、城市干道、轨道交通为支撑的“大交通”格局，通达苏沪各地，具备无锡市范围内不可复制的交通优势。锡宜高速锡昆高速沪宁高速锡澄高速城际铁路S342S342G312G312凤翔路风宾路通江大道地铁1号线惠山大道锡澄路项目属性—外部交通轨道交通沪宁城际无锡地铁1号线城际公路高速：沪宁、锡宜、锡澄、锡昆国道：G312省道：S342城市道路快速路：凤翔路主干道：锡澄路、惠山大道、通江大道、凤宾路14居住区明发商业广场农田东起惠山大道和寺头路（规划）北抵西石路（规划）南至两区交界西漳工业园区农田居住区物流汽配居住区西达凤翔路地块西侧以天河小区、玉润园为代表，属于配套较为成熟的新建居住区。地块南侧属刘潭二村，建筑年代较久，建筑质量差，交通拥堵。50万平米大型购物休闲中心，目前正在招商阶段。占地50万平米的锡北物流园区处于无锡综合物流的中心位置。锡北汽配市场规划用地115亩，以大宗批发为主。地块东起惠山大道，西达凤翔路，北抵西石路，南至北塘区与惠山区的交界处，南北两端道路尚未开辟；周边布局西侧主要为大规模的居住小区，而东侧主要为农田和大规模的物流市场，南侧紧邻北塘区原化工开发区（环境差），北临沪宁高速和京杭大运河项目属性—四至周边15地块内部及周边基本形成了纵横交错的交通格局，辅以在建和将建的地铁1号线、凤宾路、西石路，未来交通优势明显锡澄路刘潭站天一站西漳站凤宾路凤翔路惠山大道西青路北环线西石路锡澄路80年代建设，南北斜穿地块，规划为漳鑫路；凤翔路地块西边界路，2000年前后修建完毕；惠山大道地块东边界路，2007年前后修建完毕；西青路地块东西走向路；北环线（342省道）地块东西走向路，交通繁忙；凤宾路原凤宾路延长线，地块内与1号线重合，北接惠山大道；已有道路：规划道路：西石路地块北边界路，原西石路延长线，东接互惠山大道；地铁1号线2009年11月正式开工，预计2014年全面通车；项目属性—内部交通16项目研究范围：3.64平方公里涉及的街道及社区：塘头社区尤旺社区林陆巷社区天一社区寺头社区塘头社区林陆巷社区天一社区尤旺社区寺头社区项目地块规划范围涉及5个社区，现状物业以民房、厂房、学校、临街店面为主，建筑密度高，拆迁规模较大。项目属性—地块现状17尤旺社区：位于地块西北，内部现状相对简单，以民房和厂房为主，产业较为发达，有机场用车零部件厂等主要产业厂区葡萄种植园民房厂房厂房葡萄园村民房项目属性—地块现状18寺头社区：位于地块东北，以民房和大面积农田为主，内有寺头小学和在建的拆迁安置区。寺头村农田安置小区工地厂房内河浜厂房厂房厂房农田农田农田农田农田农田在建安置区民房民房码头码头现状道路民房项目属性—地块现状19张巷浜钟巷浜九里河西漳中学（待扩建）保留小区保留小区保留小区厂房厂房厂房厂房厂房民房田（空）地新开河变电所汽车培训中心建工里小区西漳中学天一街新村小区厂房天一社区：位于地块中段，范围较大，现状以厂房和民房为主，其中西漳中学准备扩建项目属性—地块现状20现状河流刘潭二村凤翔馨城林陆苑(安置小区)商品房安置小区锦盛苑（商品房）农民别墅现状道路民房林陆巷休闲广场民房厂房厂房北方停车场厂房厂房民房林陆巷社区：位于地块西北，左侧沿凤翔路有大量居住小区，右侧沿路以厂房为主项目属性—地块现状21塘头社区居民委员会惠山大道现状道路北环线民房厂房厂房空地（规划建设商贸市场）九里河厂房民房塘头220kv变电站现状厂房民房河流现状商业街塘头社区：位于地块东南，以店铺、民房和厂房为主，建筑密度较好，其中塘头变电站需保留项目属性—地块现状22寺头社区寺头安置区（在建）1西漳站周边尤旺社区建工里小区2西漳中学（待扩建）3天一站周边天一社区天一街新村小区4凤翔馨城小区5林陆苑安置小区6林陆巷社区锦盛苑小区7刘潭站周边塘头社区塘头变电站8需保留项目：地块内待保留的项目主要是新建居住小区、学校和部分市政设施。12345678项目属性—地块现状23目前地块内的产业以机械加工、物流运输等企业为主，经营状况较好，但是规模小、附加值低、门类杂乱，对区域环境有较大影响项目属性—产业现状24项目本体梳理：项目内部优势与劣势区位规划四周与周边交通内部现状在建工程产业现状项目优势项目劣势1、区位条件：无锡市中心城区的边缘地带，中心城区和惠山新城的中间区域，属于173规划范围无锡市对接长三角的北部门户位置2、交通条件：道路交通通达性较好，锡昆高速在建轨道交通1号线在建，同时处于规划的城际铁路两站点的辐射范围内3、周边：新建居住区比较成熟，有一定的商业和产业基础4、内部环境：内部交通体系已初步成型，未来交通拥堵可能性很小1、区域规划：不在无锡城市发展的主方向上2、土地拆迁问题：地块土地权属主体多，层次复杂，拆迁难度较大，造成未来整体规划、整体开发的阻力3、产业问题：区域内产业结构落后，附加值低，与未来城市化发展方向相悖4、现有企业能级偏低问题：企业规模偏小，尚无行业内龙头5、认知度问题区域认知度低，对外辐射和吸引力受限项目属性—本体梳理2
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