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月亮河二期项目整体定位、发展战略及物业发展建议本报告是严格保密的。2本报告总体结构第一部分项目背景与客户目标第二部分项目问题解析第三部分解决方案探讨第四部分经济测算第五部分物业发展建议本报告是严格保密的。3项目背景开发背景地块资源优越，希望充分实现资源价值，获得较好的利润。地块指标开发内容东润投资有限公司拟在月亮河度假村及月亮城堡私人酒店的南侧地块开发住宅项目；项目预计2007年6月份左右开始正式销售。月亮城堡项目地块月亮河度假村占地7.63万平米，合114.33亩；建筑面积22.8万左右，容积率2.8~3；限高100米；本报告是严格保密的。4客户目标——顾问工作围绕实现开发商目标进行1实现资源价值为首要目标，体现为获得较高利润2保证一定的销售速度为次要目标本报告是严格保密的。5本报告总体结构第一部分项目背景与客户目标第二部分项目问题解析第三部分解决方案探讨第四部分经济测算第五部分物业发展建议本报告是严格保密的。6我们通过本体条件解析和市场分析认为实现客户目标面临如下核心问题考虑利润实现，本项目的核心问题在于：本体优势与通州客户价值取向的错位区域规划分析地块资源条件解析通州区房地产市场分析通州区城市定位通州区整体规划与运河规划重大基础设施建设规划本报告是严格保密的。7北京城市空间结构现状和政府远景规划表明CBD分化出的功能只能向东部发展带转移北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区，产业布局完善西部以山地为主，限制发展，发展方向以生态保护为主题南城区域认知度比较低，配套设施较为落后，整体发展速度落后于其他东部区域认知度比较高，居住功能吸纳了CBD、燕莎以及使馆区的高端收入群体，基础配套设施完善，具备良好的发展前景北京市2004-2020年整体发展规划把东部定位为城市未来重点发展区域，是承接中心人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区北京市政治中心国家政治中心体育产业区媒体中心西部生态带东部发展带本报告是严格保密的。8通州区发展定位——面向区域的可持续发展的综合性服务新城城市规划中的重点新城►通州区现状通州位于北京市东部，是距离北京市最近的郊区县。面积912.34平方公里，人口62.13万，产业以重工业和房地产为主►通州区在大北京中的地位通州位于北京市“二轴—二带—多中心”空间规划的东部发展带上。通州是北京市规划大力发展的11个新城中，与顺义、亦庄共同被列为3个重点发展的新城。►通州区发展定位通州区的发展定位是：面向区域的可持续发展的综合性服务新城。承担着以下功能：①承接中心城人口疏解、聚集新增功能的重要使命②引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能，是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。本报告是严格保密的。9通州区发展目标——区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城构建立足东部发展带、服务首都、面向环渤海经济圈的区域服务中心；打造为首都文化中心服务、现代文化资源聚集、运河文化彰显的文化产业基地；建设具有多样化高端服务设施和良好人居环境的滨水宜居新城。本报告是严格保密的。10通州未来规划的空间结构与功能布局——“一河两翼，南拓东进，组团发展”一河两翼：通州新城以运河为魂，水绿相映,绿廊镶嵌,突出以北运河为纽带的城市形象及文化内涵;运河西岸改造提升旧城，运河东岸聚集城市新增功能，新城旧城比翼互动、协同发展。南拓东进：南部以外环线、京塘公路为界，东部以六环路为界，向外拓展，与亦庄新城、国际空港联动，形成新的发展空间。组团发展：以六环路、京哈高速路、外环线及京塘公路为分界线，在空间上形成六大功能组团。与CBD功能互补的商务园、教育产业园及新型住宅区商务、商贸、文化制造的中心区主题公园、专业会展等服务区域乃至东北亚地区的功能区首都科技创新转化的聚集地承接北京中心城新增功能的板块生态环境良好、土地集约利用的新型产业示范园东六环京哈高速京沈高速本报告是严格保密的。11北运河总体规划——城市核心景观轴，带动形成运河商务文化中心2007年年底北运河沿岸景观环境改造将基本完成2008年奥运前，北运河整体规划将初现规模运潮减河河段绿化整治工程已启动，整治后河床将拓宽至100-120米，同时将修建5万平方米的绿地及三个景观团。本项目位于运河城市景观带的源头，并且北靠减河，占据绝对的景观资源优势。本报告是严格保密的。12北运河规划——北岸源头以商业、文化娱乐会展和商住功能为主，南部以住宅为主►规划的实施将使本项目处于城市的核心地段；►产业规划的实施将落后于运河景观规划。本报告是严格保密的。13北运河规划——南岸通过旧城改造形成商业商贸中心，不再规划住宅本报告是严格保密的。14东部发展带联络线六环京沈高速通朝大街京通快速朝阳北路至亦庄至顺义通顺路京平高速京哈高速通朝大街重大基础设施建设——道路交通近期建设：北苑高架桥已经通车北关高架桥06年11月份完工两广路东延（通朝大街）06年春天动工，08年之前通车芙蓉东路升级为六环辅路，06年6月份建成芙蓉东路将升级为六环辅路红色：高速公路、城市快速路蓝色：一级公路绿色：二级公路两年内通州与中心城区的横向交通和与顺义、亦庄新城联系的纵向交通将得到极大的改善。北关高架北苑高架本报告是严格保密的。15重大基础设施建设——轨道交通，2010年前启动M6支线M6M1M1支线S6至亦庄至顺义政府尚未制定轨道交通建设的具体时间表，拟于2010年前启动；规划实现后本项目将处于轨道交通价值的峰值点。本报告是严格保密的。16重大基础设施建设——首都机场南线高速首都机场南线（京承高速公路～东六环路）公路工程西起京承高速公路黄港立交，东至东六环路，沿线与京承高速、京密路、机场高速、六环路等18条主要道路相交，共设置8座互通式立交，同步实施辅路和支线。主路全长18.2公里，按高速公路标准建设。06年开工，07年底建成通车六环路首都机场黄港该道路的修通，将极大缩短本地块到首都机场的交通时间，为出行带来方便。首都机场南线本报告是严格保密的。17项目销售期规划利好评价时间轴20062005200720082009~运河景观改造运河产业规划实施北苑高架北关高架两广路东延芙蓉东路地铁M6线运河规划交通规划首都机场南线为本项目带来实质性利好的规划是运河景观改造和道路交通的改善。本报告是严格保密的。18我们通过本体条件解析和市场分析认为实现客户目标面临如下核心问题区域规划分析地块资源条件解析通州区房地产市场分析地块指标地块边界与进入性地块内部现状与外部环境地块周边配套考虑利润实现，本项目的核心问题在于：本体优势与通州客户价值取向的错位本报告是严格保密的。19地块经济技术指标——中等规模，高容积率项目占地76250.66平米，合114.33亩容积率2.8～3限高100米取地成本：①北侧地300万/亩(其中包含该地块现状电器公司的合同转让金200万元/亩）②其余地块100万/亩③楼面地价约768元/平米西侧地16076.87平方米北侧地20452.4平方米东侧地34508.68平方米4216.6平方米996.07平方米本报告是严格保密的。20地块进入性京哈高速→芙蓉东路→芙蓉北路→芙蓉西路，从地块西侧进入。京哈高速→芙蓉东路→芙蓉北路→月亮城堡私人酒店，从地块北侧进入。新华大街→通胡大街→芙蓉西路，从地块西侧进入。六环路→京哈高速→芙蓉东路→芙蓉北路→芙蓉西路，从地块西侧进入。六环路→六环辅路（规划中）→通胡大街→芙蓉西路，从地块西侧进入。本报告是严格保密的。21地块内部现状——大致呈L性，内部地势平坦待拆迁电器公司内部原生树木临时房荒地本报告是严格保密的。22地块边界——闹中取静的天然私属感度假村内部道路月亮城堡私人酒店尽端路月亮河度假村向南通往通胡大街通胡大街本报告是严格保密的。23运潮减河月亮城堡普通住宅：河畔丽景800亩运河文化广场运河文化广场地块外部环境——两河环抱、顶级楼盘与公园围绕，与周边低价项目形成天然区隔北运河月亮河度假村国花园高尔夫休闲俱乐部本报告是严格保密的。24地块周边配套——生活配套较齐备交通：938、312、319、728等十多条公交线路。商务：通州区政府办公区、盛业商务中心、工商银行、农业银行、北京银行教育：红旗幼儿园、中山街小学、东方小学、通州四中、通州二中、黄埔大学、国家法官学院商业：上海世纪联华超市、通州百货商场、华联商厦、人民商场、物美便利店、麦当劳、肯德鸡等医院：骨伤医院、通州中医院、运通医院休闲：西海子公园、运河文化广场、车站路餐饮街运河文化广场物美超市盛业商务中心哈佛摇篮幼儿园本报告是严格保密的。25地块周边配套——高档休闲、娱乐配套：月亮河度假村月亮河度假村——四星级度假酒店70万平米园区，集商务、休闲、旅游、美食、健身等于一体。规划建设一座五星级酒店。餐饮设施：4个中高档餐厅，谭家食府、咖啡厅、樱花日韩烧烤屋和月宫中餐厅；酒店设施：客房142套；多功能宴会厅及中小型会议室可容纳300人；康体设施：高尔夫球练习场、练马场、大型SPA温泉馆、游泳馆、室外网球场、羽毛球、台球、乒乓球、沙弧球、射箭、实弹射击等；康乐设施：游艺厅、棋牌室、室外垂钓区、话匣子音乐酒吧、KTV等。本报告是严格保密的。26项目资源条件评价区位不直接临城市主干道，闹中取静的区位，地块拥有天然的私属感地块周边与顶级项目和度假村相邻，区位形象高尚交通地块进入性较好，与城市主干道和高速路有较便捷的交通联系未来两年内与中心城区的交通联系将极大改善景观资源运河与减河，800亩运河文化广场和200亩运河奥体公园，景观环境首屈一指城市配套城市成熟区边缘，城市基本配套比较完善交通状况和城市配套较好，景观资源和区位条件是本项目的强势资源。本报告是严格保密的。27我们通过本体条件解析和市场分析认为实现客户目标面临如下核心问题区域规划分析地块资源条件解析通州区房地产市场分析市场片区划分与分析市场特征与客户总结考虑利润实现，本项目的核心问题在于：本体优势与通州客户价值取向的错位本报告是严格保密的。28通州区房地产片区划分依赖主要交通干线，通州区房地产市场形成了项目相对集中的四大片区运潮减河北岸片区本报告是严格保密的。29轻轨沿线片区概况新华联家园世纪星城巴克寓所苏荷雅居格瑞雅居靓景名居瑞都国际世纪龙鼎时尚街区11Station本岸绣江南瑞都公园世家DBC加州小镇梨园小镇雅丽世居蓝调沙龙日光清城当代明筑新翠景园轻轨八通线于2003年12月27日正式通车运行；轨道交通的建成通车缩短了中心城区与通州之间的通行时间，促进了轻轨沿线土地的升值，同时带动了沿线房地产市场的繁荣和活跃；轻轨八通线在通州境内有6个站点，每个站点都是新兴楼盘的聚集地。北苑果园九棵树梨园临河里土桥典型项目：瑞都国际、DBC加州小镇、瑞都公园世家、世纪星城……典型项目资料卡本报告是严格保密的。30轻轨沿线片区特征——轨道交通驱动、供需两旺的同质化市场资源依托产品价格与销售状况客户新兴区域，依靠轨道交通与城市中心的快速连接，公共交通优势明显目前市场主流产品以板式小高层和多层为主，开始出现高层；产品以两居和三居为主，两居户型面积在100~120平方米，三居户型面积在130~150平方米之间；供应量大，占通州区60%左右，随着轻轨沿线可开发土地的减少，未来的供应量将逐部南移。主力客户：中小户型客户以CBD区域的首次置业年轻白领为主大户型客户以主要以东部购买力有限的换房客户为主购买驱动因素：临轻轨、低总价目前在售项目均价在3800～4700之间，价格纵向随轻轨往土桥方向递减，横向随离轻轨线的距离增加而递减；主流两居总价在40~50万，三居总价在50~60万；主流产品销售状况普遍较好；片区内楼盘之间主要是价格和变相价格竞争。本报告是严格保密的。31运潮减河北岸片区概况运通花园运河岸上的院子枫露皇苑珠江国际城尚东庭京哈高速运潮减河运潮减河在与京杭大运河交汇处变为东西流向，与其他片区形成天然区隔；京哈高速和
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