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项目顾问工作阶段划分2006/08/152006/08/20工作成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈项目发展战略项目所在区域价值定位项目定位物业发展建议城市规划及其他项目背景研究类似区域发展案例借鉴相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究第二阶段（中期）项目发展战略与整体定位第一阶段项目市场调研城市房地产市场分析相关物业市场分析客户分析5个日历天18个日历天2006/09/0711个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告项目详细盈利分析完善整体报告（终稿）2005/09/18目标市场解析报告思维导图发展策略与项目定位物业发展建议开发目标整体市场分析豪宅市场分析项目界定经济评价竞争项目分析本体价值挖掘借鉴案例研究发展策略项目定位目标市场解析报告思维导图发展策略与项目定位物业发展建议开发目标整体市场分析豪宅市场分析项目界定经济评价竞争项目分析本体价值挖掘借鉴案例研究发展策略项目定位项目区位和交通——位于交通便利、景观资源丰富的公认豪宅区项目位于青岛市崂山区浮山南麓，自然资源丰富，北依浮山，南望黄海，是青岛公认的豪宅区。项目交通条件便利，通过东南侧规划中的市政路可以快捷到达青岛东南部的主干道香港东路、东海路。地块指标——中等容积率、小规模项目用地面积36200ｍ2总建筑面积73160专家公寓62010安置区域8000创意中心3150容积率1.8地块主要经济技术指标关于拆迁：只负责建造回迁住宅8000平米，费用为1600万元。不需要考虑拆迁补偿等费用。关于大配套：城市配套取费255元/平米。按照容积率1.8计算建筑面积，并另加上8000平米的回迁面积。项目界定——公认豪宅区，具备海景景观和山地资源的小规模住宅项目开发基于对项目所处区位、本体具有的资源，地块特点，我们对本项目的基本认识：小规模住宅开发项目。公认豪宅区，具备海景景观和山地资源的青岛经济稳步上升,房地产处于快速发展期青岛2005年GDP达到2695.82亿元。近年一直以10%以上的增幅稳步发展，经济良好发展有力的支持了房地产的发展人均GDP约为$4418,房地产处在快速发展的过渡期1150131615831869227026961000150020002500300035004000450050002000200120022003200420050.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%全市GDP亿元人均GDP美元GDP增幅800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期房地产预警系统判断——GDP增速、人均GDP与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增长速度人均GDP数据来源：青岛历年统计年鉴随着青岛近年来经济的快速发展，房地产投资增长稳定近年来，青岛在为迎接奥运以及加强城市建设和经济发展，全市的固定投资逐年上升。房地产投资稳步增长，投资额占固定资产投资比例呈下降趋势，表明房地产投资并未出现相对过热的迹象。青岛固定资产投资与房地产投资情况020040060080010001200140016002001年2002年2003年2004年2005年5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%全市固定资产投资（亿元）房地产投资额（亿元）房地产投资所占固定资产的比例数据来源：青岛历年统计年鉴青岛市区04年以来的土地出让情况——海边与崂山风景区土地稀缺2004年青岛市内四区土地出让情况23%26%1%11%10%29%住宅用地工业用地办公用地商业用地教育用地综合用地2004年出让土地面积（平米）总计1792146.71住宅用地418636.41工业用地459487.00办公用地10183.90商业用地205734.80教育用地171524.20综合用地526580.4005年青岛市内四区的土地出让情况52%10%7%31%住宅用地商业用地工业用地综合用地2005年出让土地面积（平米）总计443117.80住宅用地230826.00商业用地44428.20工业用地32346.60综合用地135517.00青岛04—05年土地出让规模比例7696250亩以下的50—100亩100—200亩200亩以上的2005年，青岛市内共出让土地44.3万平米，04年179万平米04年出让土地以工业、住宅为主05年住宅用地的比例明显上升海边与崂山风景区的基本没有土地出让数据来源：政府统计公报房地产市场供应、需求稳定增长，市场发展平稳，供需基本平衡0200400600800100020012002200320042005房屋竣工面积房屋实际销售额施工面积（万平米）新开工（万平米）竣工房屋面积（万平米）竣工房屋价值（万元）房屋建筑面积总计2362.71213.2811.31302556住宅1862.8979.3678.310609482005年房地产数据2001-2005年房地产竣工面积与销售总额数据来源：青岛历年统计年鉴市区地产板块——城市内部板块和地段层级已经形成，价格和物业档次形成明显区隔市南、市北二级地段房价在6000-8000元市南、市北和崂山区沿海一线一级地段房价在8000-12000元四方区北部区域和李沧区的李村等四级地段3000-5000元新划入市北区的地域和四方区南部区域的三级地段5000-6000元数据来源：市场调研数据库整体房地产市场小结۞青岛市经济持续稳定高速发展，经济快速发展必将带动房地产市场的发展；۞经济快速发展为房地产项目提供了大量潜在客户群；۞城市房地产市场供应、需求稳定增长，市场发展平稳，供需基本平衡；۞青岛优质地段土地供应缺失，崂山风景区与青岛市南区几乎无土地供应；۞城市内部板块和地段层级已经形成，价格和物业档次形成明显区隔；目标市场解析报告思维导图发展策略与项目定位物业发展建议开发目标整体市场分析豪宅市场分析项目界定经济评价竞争项目分析本体价值挖掘借鉴案例研究发展策略项目定位豪宅市场的发展演变区域项目分析豪宅客户分析市南区的东南部和崂山南部滨海一线形成了具有城市标杆意味的豪宅聚集区豪宅市场区位的变迁——由沿海一线向二三线集中青岛的豪宅最早都是出现在东部沿海一线，以海景为主要的卖点。主要在浮山前形成了聚集现象。由于一线海景土地供应的逐渐减少，豪宅开始向二三线海景集中，代表性的项目是丽都国际和领世华府。豪宅市场的发展演变豪宅产品的发展——项目密度趋于增大，规划、园林品质有所提升阶段建筑规划代表项目第一阶段主要是卖海景，建筑形式以别墅、多层为主不注重规划，只注重海景东方之珠花园别墅第二阶段开发到第二排海景，建筑形式变为多层加部分小高层，由于客户的演变，本地自住客户居多，开始关注规划丽都国际现阶段由于海景资源的逐步稀缺，小高层、高层开始出现在豪宅产品中规划开始得到普遍重视，但特色规划仍然比较少海信燕岛国际公寓、檀香湾项目密度趋于增大，规划、园林开始得到普遍重视金光都市名家领世华府豪宅市场的发展演变豪宅产品的供应量和消化量——供应量和消化量基本持平，市场发展平稳青岛2003~2004年豪宅的供应集中在崂山区和市南区，同时在售的项目有6个，销售速度都在月均15套以内，一年的消化量在15万平米以内，与供应量基本持平。2005年开始出现体量较大的豪宅项目，如海信燕岛国际公寓（１２万平米），豪宅的销售速度在月均１５套以内，同时在售的项目６～７个。２００６年亚麦山城（１８万平米）一期5万平米的入市即将打破原有的供应格局，由于在售项目数量仍与前两年持平，销售速度也持平，所以，消化量增长不大，市场仍然保持稳定。几年来，豪宅产品的供应量和消化量基本持平，市场发展平稳2004年在售豪宅：海怡名都、碧佛利山庄、丽都国际、鲁信未央、樱之御园2005年在售豪宅丽都国际、海信燕岛国际公寓、领世华府、鲁信未央、金光都市名家、亚麦山城2006年在售豪宅：帝苑、领世华府、海信燕岛国际公寓、亚麦山城、檀香湾、金岭世家豪宅市场的发展演变数据来源：市场调研数据青岛豪宅年消化量在15万平米左右，在售的项目总规模约18万平米，未来两年供应总量在100万平米以上目前青岛市场供应的豪宅项目有8个，总建筑面积在150万平米左右在售的几个项目的月销售速度都在月均15套以内尚未入市的项目面积总计在100万平米以上总建面（万平米）目前销售率销售速度目前供应量备注恒基新天地51/3（待考证）-----3.3鲁能领秀城57----------57尚未开工丽都国际三期3----------3尚未开盘檀香湾5.5633%15套/月3.7领世华府5.660%14套/月2.24金岭世家30------------30尚未开盘燕岛国际公寓1240%10套/月7.2亚麦山城一期5万平米70%15~16套/月1.5月均10~15套是豪宅产品的平台销售速度。数据来源：市场调研数据青岛豪宅按距海岸线的距离呈现三个价格梯度——海景仍然是豪宅的关键溢价因素丽都国际三期均价16000元领世华府起价18000元第一价格梯度：均价27000~28000元第二价格梯度：均价16000~18000元弄海园二期均价27000元东方之珠花园别墅均价28000元亚麦山城均价9000元本案第三价格梯度：均价9000~10000元豪宅区又根据功能的不同形成了城市豪宅、景观豪宅、商务豪宅三个亚板块城市豪宅：主要出现在市南区南部滨海一线，属于城市传统配套齐全的地区兼有城市成熟便利与海景资源；景观豪宅：出现在青岛公认最宜居的浮山前地区，具备最优越的山海资源，是纯居住的社区板块；商务豪宅的出现则是由于政府崂山商务区的规划，商务区南部的沿海住宅开始出现商务特色的豪宅，承担一部分商务功能。城市豪宅三个亚板块特征明显，本项目所属的景观豪宅板块居住价值最高城市豪宅景观豪宅商务豪宅区域产品特征住宅产品以高密度的公寓为主产品形式以中低密度产品为主，注重规划、园林的品质高层公寓产品为主，重服务、轻品质产品卖点地段+配套+海景环境+品质+海景商务配套+区域发展潜力+海景客户状况本地私营企业主，部分地标性的项目外地客户较多属于城市新富阶层和知富阶层，追求居住环境的品质，另有少量外地客户城市新兴的商务人群，看重区域商务中心赋予项目的便利商务色彩，有相当比例的投资客区域价格售价8000-15000元/平米售价14000-180000元/平米售价9000-12000元/平米代表项目海信燕岛国际公寓领世华府、丽都国际檀香湾、金岭世家本项目所属板块豪宅产品的分类——依照项目价值点的不同，可以分为资源型豪宅、舒适型豪宅和经济型豪宅豪宅类别特征代表楼盘资源型豪宅依托珍稀的海景资源产品将海景发挥到极致规模大，产品品质较高均价在15000元-27000元/平米以上销售速度月均5套弄海园东方之珠花园别墅海信燕岛国际公寓舒适型豪宅依托宜居环境和城市交通侧重在产品的规划、园林上下功夫规模小，重视产品品质均价在16000元/平米以上销售速度月均14套3居室160平方米以上领世华府帝苑（丽都国际三期）经济型豪宅不具备绝对强势的山海资源产品匀质规模小，注重性价比均价9000元/平米销售速度月均15套3居室140平方米左右亚麦山城檀香湾区域项目分析资源型豪宅——占据绝对强势的山海资源，并将这一优势极度放大名称海信燕岛国际公寓弄海园琴岛星图片基本情况规划总用地面积53891M2、地上总建筑面积121752M2、容积率2.26、建筑密度8.74%、绿地率67.7%1栋公寓楼，建面约3万平米，全汉白玉建筑，20套主力户型370-510价格16000元/m²(含1500元/m²的精装修)23000-30000元/平米客户外地客户比例大青岛人与外地各占一半，外地以北京、上海居多核心价值点海景资源+奥帆赛海景+奢华
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