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沙河城Ⅱ期高层产品定位PART1—说湖PART2—江湖（一）PART3—江湖（二）PART4—湖诉PART5—湖竖PART6—湖秀目录ContentsPart1:说湖——项目自身条件分析一、项目整体属性界定（一）区域属性——北二环内、大盘云集、配套相对缺乏一、项目整体属性界定（二）项目属性——低容积率、大规模、高品质、湖景住宅二、二期项目地块描述二期地块描述——地块平整、景观资源一般、商业潜力较大三、一期小高层反思建筑规划布局能充分保证每一栋享受最佳景观资源；户型采用大进深景观阳台及落地飘窗设计，增加景观面，提升户型品质；以景观为导向，注重细部构件打造，是一期户型最大特点之一，这也是二期产品需要延续的。三、一期小高层反思户型过于强调舒适性，忽视市场需求，导致面积偏大，总价过高，增加销售压力。受环线噪音影响较大。忽视市场需求，未采取有效措施规避先天劣势是需要在二期改进的。四、项目情况小结二期地块条件本期地块位于项目西北角，景观资源一般，且紧邻马路，定位高端奢华产品的条件并不突出。项目整体属性二环内顶级湖景资源，低密度、高品质别墅住宅区。项目机会点？如何实现市场突破？Part2:江湖（一）——市场部分分析一、区域市场分析一、区域市场分析（一）竞争格局市场领导者：湘江世纪城——超大规模、完美配套、6公里湘江风光带。藏珑•湖上国际花园——城中造湖、湖中建岛、岛上立宅的景观产品。北辰•新河三角洲——完美的景观及配套将成为未来市场新的领头人。万科城——凭借万科超强的品牌效应以及客户口碑，为项目营造良好营销环境。一、区域市场分析（一）竞争格局市场准领导者：万国城MOMA——“以其独特的高舒适度、微能耗”建筑形式，致力于开发舒适而节能的住宅。从而打造成一个高科技的住宅理念。双湾国际——捞刀河、浏阳河交汇处，景观资源极其丰富。一、区域市场分析（一）竞争格局市场追随者：珠江花城——特点单一，市场影响力不高。第一湾——区域优势明显，浏阳河自然景观带也是其核心优势之一。一、区域市场分析（二）竞争楼盘价格分析价格现状——依据各自特点，价格高低不同项目名称价格（元/㎡）建筑类型湘江世纪城江景房均价：7500普通房均价：5000高层双湾国际江景房均价：7000普通房均价：5600高层珠江花城整体均价：5000高层、小高层万国城MOMA科技房均价：8000普通房均价：4800小高层、高层万科城精装修均价：6100洋房、高层第一湾整体均价：5400高层藏珑湖上国际花园湖景房均价：8000普通房均价：6000别墅、洋房、高层北辰·新河三角洲普通住宅（2-8#）均价约8000楼王（1#）10000以上高层、超高层一、区域市场分析（二）竞争楼盘价格分析价格策略——板块价格跨度较大，依据各自特点实现价格突破一类产品：湘江世纪城、双湾国际、藏珑项目凭借江景、湖景资源取得价格突破。万国城MOMA通过产品科技创新取得价格突破。万科城则通过建筑创新和精装修取得价格突破。一类产品价格均超过7000元/㎡，藏珑、万国城MOMA的一类产品其价格超过8000元/㎡。二类产品：湘江世纪城、万国城MOMA、第一湾等，其普通房源价格在5000-6000元/㎡。一、区域市场分析（二）竞争楼盘价格分析价格体系——价格提升手段多样湘江世纪城：凭借超大规模，完善配套及江景资源获得价格上的突破。藏珑：区位、配套、湖景是项目价值提升的重要手段。万国城：科技创新、样板展示区、小区细节打造增加购房者认同感。万科城：品牌效应、精装修、精细样板展示区、园林细部打造实现项目价格提升。双湾国际：天然景观资源、细节打造、游艇实现价值最大化。价格竞争小结——如何依托本项目别墅社区的超高品质，借助先天的湖景资源，将品质、景观资源、产品溶为一体，是本项目实现价格突破的关键所在。一、区域市场分析（二）竞争楼盘价格分析竞品以舒适性住房为主，面积偏大。（备注：为8个项目在售或即将推出的产品户型，共5073套）一、区域市场分析（三）区域楼盘户型面积分析市场空白点分析从上图可以看出目前市场空白点：一房：60㎡以下二房：80㎡以下2+1户型：90㎡以下相对稀缺标准三房：115㎡以下相对稀缺3+1户型：140㎡以下四房：150㎡以下一、区域市场分析（三）区域楼盘户型面积分析下表为在售项目供销套数比（备注：房产局网站缺失万国城1-9#数据，万科城2#、双湾国际4#尚未销售，总共2027套。）一、区域市场分析（四）销售情况分析户型面积（㎡）供应套数所占比例销售套数供销比二房80-901595.2%1471.0890-1001685.5%1431.17100以上2106.9%962.19三房100以下2438.0%2321.05100-110882.9%651.35110-12039813.1%3721.07120-1302076.8%1491.39130-14069822.9%3342.09140以上59319.5%3961.50四房、五房160-180481.6%251.92180以上2287.5%1401.63复式200以上60.2%0/合计3046100.0%20991.45热销产品面积区间：80-90㎡二房、100㎡以下三房及110-120㎡三房。滞销产品面积区间：100㎡以上二房、130-140㎡三房、160㎡以上四房、200㎡以上复式。一、区域市场分析（四）销售情况分析一、区域市场分析（四）销售情况分析面积紧凑、总价低成为购房者首选产品供应量大，是产品存量较多的原因之一，如130-140㎡三房。总价过高是滞销的原因之一，如100㎡二房、160㎡以上四房。片区高端别墅产品集中，200㎡以上大平层竞争明显处于劣势。随着长株潭一体化发展和流动人员的增加，经济型或过渡型户型的需求量有所增加。随着房价的持续上涨，购房总价在不断上升，将推动购房者购房行为发生改变。未来需求趋势：户型区间紧凑、经济化成未来的一个趋势。一、区域市场分析（四）销售情况分析销售情况小结——紧扣市场需求，寻找市场空白点，是保证本项目顺利实现销售目标的关键所在。一、区域市场分析（四）销售情况分析产品型案例代表（1）：万国城基本经济指标：占地650亩，总建筑面积约120万方，项目综合容积率为3.0。目前为项目二期，上品格（高科技产品）共2栋，满庭春共9栋。创新科技：被动建筑节能措施，节能率高达35％。主动建筑节能措施，节能率高达45％。销售及价格：1-9#均价4800元/㎡；18-19#均价8000元/㎡。一、区域市场分析（五）产品分析户型解析：一、区域市场分析户型：两房两厅二卫建筑面积：116㎡◆户型采用“恒温、恒湿、恒氧、恒静”系统。◆二房宽享空间，舒适性好。◆主卧带独立衣帽间，私密性较差。◆L型厨房带阳台，使用更舒适。◆餐厅没有独立的采光空间，主卫卫生间为暗卫。◆产品面积大，总价高。（五）产品分析户型解析：一、区域市场分析户型：三房两厅两卫建筑面积：143㎡◆户型采用“恒温、恒湿、恒氧、恒静”系统◆大三房设计，舒适性高，尽享尊贵身份。◆南北通透，板式结构。◆主卧带大卫生间设计，可自由设计，选择性更强。◆客厅采光条件较差。（五）产品分析户型解析：一、区域市场分析（五）产品分析户型：四房两厅两卫建筑面积：180㎡◆虽然为板式结构，但户型整体通透性较差，客厅、餐厅的采光不足◆以客厅为中心布局，动静区分不明显，影响日常生活◆全部卧室的门都对客厅开，严重影响私密性◆消除了大部分交通面积，空间使用率较高◆产品包含不少高科技元素,具有一定亮点下表为18-19#户型（高科技产品）配比及销售情况（备注：销售数据来源于长沙市房产局官方网站截止8.16日）一、区域市场分析（五）产品分析户型面积套数比例已售套数供销比二房1163412.5%48.5三房14317062.5%1017.01633412.5%311.3四房1803412.5%56.8合计272100.0%2212.4案例小结：产品采用“恒温、恒湿、恒氧、恒静”系统，是长沙低碳环保科技住宅产品的代表。科技产品对建筑外立面要求严格，类似于公建形式，因此对户型通透性、舒适性及紧凑性产生一定影响。从销售来看，其创新科技产品的去化并不理想，12.4:1的供销比足以见其滞销程度。一、区域市场分析（五）产品分析产品型案例代表（2）：万科城基本经济指标：占地约26.9万㎡，总建面约50万㎡，容积率2.52，绿化率46%。产品特点：项目为高层及洋房为主。高层产品以创新的“十字”型高层单体以及目前市场上比较热销的紧凑型2+1户型及三房产品，受到市场热捧。销售及价格：1#高层，共165套。1#均价6100元/㎡（精装修价格）。一、区域市场分析（五）产品分析户型解析：一、区域市场分析（五）产品分析户型：2+1户型建筑面积：89㎡◆大景观阳台，尽享园林美景。◆灵活多变的户型，可以改变为三房。◆U型便捷厨房，使用率高。◆进门过道浪费面积。◆餐厅采光条件一般，影响整体舒适度。一、区域市场分析（五）产品分析户型：三房两厅两卫建筑面积：123㎡◆整体布局合理，干湿分区，动静分区。◆灵活多变的户型，可以改变为四房◆明厨、明卫、明厅，采光充足。◆U型便捷厨房，使用率高。下表为1#户型配比及销售情况（备注：销售数据来源于长沙市房产局官方网站截止8.16日）一、区域市场分析（五）产品分析户型面积套数比例销售套数供销比2+189-916640.0%661.00三房1229960.0%981.01合计165100.0%1641.01案例小结：凭借项目品牌、产品、现场、物业等方面的合力，项目取得了非常好的销售成绩，房产局数据显示目前项目1#仅剩下一套住宅。品牌，万科强势品牌。产品，十字天阔，增加采光面，减小分摊，提高性价比户型，紧凑型户型，契合市场需求。现场，精致的样板区，体现开发商深厚功底。物业，万科物业。一、区域市场分析（五）产品分析产品型案例代表（3）：双湾国际基本经济指标：占地约26.9万㎡，总建面约50万㎡，容积率2.52，绿化率46%。产品特点：项目位于捞刀河及湘江交汇处，景观资源丰富，项目一期产品以160㎡以上为主。户型上采用大面宽、短进深及进深调高阳台设计是项目最大亮点之一。销售价格：4#高层，共93套，均价5600元/㎡。一、区域市场分析（五）产品分析一、区域市场分析（五）产品分析户型：3+2（二期）建筑面积：142㎡◆南北通透，通风采光良好◆花园、阳台、飘窗赠送面积大，性价比高◆客厅带调高大阳台，景观面丰富◆主卧带卫生套间设计，空间大气◆客厅与餐厅有一定的交通浪费面积户型解析：下表为4#户型配比及销售情况（备注：销售数据来源于长沙市房产局官方网站截止8.16日）一、区域市场分析（五）产品分析户型面积（㎡）套数（套）所占比例销售套数供销比三房131-1323032.3%103.0137-1456064.5%193.2复式230-25033.2%0/总计93100.0%293.2案例小结：项目以湘江和捞刀河的双景观资源为核心打造江景豪宅，在户型定位上普遍偏大。大面宽、短进深，调高阳台设计，极大提高产品舒适度。从实际销售情况来看，豪宅产品（特别是200㎡以上套型）滞销严重。通过游艇、明星代言等时尚策略提高项目知名度及产品品质。一、区域市场分析（五）产品分析产品型案例代表（4）：湘江世纪城基本经济指标：占地1500亩，总建面400万㎡，容积率3.5。产品特点：项目由住宅、商业、酒店组成，规模巨大，配套设施堪称完美，6公里沿江风光带，资源优势突出。产品上涵盖普通住宅及豪华住宅，成为北城项目的标杆。销售价格：普通住宅5000元/㎡，江景房7500元/㎡。一、区域市场分析（五）产品分析一、区域市场分析（五）产品分析户型：三房二厅一卫建筑面积：108-111㎡◆户型紧凑，面积利用率高◆南北通透，通风采光条件好◆卧室都为飘窗（转交飘窗）设计，增加户型舒适度◆厨房灶台操作不便利◆餐厅采光条件相对较差户型解析：一、区域市场分析（五）产品分析户型：3+1户型建筑面积：141-143㎡◆户型紧凑，可做四房
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