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潍坊“中央都汇”项目前期策划汇报方案目录：第一章、我们的工作思路第二章、市场解析一、宏观市场影响分析政策因素经济因素社会因素技术因素宏观市场总结二、市场竞争格局分析市场现状分析各区域楼盘现状比较市场供需对比分析竞争楼盘调研分析第三章、消费者问卷调查及访谈一、消费者问卷调查分析二、消费者访谈分析第四章、项目整体定位一、开发定位二、档次定位三、客户定位四、形象定位第一章、我们的工作思路我们的工作阶段8.18-8.238.24-9.99.10--第一阶段市场调研第二阶段市场调研及定位报告撰写第三阶段定位沟通工作内容客户沟通地块考察收集基础资料问卷调研典型项目调研专业人士访谈客户访谈确定研究思路撰写项目主体报告公司评审修改调整工作内容工作内容汇报反馈调整策划报告思维导图我们的工作思路市场解析消费者市场调查与访谈工作思路挖掘市场挖掘消费者取向整体定位主要的研究内容项目整体定位第二章、市场解析1、宏观市场影响分析经济因素(Economic)主要经济指标产业结构GDP及增长情况人均可支配收入年末人均储蓄余额固定资产投资……社会因素(Social)主要人口增长情况城市化率项目周边情况技术因素(Technological)新技术新工艺新材料政策因素(Political)国家的政策、法规城市总规划片区发展规划城市化因素（Civilization）宏观市场分析思路1.1、政策因素国家在09年将进一步加大调整力度房价涨幅趋缓是大势所趋09年全国房地产市场将进入一个持续较长时间的调整期二三级城市的机会与市场竞争的白热化房地产市场进入门槛即将改变政策，逐渐增高大势所趋。国家对09年上半年的地产疯狂状态，从资金渠道（开发商融资与消费者银行贷款）进行政策调整，提高门槛。潍坊将成区域经济中心1、根据半岛城市群总体规划，潍坊处于半岛城市群的地理中心，占据绝对的地理交通枢纽要塞之地。2、半岛城市群中具备铁路、高速公路、机场和海港的四个城市之一，能方便地与省内主要城市建立直接经济联系。3、潍坊城市定位：以海洋化工、机械、食品加工为主导的综合性制造业城市，连接山东半岛与鲁中、鲁西的交通枢纽。工业化城市的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市场的发展。“一圈”“两翼”“三带”的发展新布局“一圈”，即中心城市圈。以中心城市为核心，初步形成“一主五副”大城市框架。“两翼”，指以高密和诸城为主组成的东南部经济区，以青州、临朐为主组成的西南部经济区。“三带”，即中部胶济经济带、北部沿海经济带和南部山区经济带。在此新格局之下，潍坊城市发展的机会更多，多机会必然导致城市化水平迅速提高，外来流动人口将增加，从而带动房地产市场迅速发展。中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式“一心”是由月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体“一环”是长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环体“一廊”是白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态通道“一轴”指由北海路向北延伸连接滨海新城的经济发展轴项目地块位于一环以内，且紧临“一廊”和“一心”，将来必将成为配套完善、生态绿化好、经济水平较高的宜居区域。“15、30、45”的公路网逐步形成中实现中心城区内的互通，中心城区到达昌邑市、昌乐县、安丘市行政中心实现中心城区到寿光、潍坊港的互通实现中心城区到任何县市区的互通项目地块位于15分钟交通圈内，项目与中心公建周边联系紧密，交通便利，有利于将来居民的出行。城市化发展效应评估城市形成城市离心增长城市向心增长内城更新与改造外向扩展辐射城市化潍坊市区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式，本地块项目更是城市内城更新与改造的典型案例。按照潍坊市目前城市发展趋势，未来项目周边将继续更新，其相关配套也将更加合理完善，成为潍坊市区改造带动板块的重要组成部分。各区域发展现状及市场前景预测区域特点发展现状市场前景地段环境市政配套人文特征潍城区传统的政治文化经济中心，但随着市政府的迁移，该区域各项发展指标下降老城区环境相对较差，交通状况以及市政绿化情况均一般，由于历史规划原因，导致老城区显得很拥挤，规划杂乱。但有白浪河沿线景观带市政配套相对完善，但各项配套老化，城区承载压力过大。潍坊老住户为主，流动人口比例较小，随之改造加速，人口逐渐增多潍坊老的城市中心区域，随着政府迁移，市政配套老化，潍坊居民对此区域的认知度较一般，现今加快旧城改造，该区域前景尚可奎文区城市中心区域，政治经济文化集中，商贸发展迅速成熟的区域，道路绿化环境相对较好，并且有多处公园市政景观，虞河沿线景观带效果很好，给区域带来一定的吸引力配套完善，发展势头强劲当地居民较多，流动人口相对多些该区域属于潍坊城市中心区域，各项指标都均发展到一定成熟阶段，比较适合居住生活，是新一轮的重点发展区域，市民对此区域的认知度很高，该区域的商品住宅档次也比较高，代表潍坊较为先进的地产市场，有很大的发展空间开发区经济发展区域，工厂企业较为集中开发区属于新开发区域，市政景观绿化及交通情况均较好，但是整体环境显得有些杂乱，区域还尚未建设完整新兴发展区域，市政配套有待加强当地居民较少，多以流动人口落户居多做为新崛起的区域，其配套尚不完善，但城市各项建设指标发展迅速，在各类产品竞争中都处于一个比较领先的地位，市政府的落座对于该区域的房价在近几年内得到迅速提升，该区域将发展成潍坊市另一城市中心1.2、经济因素2003－2008年潍坊市GDP情况分析近年来潍坊市宏观经济指标一直保持快速增长的趋势；经济的快速、稳定发展，为房地产开发奠定了基础，也会带动潍坊市民收入的不断增长，城市居民购买力、消费欲望也将得到进一步增强，需求得到进一步的巩固；潍坊人均GDP年增长率均在13%以上。增长速度保持较快发展速度。经济的助推及需求拉动必将带动潍坊市房地产市场快速发展。•2008年，潍坊人均GDP为23349元，折合3364美元，房地产市场正处于快速发展阶段。•2007年，潍坊GDP为2056.02亿元，增速达到19.8%，房地产进入快速发展阶段。•根据相关理论和国际通用衡量标准判断，潍坊房地产市场正进入一个快速发展的阶段。人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期GDP与城市化进程2008年潍坊全市实现生产总值（GDP）2056亿元，人均GDP达到23349元（按汇率折算约为3364美元）。目前潍坊市城市化进程处于高速增长阶段。√√2003－2008年潍坊市民收入水平分析近几年，潍坊市居民的人均储蓄额快速增加，环比增长率皆在13％以上，2008年增长13.9％，人均储蓄12164元。城镇居民人均可支配收入亦呈现稳步增长状态，环比增长率在10％以上稳步增加。2008年城市市区人均可支配收入达到13716元。人均储蓄存款额和人均可支配收入的快速增加，为房地产业的发展提供了大量的有效需求，是潍坊市房地产市场持续发展的保障。2003－2008年潍坊市产业结构变动情况潍坊市第二产业在整个产业结构中所占的比例平稳发展，与此相反第一产业所占比例却在逐年下降。第三产业发展也日趋平稳，其中很大一部分功劳要归结于第三产业中的房地产开发业的带动。城市化与工业化发展规律是正比发展，目前潍坊工业化程度较高，而城市化率相对较低，城市化发展潜力非常大。两者之间的互动发展，必将带来第三产业的发展。第三产业的发展则带来就业人口和有效需求人口的增加，也必将带动房地产市场的发展。2003－2008年潍坊市恩格尔系数变化情况城市恩格尔系数34.6%34.9%34.8%31.0%29.1%26%27%28%29%30%31%32%33%34%35%36%2003年2004年2005年2006年2007年从2003年到2008年潍坊市城市恩格尔系数逐步降低,2006年开始下降速度明显加快，市民消费质量显著增强，预计今后几年潍坊市恩格尔系数将持续平稳发展。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。潍坊市民生活水平正处于富裕状态。潍坊市城区居民消费支出额逐年上升，消费能力的持续增长，是拉动房地产开发快速发展的潜力因素。相比于消费支出的增多，居住消费占消费支出的比例在近三年呈递减状态，主要收到以下影响：1、目前潍坊居民人均住房面积32平米，省内仅次于东营（东营人均住房面积33平米）。市民住房比较宽裕。2、近期潍坊推出大量楼盘，住房供应量多，部分居民处于观望状态，持币待购。3、目前潍坊住房消费群体主要是市区人口，市区周边区域购买力尚未完全带动起来。从本项目来看，较低的住房消费比重说明潍坊市场目前的潜在购买力较大，如何将其转化成购买力是本项目思考之一，另外本项目规模较大，将是周边区域城市化人口的重要承载体。2002－2008年潍坊市区住房消费支出情况城区居民消费情况6123.146822.447662.648816.26108005638.64581.29761.46968974.48972.66780.020200040006000800010000120002002年2003年2004年2005年2006年2007年城区人均消费性支出城区人均居住消费支出居住消费占消费支出比例10.1%12.4%11.4%12.7%11.1%9.0%0%2%4%6%8%10%12%14%2002年2003年2004年2005年2006年2007年从2003年到2008年潍坊市固定资产投资大体呈现上升趋势，基础设施投资和房地产开发投资不断增加，房地产需求得到进一步释放。在潍坊市政府城区规划的影响下，其每年的基础设施投资额稳步增加。2008年基础设施投资902.5亿元，环比增长30.1％。房地产开发投资快速增加，其占固定资产投资的比例亦呈现出逐年递增趋势。2008年房地产投资156.6亿元，将近固定资产投资的13％，位居全省第四（房地产投资额前三位为青岛、烟台、济南）。2003－2008年潍坊市固定资产等投资情况2003年—2008年中，2003年供地面积最多，近154公顷，占近五年供地总量的39.13%。2007年潍坊市区土地成交量最少，仅11.11公顷。政府对土地的控制力度较大。考虑前几年成交土地量较多，今年房地产市场推出量仍将居高。潍坊市区土地开发供应分析及商品房销售情况分析2005年到2008年期间，潍坊市区商品房建设发展迅速。每年投入施工的面积快速增长.未来5年市场将出现大量商品房供应。近3年商品房竣工面积以每年60万平米左右的速度增长，而销售面积增长仅每年20多万平米，供应超过需求，供需不平衡。本项目推出后将受到较大的市场竞争压力。1.3、社会因素1、人口总体特征截止到2008年，潍坊市总人口达859.13万（比上年增长0.4％），总户数261.5万户；其中市辖区人口153.63万。全市年出生人口84885人，人口自然增长率4.34‰，性别比为105.6。据1％人口抽样调查，全市年末常住人口883.61万人。年龄结构比例18.82%29.83%38.30%13.05%18岁以下18－35岁35－60岁60岁以上（1）根据《潍坊统计年鉴——2009》，2008年底潍坊市辖区年龄比例为：主要人口年龄在35－60岁之间，其次为18－35岁之间。60岁以上人口占13.05％，潍坊人口进入老龄化。静态人口特征（2）根据《潍坊统计年鉴——2009》显示，
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