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二手房自行交易的整个大流程如下：1、看房选房；2、谈判签约（付款进度：定金）；3、购房资格审核；4、网签（付款进度：首付）；5、贷款申办（如果是全款此步骤可省略跳过）；6、缴税过户（付款进度：全款除尾款，如果是贷款需等担保或抵押后银行放贷款）；7、物业交割（付款进度：留几万元尾款，收房时物业交割后支付）。经亲身验证，第5项“贷款申办”应该是整个流程中耗时最长也最折磨心情的环节了，本攻略会特别详细介绍自行办理贷款的过程。当然如果是全款的话，可以不必被折磨。另外阅读本文前需要说明的是：本攻略的适用条件为贷款方式采用国管公积金组合贷，房产为二手房，成交方式是自行成交，交易地点位于朝阳区。做以上说明的目的是因为北京每个区的房屋交易流程都有区别，同时国管公积金、市管公积金的流程也有区别，不能一概通用，也许按照朝阳区的实战经验跑去海淀区照着做就被带坑里了，市管公积金按国管的流程办就行不通，所以，如果不满足上述限制条件话，只能把这篇攻略作为一个参考，具体的流程还需自己去实践中验证。总归，谁让兲朝的各种办事机构都是挂羊头卖狗肉，各自为政，各自寻租，各显神通，鱼肉百姓的呢？第1步：看房选房，这是买房的起点，但也是个性化和自主性非常强的步骤，所以这不是本攻略的重点所在，故只简单的介绍下。去年底开始看房，一边在网上找独立卖家，也约了些中介看房，自然，对中介的恶劣印象就是从看房开始的。几个月，遇到大小中介公司不下十几个中介吧，总的来讲，除了一两个中介小伙子的服务态度还算不错以外，但是对自身中介业务的细节，尤其是各种税费和交易流程，基本上一个都没有特别了解的。大概不到一个月，随着俺看房经验滴增加和不断的上网收集资料学习，中介遇到偶基本上会被问得顾左右而言他，哈哈。中介的恶心招数太多了，有在你看到有意向的房告知约卖家要“诚意金”的，有借口卖家在外地，约不出来滴，有说卖家觉得报价太低，立马涨20万滴，还有两次涨30万滴，……，各种神奇，各种状况，层出不穷，简直让人应接不暇，中介，你们不说假话会死么？你们干这行的全部技巧就是谎话假话空话，不觉得丢人么？终于，4月的某天，一同学给我电话，告知他坐电梯的时候遇到一楼上邻居说要卖房，问偶有兴趣没有？我说行啊，你帮着先联系下，就先让同学去打听了下具体情况，果然房子有些大，超了好几十万的预算。于是想先看看再说吧，就又让同学帮忙约了房东看房。一看房子，我们觉得房子还不错，关键是房子满5年，无强盗般的营业税和个税，再加上有同学做邻居的居间关系，大家初次见面相谈甚欢，房东为人确实不错，脚着我们也是靠谱青年，表示同意自行交易，为我们省些费用（关于省下的中介费用后面会有一个比较量化的总结，现行的二手房中介费真的太尼玛坑爹了！）。就这样，我们的二手房交易水到渠成，自然而然滴到了第2步，需要和房东直面进行谈判签约了。首先和卖家的谈判是必须滴，就算亲兄弟间做交易也得砍价呀，我们自然好话说了无数，苦水吐了一地，但卖家的房价已近比较实在，故我们也不好意思大刀，最终只小砍下了两万。在砍价滴同时，是俺长这么大以来最头痛数字滴几天，因为预算超支，各种计算，终于狠下心来办组合贷并顺利说服了房东，当然房东被说服的直接原因是我用敏捷清晰滴思维给他信心满满滴介绍了一通办组合贷的流程，虽然他可能听得稀里糊涂，但他深深滴感觉到俺是一个非常靠谱滴五好青年，哈哈，无形中也就放心了，所以，办任何事先把功课做全做细做好都是有百利而无一弊滴。房东开始问我两个月办组合贷够不，我表示理论上两个月时间是够滴，但实际和理论有差别滴，以防万一最好还是留3个月吧，最终，协议上约定3个月卖家拿到贷款。实践证明我留出的时间富裕量是正确滴，没有头脑发热去逞强放个“两个月办完国管公积金组合贷”的大卫星，确实，在和国字号单位（公积金中心、建行）打交道的时候，很多时间节点靠自己完全无法控制，节奏完全被别人掌握着。下面介绍下和卖家自行签约的几个要点：1、自行签约的合同范本：北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），下载自北京市房地产交易网。3、自行和卖家签订合同时的一点避税技巧。这里只介绍一种简单的办法，非常简单，就是和卖家自行签订合同的时候按照房屋的真实总价，同时约定好网签的时候按照另一个较低的总价签合同，简单说就是“阴阳合同”。当然这样做需要以下两个条件同时满足：1、卖方基于信任，同意这样操作；2、较低合同总价×0.7大于需贷款总额，即贷款总额不受网签做低房屋合同总价的影响。只要满足这两个条件，就可以简单的进行避税了。为达成条件1可以尝试说服房东，通常房东都是愿意配合买家避税的，大家都是被吸血虫们剥削滴苦逼百姓，天下苦逼是一家嘛。但为了降低卖方签阴阳合同面临的风险，可以和房东在自行签订的合同中再签订特别条款，说明此合同的内容和房价才是彼此真实意愿的表现，网签只是参考尔尔，当然这样做仍然会有一些法律上的小瑕疵，最终需要买家的人品和强有力的合同条款来保证执行。条件2中的低合同总价是个难点，到底多低合适呢？当然以最低指导基价×房屋面积得到的总价为宜，由于受到ZF在2011年底上调北京各区域二手房最低纳税指导价的影响，这个二手房最低指导价现在成了兲朝滴郭嘉秘密（堂而皇之滴理由居然是防止有人钻空子按最低计税价申报，明明就是抢劫吧还无耻到极点滴找借口！），传说还要搞神马更合理的“一房一价”（这个特别有尿点，就尼玛兲朝税务的素质和效率，给丫们一万年外加无论多少钱都搞不出一房一价，就是外包给专业评估公司也不知道多少年！呵呵），另外还传说单价做太低了甚至可能通不过网签（这个估计是中介吓唬大家而流传出来滴），但是我的实践是将网签单价做低了约4500元每平米，顺利通过了网签以及后面的缴税，其它中间环节没有遇到任何质疑和障碍，可能我们这个价格还是在区域最低指导价之上吧。既然已经说倒缴税，顺便就先讲一下缴税时候的一个细节，缴税审核窗口审核员提取缴税资料中的二手房地址区域和单价，对照着一张彩色打印并塑封的A4纸核对了一下，很快审核就通过并发号去缴税，那张彩色A4纸的内容因为我也仅仅是大概扫见一眼，上面似乎是一张按区域填色的北京城区地图。所以我初步判断，其实税务还是按以前的区域最低指导价模式收税滴，不过将原来的指导价大幅度提高而已。只要网签单价等于或高于区域的最低指导价，缴税就木有问题，什么“一房一价”只是一个为了多收税和表功而吹出来滴春秋大梦而已。==》《优惠税收文件》当然，上面的条件2对那些确实首付不多，严重受贷款总额限制滴同学们意义不大。采用上面介绍的避税操作，虽然省的税不会太多（如果只有契税的话，也就能省个几千块，但有营业税、个税的话就比较可观了），但是相对“二次网签”的做法要简单得多，而且也确实能实实在在滴省几个血汗钱，供条件许可的同学参考。中介常用的那种二次网签方法对自行成交的不可行在于：自己去做两次网签对卖方和买方都是一个折磨，实际操作起来非常困难不便，时间成本和机会成本对自行成交的买卖双方都支付不起，但中介由于有网签的权限和便利条件，所以他们可以这样操作，要不然怎么才能体现他们收取的高额中介费的价值呢？最后简单谈谈为啥要避税：唯一的原因就是二手房交易环节的苛捐杂税已经繁重到买房人无法负担无法忍受的地步！！！契税：1.0%（90平米以下），1.5%（90～140平米），3%（140平米以上）；注意，前面两个减半征收是对首套房而言，如果是二套房一律按3%征收契税。个税：1%（卖方是唯一住房可免）。营业税：5.6%（房本未满5年）。三项税费相加7.6%（8.1%或9.6%），看到这个数字，估计民主国家的人民早就举着牌子去议会高喊“无代表，不纳税”鸟，关键是缴纳如此高的税费，却并没有享受到与之匹配的服务和权利，所以面对这种拦路抢劫般的恶税，又没有抗税的力量，那么合理避税就是自然而然的选择了。第3步，购房资格审核（5个工作日）和卖家签完二手房自行成交合同以后，应迅速进行购房资格审核。特别提示，购房资格审核不仅仅是买方的购房资格审核，卖方也要同时到场。我当时就犯了这个错误，自己到了朝阳房屋交易大厅的自行成交网签窗口，结果经办人员说卖家必须到场一起做资格审核，赶紧给房东电话联系，凑巧那天人家不忙，就带着各种材料赶过来和我们汇合，才顺利完成资格审核。朝阳房屋交易大厅全称为北京市朝阳区房屋登记发证大厅，详细地址如下图所示：购房资格审核地点在发证大厅的北侧（出了大厅的北侧向东20米，外面有自行成交网签窗口）的一间小屋子里，有三个经办员（两男一女），外加一个像保安兼职滴咨询员。经资格审核和后面网签的两次观察，这里通常不需要排队，即便排队也应该很快，不会超过半小时，毕竟在房源信息被中介垄断的市场现实下，二手房自行成交的案例还是少数。资格审核买方需要携带的资料有：1、身份证原件及复印件；2、户籍卡原件及复印件（注意，如果是集体户口的话，需要提前准备集体户首页复印件加盖单位红章最好三份，审核的时候看带红章的复印件，收的时候可以是加盖红章后的二次复印件）；3、结婚证原件及复印件。（注：有未成年子女的家庭需要把子女的相关证件如户口卡等也带上，当时问过我们有未成年子女没有，我们表示没有就没有再继续问。）资格审核卖方需要携带的资料有：1、身份证原件及复印件；2、户籍卡原件及复印件，最好把户主页也复印了；3、房产证原件及复印件；4、如果是已婚还需要携带结婚证原件和复印件。提示：身份证，户口卡，房产证的复印件多复印几份留着备用，以后用到的场合很多。千万注意房产证复印的时候要一页一页的印，房产证页面大小是B5规格的，比A4幅面小，复印时切计要按A4幅面大小，也不要缩放，周围留白即可。我们交易的时候房产证是房东先复印好了一份给我再去复印的，他复印的时候为了节约纸张把两页缩印到了一张A4上，我也没有注意就直接印了若干份，前面的各种程序一直没有问题，结果到最后缴税过户的时候遇到问题了，只得临时花钱（一元一页，黑心天价！！！）又复印了两份。到二手房自行成交网签窗口后，会让你先填如下几个表：1、家庭购房申请表2、购房承诺书3、存量房买卖合同信息表（自行成交）以上三个表都可以在网上找得到，为节省现场填表时间，建议提前打印表格填好，在网签窗口直接提交即可，注意《存量房买卖合同信息表》自行打印的时候按正反面打印到一张A4纸上，因为现场发的表格格式就是如此。我是自己先打印成两页填好的，结果现场一看信息表只有一页纸，只得又重新填了一遍。填完表格后，将买卖双方准备的其他材料一并交给经办人员，由他们进行资料核对和信息录入，顺利的话，整个过程20分钟就能完成，最后经办员告诉我们5个工作日后来查询资格审核结果，也可电话查询，查询号码请向经办人员当面询问。最终，我们是在第5个工作日的上午通过电话查询到资格审核通过，然后就约上卖方在下午去做了网签。下面这张图表是网签窗口的二手房自行成交的流程，有一定的参考价值：第4步：网签（当场完成）购房资格审核5个工作日可出结果，知道结果后，应第一时间约上卖方去朝阳发证大厅做网签，由于在做购房资格审核的时候其实已经将网签需要进行的工作完成了，譬如填报《存量房买卖合同信息表》，所以网签程序相对简单。网签需要携带的证件资料与购房资格审核时基本相同，但是卖家需要多带一样资料：即把收款账户的银行卡（本）及复印件带上。到发证大厅网签窗口后，一看人不多，没有排队。我们径直告诉经办人员资格审核给的一个编号，说来做网签，对方随即调出上次已经录入的资料，又核对了一遍证件资料原件，然后打印出一张合同信息表草稿来让我们核对。经我们核对无误签字确认后，经办人员会打印三份《存量房买卖合同》（自行成交）的第一部分，然后同三份印刷版的《存量房买卖合同》第二部分装订在一起后交给我们，同时还有以下资料：1、一份带二维码的《存量房买卖合同信息表（纳税）》（缴税时交给税务），如下图：还有网签合同注销申请表，不过一般用不到，除非要挑战二次网签（前文已有相关说明）：2、一份《转移登记申请书》（签名后在房本过户时交给发证大厅）：如下图所示：（上面两个表忘了留照片或复印件存档，遗憾！之前发帖时由于未对两个重要表格备份，深感不安，经网络搜索，终于找到相关表格文件，经回忆辨
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