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华侨城旅游主题地产核心理念1997年以来，随着中国住房改革和货币化分房制度的推进，由东南沿海地区向内地推进的商品房开发，进入到一个新的阶段。尤其是近几年的快速发展，房地产开发已从单一的满足居住或商业功能要求的形式，发展了混合多种功能开发的城区形式。其中，具有广泛影响力的有“产业地产”等开发模式。华侨城地产以旅游主题为核心的产业开发模式，正是产业地产的代表之一。华侨城地产围绕旅游主题进行商品房的开发，并实现相关产业的互动。形成一个集居住、生活和旅游等相关产业集群混合的现代都市化社区。华侨城三次整体规划修编的历程1985年11月11日华侨城在广东光明华侨畜牧农场沙河分场的基础上，经国务院批准成立。并经国务院确立了以：“工业为主，肝胆俱全，环境优美，具有特色”的建设方针。华侨城一开始就走了一条与当时大部分中国开发区不同的建设思路，开辟了“先规划后建设”的先河。1996年1月，华侨城十年华诞，制订了1996—2005第二个十年规划方案。这次修编保持了原规划的基本原则和特色，并根据新的发展情况和产业结构调整，缩小了城区内的工业用地，相应加强了居住和旅游用地的功能。此后近十年中，华侨城房地产业和旅游业得到迅猛发展，位居中国行业龙头，同时，也给华侨城带来了巨大的收益和持续的增长。经过19年的华侨城是环境优美、富有鲜明旅游特色和文化特色的综合性社城区，在城区建设和产业结合、城市营运方面取得的成绩是令人瞩目的。华侨城在发展过程中所坚守的一些理念与思路是其取得成功的重要经验。这些经验包括。1）、企业发展与城区开发的紧密结合、联动发展；2）、以先进、持续、统一的规划作为城区发展的指引；3）、成片开发的规划管理模式与统一的大社区的管理模式；4）、保护自然生态环境，营造丰富的公共空间；5）、突出“人文”特色，以文化建设丰富城区内涵。华侨城地产在上述近20年开发的经验基础上，提出和发展了旅游主题地产的独特开发模式。其内容主要包括以旅游人文和生态环境为基础的规划原则，以及营造城市活力和价值持续增长的四大核心要素。营造城市活力和价值持续增长的四大核心要素营造城市活力和价值持续增长的四大核心要素要素一：结合产业，引导相关产业链互动发展“顺应趋势，结合产业”是1996年——2005年城区总体规划的核心思路。使得企业发展与城区开发紧密结合、联动发展。华侨城产业发展经历了三个大的阶段：最早是以工业为主导的产业，经过数次调整，减少工业的比重，最后形成了以康佳为核心的家用电子科技产业，并在城区内主要保留科研和销售展示部分，生产部分基本转移到东莞和内地其它地区。以前店后厂的方式，形成华侨城家用电子相关产业链150亿年销售收入。随着世界之窗等主题公园在中国旅游市场份额和竞争力的增强，华侨城逐步加大了对旅游的投入，是目前中国旅游投资最密集的区域，累计完成近50亿的投资。世界之窗连续数年名列中国主题公园销售收入第一。主题公园群累计接待了7000万游客。与旅游产业同时发展的房地产业从为生活配套建设和公园建设逐步壮大，尤其是近五年迅速扩张，发展成为中国房地产业的龙头企业之一，也是中央直属企业大力扶植发展的五家房地产企业之一。综合实力和销售收入连续三年名列深圳三甲。代表楼盘意大利风情小镇波托菲诺更是中国高尚住宅的典范之作。另一方面，结合旅游和房地产发展相关的服务和配套性产业，华侨城还适度发展了高档酒店业、商务和区域性品牌商业中心。如由威尼斯酒店等组成的星级酒店群、以铜锣湾广场为主体构成的华侨城片区购物休闲娱乐区，以汉唐大厦为枢纽的现代商务办公中心、以何香凝美术馆和华夏艺术中心为平台的展览、演出等文化中心等等，构成相关的辅助产业集群。经过数次的产业结构调整，华侨城集团形成了以家用电子、旅游、房地产三大支柱产业，同时结合酒店、商务、商业和文化为辅助产业，形成年销售收入超百亿，排名中国大型企业五十强之一的企业集团。要素二：以鲜明的主题，融合建筑、产业和城区内涵华侨城的建筑主要由住宅、游乐设施、商业办公、文化和工业等形式构成，已建成近300万平米建筑总量。建筑设计以“单体建筑富有特色，整体建筑和谐协调”为指导，在城市设计、单体建筑和局部环境设计等方面始终坚持设计结合自然，强调人工环境与自然环境的相互配合，通过鲜明的主题人文型建筑、景观设施以及在整体建设中加入主题文化元素，使人文特色成为城区独特的风格和精神内涵。配合富有创意的主题建筑与良好的街道尺度、宜人的环境构成华侨城独特的建筑景观。主题的包容性和开放性，是华侨城区在多样化的公共开敞空间体现的重要特征。如华侨城西部旅游长廊。连接威尼斯酒店、欢乐谷、玛雅海滩、波托菲诺等特色建筑和景观，通过欢乐大道街区，欢乐谷广场、波托菲诺商业广场等开敞空间，形成一个以意大利水主题为核心的多样化景观和产业带。要素三：以完善的配套，提升城区服务能力华侨城一直将完善的公共配套系统建设放在重要的位置。文教卫体商业等随着城区居住人口的迅速增长和建设规模的扩大，以及公共设施向社会开放而不断升级。华侨城在配套方面最有特色的方面是注重文化和艺术的配套；注重公共休闲空间的关系；注重服务商业与品牌商业的比重；并且站在次区级服务中心的层面来强化服务功能。华侨城在文化艺术方面先后投资兴建了国家级的艺术馆何香凝美术馆和华夏艺术中心。何香凝美术馆收藏和陈列有何香凝书画作品，同时该馆还成为现代艺术活动和艺术研究的基地。华夏艺术中心拥有亚洲一流的影院，经常举办国际性的大型歌舞演出。华侨城每年举行一次现代雕塑艺术节，著名的雕塑走廊就在城区内，成为不可多得的文化街景。不仅如此，华侨城还注重对教育的投入，区内的华侨城小学、华侨城中学、国际幼教中心、中央教科所南山附属学校都是省一级重点学校。更有暨南大学中旅学院是培养国家高级旅游人才的著名高等学府。华侨城根据城区的规划，合理布局了生活所需的商业服务系统。闻名遐迩的美国沃尔玛超级市场、大型购物广场MALL铜锣湾百货，酒吧一条街、风味食街等构建了完美的生活和娱乐商圈。华侨城次区级中心服务功能的强化，使得城区服务能力和水准，以及因此带来的居住和生活的便利性和舒适性远远高于一般社区。要素四、以资源集合形成共享的社区资源是一个城区赖以生存和持续发展的源泉。华侨城以主题人文和自然生态环境、完善的配套以及具有活力的旅游相关产业集合，形成不同于其它社区的资源优势。因此，华侨城的资源不是单一资源，而是一个多资源的集合。一方面，城区设施互为资源，公园和生态环境构成城区共享的景观资源，文化设施、酒店同时又是特色的文化资源。另一方面，是在原有的资源基础上，进行资源不断叠加，形成新的资源。尤其是通过文化与社区的结合，以文化来升级资源的价值。增加城区的便利、丰富性和趣味性。比如已经成功举办五届的现代雕塑艺术展，与华侨城生态环境资源结合叠加，创造新的具有主题艺术价值的人文资源。在华侨城若干个已经建成的相对独立的住宅小区，没有围墙，而是开放管理，华侨城开放性的设计和规划，为整合共享不同阶段和不同社区的资源，实现生活多样化和大社区的资源共享提供了便利。华侨城还通过交通的组织和服务功能的调整，将关联资源达成一个有机的共享体系。随着华侨城建设的推进，未来的欢乐海岸、深南大道地铁、等等将进一步扩张社区共享资源，将生活体验空间和内涵放大。华侨城以旅游人文和生态环境为基础的规划原则原则一：因地制宜建设生态城区环境的规划思想因地制宜，保留原有的地形地貌和自然资源，比如：海岸环境、山丘坡地、山塘小溪和荔枝园、红树林等绿化植被，依势建成具有山景、水景、海景的文化旅游区和居民住宅区，充分体现尊重自然、塑造高品位生活环境的规划。华侨城投资2亿元，建设了生态广场，木栈道、瀑布、小桥流水、雕塑小品等将广场烘托得美仑美奂。沿深南大道，还修建了喷泉走廊和雕塑走廊等文化休闲设施。通过对自然环境的保护、利用以及合理的用地规划，华侨城在整体上形成了具有自然山水环境的生态城区。在丰富的大自然资源基础上，华侨城对中西部的湖泊、山塘和小溪进行了综合开发治理，设计规划了总面积达10万平米的水系，将原来的西部营造成为水居的天堂。正在开发中的108万平米意大利风情小镇波托菲诺就是在这个基础上建设起来的。美丽的天鹅湖就是由原来的天然湖改造而来的。华侨城以总体规划为原则，提出在花园中建城市，而不是在城市中建花园。的先进理念。坚持以人为本的建筑理念，在建筑布局、园林规划和小区建设中，始终将清新的自然气息与浓郁的人文氛围、开放式的建筑空间与艺术化园林生态融为一体，建筑与景观、景观与人、人与建筑三者之间亲密沟通、和谐统一，体现环境+质量+文化的地产品牌，全面提升生活品质，创造中国新世纪生活示范城区的理想境界。原则二：突出人文旅游，丰富城区内涵1989年11月22-24日，中国第一座主题公园“华侨城锦绣中华微缩景区”成功开业。国务院副总理吴学谦和侨办主任廖晖等中外嘉宾出席了锦绣中华开业典礼。之后，华侨城陆续开发建成锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷四大主题公园。形成了中国最具规模的主题公园群，在满足现代都市旅游的同时，更改善和美化了城区生活环境及保护自然生态环境。同时也构成了华侨城独特的旅游人文特色。结合各主题公园不同的文化内涵和环境特色，华侨城每年推出了各种大型的旅游文化活动，塑造城区整体文化娱乐旅游特色。如一年一度的华侨城旅游狂欢节，是以四大主题公园为主体，结合社区连动举办一系列的文化活动，引导游客和社区居民互动参与的旅游文化节。原则三、以旅游和居住为核心，进行功能混合布局在深圳特区超高速发展的背景下，城区及周边环境也在18年间发生了翻天覆地的变化，从最早的加工工业区到旅游主题公园为主导阶段，到目前作为高尚居住社区的比重大幅提升。第二个十年规划修编，加大了旅游和居住的比重。同时，将旅游和居住进行适当的功能分区。形成了华侨城深南大道以南以旅游功能为主分布了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗等三大主题公园，之后，在西部建立了欢乐谷，从外围构成华侨城观光旅游带。而与居住区保持一定的相对独立性。但这种相对独立不是单一功能的布局，以生态广场、燕晗山为中心构成了华侨城核心生态景观区，围绕着这个区域，规划了华侨城高尚居住区和文教体卫商业等配套功能区，再通过酒店、商务和商业的过渡和衔接与居住混合布局。使得整个城区形态丰富，充满生活趣味和活力。原则四：以人为本，规划新城区交通系统华侨城以城区的整体性和系统性为基本出发点，结合原有的地形地貌，巧妙地利用地形、山水、绿化等自然环境，规划采用人车分流，丁字交叉等道路布局方式，使自然环境和景观尽可能得予保留和利用，并为创造丰富的道路景观提供了有利条件，同时弯曲有序的道路既满足了交通功能，也起到了限制过境车辆的进入和城区内车行速度的作用，从而减少了汽车交通对居住环境的不良影响。与一般城区规划不同，华侨城特别注重人行的系统规划，贯穿城区中心地带建立起的步行街系统，直接与城区干道公交车站、城区停车场连接。人们通过这一人行系统可顺利步行到达城区的各个广场、公园、综合会所、商业设施等公共场所，同时，根据休闲和公共活动设施的特点，安排“双环”步行系统的结构，北环以自行车休闲为主，南环以围绕商业为中心的步行为主。
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