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住房商业性贷款和公积金贷款张勇2017.09.08目录C-0105第一章第二章个人住房商业性贷款住房公积金贷款第一章-个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款概述PART01※（一）个人住房商业贷款的含义01※（二）住房商业性贷款与住房公积金贷款的差异※（三）住房商业性贷款与住房抵押贷款的差异※（四）申请住房商业性贷款的常见问题※（五）购房人申请商业性贷款的办理流程※（六）目前的商业住房贷款政策（一）个人住房商业贷款的含义1、个人住房商业性贷款，通俗的说法有住房按揭贷款、按揭贷款、购房贷款等。2、个人住房商业性贷款，是指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇住房时，抵押其所购买的住房，作为偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。（二）住房商业性贷款与住房公积金贷款的差异1、利率不同。商业性贷款的利率高，公积金贷款的利率低，例如2017年7月，25年期商业性贷款利率4.9%，公积金贷款利率只有3.25%。后者只有前者的2/3。若以贷款100万元为例，商业性贷款比公积金贷款每月多915元；总还款额多274387元。贷款100万元25年商业贷款公积金贷款等额本息每月还款额5788元4873元等额本息总还款额1736336元1461949元（二）住房商业性贷款与住房公积金贷款的差异3、贷款对象不同。商业性贷款对贷款对象受限比较少，而公积金贷款局限于缴存所在地贷款或者政策允许条件下的异地贷款。2、最高额度不同。商业性贷款最高额度由评估价或者网签价决定，评估价、网签价高，贷款额度也多。而公积金贷款的最高额度，政府管理部门有限制，各地规定不一样。例如，2017年7月，北京市首套房最高额度为120万元，二套房为80万元。4、确定具体额度和期限的因素不同。商业性贷款具体额度一般由成交价和贷款成数确定，期限由借款人规定的范围内自由选择；而公积金贷款确定额度和期限的因素，除了成交价和贷款成数以外，还包括公积金每月缴存额、个人或家庭收入等。（三）住房商业性贷款与住房抵押贷款的差异2、住房商业性贷款的用途是非常明确的：用于购买指定的住房；而抵押贷款的用途很宽泛，各种消费（抵押消费贷）或者企业经营（抵押经营贷）。1、住房商业性贷款的借款人，是即将拥有房屋所有权；而抵押贷款的借款人，是已经拥有房屋所有权。3、住房抵押贷款，有些用途，法律法规已经明令禁止，例如，炒股、抄期货、抄外汇、炒房等。（四）申请住房商业性贷款的常见问题2、贷款金额。也就是，我能贷多少钱？1、贷款资格。也就是，我是否能申请住房商业贷款？4、贷款利率。也就是，我申请的贷款，利率是多少？3、贷款期限。也就是，我能贷多长时间？6、每月还款额。也就是，我每个月需要还多少钱？5、还款方式。也就是，我怎么偿还贷款？7、贷款银行。也就是，我向哪个银行申请贷款？（五）购房人申请商业性贷款的办理流程以上流程是常见流程，有些事项的前后顺序，并不是固定不变。例如，房屋评估只需要在银行批贷之前，交易资金监管只需要在缴税之前等等。买卖双方签署买卖合同支付定金客户购房资质审核房屋产权核验网签买卖合同交易资金监管房屋评估银行面签银行批贷缴税过户抵押登记银行放款房屋查验与交接（六）目前的商业住房贷款政策一、首套、2套首付比例及利率折扣购买普通住宅购买非普通住宅套数最低首付比例最低利率折扣最低首付比例最低利率折扣首套35%基准40%基准2套60%1.280%1.2（六）目前的商业住房贷款政策二、关于购房套数的认定住房贷款套数的认定原则上以北京市建委系统查询套数结果为准，下表为北京各银行首套、2套认定标准（银行仍在政策细化中，可能会有调整）借款人家庭住房及住房贷款情况北京无房、无贷有1房，无贷款有1房，有贷款有2房外地无房、无贷首套2套2套拒贷有1房，无贷款首套2套2套拒贷有1房，有贷款2套2套一部分银行可以按照2套操作/一部分银行拒贷拒贷有2房及以上，无贷款首套2套2套拒贷有2房及以上，有1贷款2套2套一部分银行可以按照2套操作/一部分银行拒贷拒贷有2房及以上，有2贷款一部分银行按照2套操作/一部分银行拒贷一部分银行可以按照2套操作/一部分银行拒贷一部分银行可以按照2套操作/一部分银行拒贷拒贷*特别说明：1、已结清贷款记录计算套数，全国无房但有贷款记录，再次购房算二套2、外地两套及以上未结清房贷，有的银行认定只要有北京购房资质就可以按2套贷款（建行光大北京），有的银行拒贷（例：农行工行）3、商住两用房限购，不计贷款套数4、在2017年3月24日（含）后离婚且离婚一年以内的，计算套数三、执行节点：2017年3月17日（含）起网签的，按新政执行第一章-个人住房商业性贷款住房商业性贷款的资格PART02※（一）影响住房商业贷款资格的常见因素有哪些？02※（二）房屋年龄的认定※（三）银行要求家庭收入是负债的2倍，如何理解？※（四）若收入证明不足以覆盖月供两倍，可采取什么办法？（一）影响住房商业贷款资格的常见因素有哪些？2、借款人的年龄。银行对借款人年龄的要求：一般为18-60周岁。1、借款人的国籍。例如，外籍人士购房申请贷款，能贷款的银行有：汇丰银行、花旗银行、渣打银行、交通银行。4、借款人家庭的收入水平。银行对借款人家庭收入水平的要求：收入是负债的2倍。3、房屋的年龄。银行对房屋年龄的要求：一般为35年以内。5、借款人的征信情况。银行对借款人征信情况的要求：一般为逾期不能“连三累六”。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。（二）房屋年龄的认定2、查看房屋评估报告，以评估报告认定的建成年代，计算房屋的年龄。1、查看房产证中的房屋登记表测绘日期，以测绘日期确定房屋年龄。以上3种方法中，第3种方法认定的房屋年龄，最权威，也容易被其他各方接受。3、到房地产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房屋的年龄。（三）银行要求家庭收入是负债的2倍，如何理解？2、家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。目前除了人民银行的征信中心，还有一些商业机构（鹏元征信）出具的征信。1、家庭收入的认定：（1）通过银行打印的工资流水认定；（2）通过借款人所有的银行卡流水认定；（3）通过所在工作单位开具的收入证明认定。（四）若收入证明不足以覆盖月供两倍，可采取什么办法？2、男女朋友共同借款（交通银行，北京银行，工商银行）。1、可开具兼职收入证明（浦发银行，招商银行，工商银行，邮政储蓄银行，北京银行，光大银行）。4、可将所有奖金、补助、住房公积金，全部计算收入。3、父母作为担保人（工商银行，北京银行）。5、接力贷，子女作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人（建设银行，浦发银行，农业银行）。第一章-个人住房商业性贷款住房商业性贷款的金额PART03※（一）影响住房商业性贷款金额的因素，常见有哪些？03※（二）如何计算住房商业性贷款的金额？※（三）网签价格是什么？※（四）评估价格是什么？※（五）影响贷款成数的因素有哪些？※（六）如何认定首套、二套？※（七）如何认定普通住房、非普通住房？※（八）如何理解最低首付款比例？（一）影响住房商业性贷款金额的因素，常见有哪些？2、房屋的评估价格。1、房屋的网签价格。3、贷款成数。（二）如何计算住房商业性贷款的金额？贷款金额=最小值（网签价格，评估价格）×贷款成数。（三）网签价格是什么？网签，是买卖双方在政府主管部门规定的系统内签订房屋买卖合同。网签价格，就是网签合同上体现的房屋成交价格。（四）评估价格是什么？1、评估价格，是指估价报告标明的价格。估价报告必须是有资质的房地产估价机构出具；经纪公司（如链家、搜房等）自动评估的价格，只能作为内部参考，银行等金融机构不认可。2、评估价格往往低于成交总价，通常为成交总价的0.85-0.90，其原因是抵押中的估价，房地产估价师为了防范金融风险，往往比较谨慎。（五）影响贷款成数的因素有哪些？2、购房人所购房屋是普通住房还是非普通住房。1、购房人所购房屋是首套还是二套。3、政府政策。（六）如何认定首套、二套？1、区分首套与二套的房屋是住房。非住房，如商住房等不计算套数。2、区分首套与二套，是以家庭为单位。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房，都认定为家庭拥有的房屋套数。4、银行认定的住房为首套的，可以享受贷款的利率优惠；不动产登记机构认定的住房为首套的，可以享受税收优惠。3、在我们国家，认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构或者税务部门。两个部门的认定标准，有时一致，有时不一致。5、2017年3月17日以后，银行认定首套的标准：北京无房，也没有任何的商业性住房贷款记录。6、2017年3月17日以后，银行认定二套的标准：北京有一套住房，或者有住房商业性贷款记录或者最近1年有离婚记录。（七）如何认定普通住房、非普通住房？（1）容积率：1.0以上（含），以估价报告认定为准。（2）建筑面积：140平米以内（含），以房产证标注为准。（3）环线指导价：总价或者单价满足其一即可。1、普通住宅，必须同时具备下列3个条件：位置总价单价五环以内低于468万低于39600元五环到六环低于374.4万低于31680元六环外低于280.8万低于23762元（七）如何认定普通住房、非普通住房？各个银行参照标准不一。2、已购公有住房，超过普通住房条件的，如何认定？超过普通住房条件，但仍认定为普通住房的银行有：（1）工商银行；（2）建设银行；（3）农业银行；（4）中国银行；（5）北京银行；（6）光大银行；（7）平安银行；（8）上海银行。超过普通住房条件，认定为非普通住房的银行有：（1）民生银行；（2）兴业银行；（3）汇丰银行；（4）招商银行。（八）如何理解最低首付款比例？1、在房地产经纪业务中，经常碰到下列两种情况：（1）已知首付款，求最高可承受的房价；（2）已知房价，求最低首付款。2、首付款,是指购房人在房屋过户前预付的款项。首付款、成交价与贷款金额的关系为：首付款=成交价-贷款金额。4、2016年10月1日后，北京市对最低首付款比例的规定如下表：3、自1998年住房制度改革以来，首付款最低比例就成为国家调控房地产市场的工具，调整范围处于20%-70%。房屋性质首套房最低首付比例二套房最低首付比例利率普通住房35%50%首套利率最低为基准利率的0.85，二套利率为基准利率的1.1倍非普通住房40%70%自住型商品住房、两限房等政策性住房30%——第一章-个人住房商业性贷款住房商业性贷款的期限与利率PART04※（一）哪些因素影响住房商业性贷款的最长期限？04※（二）哪些因素影响住房商业性贷款的利率？※（三）申请商业贷款期间，若遇到国家调整基准利率，有何影响？（一）哪些因素影响住房商业性贷款的最长期限？1、国家政策。目前北京市政策规定，住房商业性贷款的期限最长不超过25年。2、房屋年龄。一般要求房龄在30年以内，最长贷款年限计算：贷款年限+房龄＜50（各银行之间有差异）。3、借款人年龄。一般要求借款人不超过65周岁，最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄＜65周岁。以上得出的三个最长期限，取最小值，就是该业务的最长贷款期限。（二）哪些因素影响住房商业性贷款的利率？1、人民银行的政策。目前银行贷款的基准利率，以及上下浮动范围，都是由人民银行确定的。2、所购房屋为首套的，利率最低为基准利率；为二套的，利率为基准利率的1.1-1.2倍。3、个人征信情况。个人征信较差的（2年内超过连三累六），银行往往会提高贷款利率。4、其他影响贷款利率的因素：（1）借款人的工作单位及收入情况；越好，利率越低。（2）房屋的建成年代；越新，利率越低。（3）房屋位置；越好，利率越低。（4）贷款金额；越大，利率越低。（三）申请商业贷款期间，若遇到国家调整基准利率，有何影响？1、这种情况涉及4个时间节点：（1）人民银行发布的利率调整日期。（2）银行面签日期；（3）银行批贷日期；（4）银行放款日期。2、只要利率调整日在放款日期之前，执行调正后的新利率。也就是，已面签、已批贷，只要未放款，执行调整后的新利率。3、对已放款的业务，利率调整的时间节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