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-1-2015年1月-2--3-新年首月房地产市场即时转淡,没能延续去年四季度以来的快速回升势头,供求双双大幅下滑。一般而言,临近年关都会成交冷淡,但眼下离年关尚早,成交下滑更多是因为前期地方救市政策效应递减、而信贷政策又止步不前,加之购房者对未来政策有了更多的期待,观望情绪上升。随着2014年经济数据的出炉,作为中国经济支柱产业的的房地产行业,1月政策暖风频吹,央行行长周小川和国务院总理李克强在冬季达沃斯论坛对房地产行业的表态无疑对稳定房地产行业信心至关重要。不仅各地政府纷纷出招救市,连住建部也在为“千方百计去库存”出谋划策,出台一系列连贯性举措。通过鼓励地方存量房转化保障房、支持企业积极“自救”、降低购房者负担等多渠道,努力盘活现有存量房源,鼓励购房消费,全力去库存。政府虽频频发声意在去库存,但落地难度大,短期内不能给购房者带来实质性利好。尤其是购房者多对2015年政策环境也预期向好,特别是对信贷环境放宽的信心较足,反而让购房者对未来政策有了更多的期待,从而加重市场的观望情绪。最终表现为1月份28个一、二线重点城市商品住宅成交量环比大幅下滑36%,就连四季度成交反弹力度最大的一线城市也整体下滑32%。此外,北方特别是东北地区,因地理位臵和季节因素,市场进入“冬歇期”,部分城市成交环比降幅达五成以上。此外,开发企业经过去年三季度以来的触底回升行情,资金得以回笼,且年初业绩压力较小,推盘节奏放缓,使得本月整体新增供应量环比下滑38%;虽然各项目营销依然积极,努力去化,但折扣力度普遍收窄。供应量的减少和营销力度减弱也是造成成交下滑的重要原因。在以产品去化为主导的驱动下,企业普遍收缩了投资力度,土地成交量同、环比均大幅下跌,分别锐减了54%和44%。但对于优质地块竞争依然激烈,北京、上海、杭州等一、二线城市依然受到开发商重点关注,高单价、高总价地块屡屡拍出,城市之间前景分化将成为常态。在我们看来,虽然2014年诸多城市楼市最终完美收官,但房地产行业供大于求的基本面并未实质改变。2015年要走出一波“小阳春”行情绝非易事,对于开发企业而言,在淡市之下不应有坐等心理,不要心存侥幸,而更应积极创新营销手段,特别是在供求矛盾较大的城市,加紧去库存仍是首要任务。2015年1季度,那些反应迅速、仍积极以价换量去库存的房企才可能取得较好业绩。-3-本月视点首月开局即冷,2015年市场需谨慎勿乐观-4-4-5--5-政策资讯丨重点解读日前,福州市建委印发了《关于加快推进福州市绿色建筑发展实施意见》的通知。意见透露,市区自2015年1月1日起以招拍挂等方式新获得建设用地的建筑面积10万㎡以上的商品住宅项目,全装修比例应达到60%以上;公租房等保障性住房应全面实行全装修。意见规定,二星级以上(含二星)绿色建筑,建设单位可以申请减半缴纳新型墙体材料专项基金和散装水泥专项基金。购买一星、二星、三星级绿色建筑商品住房以及2015年8月1日之前出让用地的商品住宅项目实施全装修的,契税缴纳标准按我省有关规定执行。【CRIC点评】福州精装房现状今后福州的精装房覆盖范围将越来越大;目前,福州市区主要在售的64个项目中,精装房项目的占比不足15%,且有的项目仅少部分楼栋为精装房;从目前情况看,福州客户对精装房的认可度有待加强,若今后大面积实施精装房,需要给客户一定的适应期;开发商多重挑战虽然多数开发企业具备精装修房的经验,但随着今后精装房数量的增加,客户的选择面广,对精装房的要求也会随之提高。开发商对精装房的标准将不在停留在目前较为简单、系统化的层面。开发商不仅在户型打造上花精力,在装修方面,也将多元化、人性化。以此来提升产品竞争力;避免“精装门”问题对于精装房,最头疼的就是质量问题。在此之前,福州市场就出现过个别知名品牌开发商精装房质量不过关事件。日后,随着精装房的普及,作为开发商更应该在质量上把关,作为购房者,在签订合同时,要仔细阅读相关细则,在交房时可以作相应的对照,避免后期出现不必要的纠纷;市场影响最重要的一点,精装化,意味着单价有进一步的提升,其实不利于现在冷淡的市场环境,在毛坯房的基础上提升产品的性价比才是购房者最关心的。整体来说,精装化是大趋势,需要适应一段时间,不只客户要适应,开发商要适应,市场也要适应福州实施绿色建筑新规购绿色住宅契税或有优惠首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件日前正式印发。20日从知情人士处获悉,这份名为《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》的文件,对现阶段能进场的农村产权交易品种作出明确规定:以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主,且不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。【CRIC点评】集体土地所有权不得交易,小产权房难有“合法”出头天从目前监管意见来看,集体土地所有权已注定不能交易,意味着在农村集体土地上建成的小产权房也将因此不能流转。小产权房合法化的问题依然找不到出口,小产权房未来“正名”的可能性微乎其微。农村产权流转为农民工未来真正落脚城镇提供财产保障,成楼市需求核心动力目前,我国农村进城务工人口基数非常大,但其主要资产仍滞留在农村,且大多数都处于荒废、闲置状态。农村产权流转制度不仅盘活了闲置资源,又增加财产权利人的收入,为农民工能够真正扎根城镇提供必原始财产支柱。当拥有了一定的物质财产基础后,基本生活稳定且有保障,住房需求才会提上日程,将直接转化为房地产市场的真实有效购房需求,成为支撑未来楼市发展尤其是三四线城市市场的核心动力。纠正农村资源错配,重塑整体经济基础,为房地产业发展提供信心支撑农村产权流转机制的出台,可以有效纠正目前农村资源错配的现状,提高农村土地等生产资源利用的效率。一方面为新型城镇化推进、农民工落脚城市提供了保证,另一方面也将会重塑中国经济的基础——粮食安全为社会发展提供坚实保障。随着经济发展,资源优化,收入增加,信心增强,才能有助于房地产平稳持久的发展。总的来看,在未来,房地产行业的发展仍要依仗需求,而有效的需求也是中国房地产能够持续稳定增长的核心动力。在目前不同城市需求分化明显的情况下,农村产权流转机制在一定程度上保障了新型城镇化进行,以及经济平稳的发展,会对更多的三、四线,特别是那些房地产还没有启动的,或者说刚刚开始启动的城市带来了新一轮发展的契机。农村产权流转监管细则落地集体土地承包权不得流转-6--6-政策资讯丨重点解读23日获悉,福州市政府办公厅近日下发了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》,由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体,解决被征收房屋群众对安置现房的需求。《意见》指出,政府购买的商品房条件:建筑面积在45㎡-135㎡的房型,已办理预售许可证并已封顶或竣工;安置房条件:建筑户型面积在45㎡-135㎡的住房,已竣工并办理安置结算手续,被征迁户已有自用产权住宅外多余的住宅用房,所有权人及共有人自愿出售,尚未装修入住。《意见》指出,商品房的购买价格由区统购单位委托抽签选定的七家评估机构对统购商品房进行市场评估,去掉最高价和最低价后进行平均,以平均价格为基数与开发企业进行协商洽谈,协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。【CRIC点评】截至目前,国内尚未有政府回购商品房和安置房先例,福州政府此举一定意义上被视为间接救市去库存之举。近两年福州将有大量旧城改造项目,对于拆迁安置现房将有大量需求,另一方面普通市民可以通过此举盘活手中的多余房源,同时对于有销售资金压力的开发商也可以通过此举实现去库存。此次出台的意见同时将针对普通市民,至于究竟会有多少房源愿意卖给政府眼下还难以预估,政策未来将对福州楼市产生多大层面的影响也需进一步观望。但对于开发商和普通市民而言,至少是多了一个去库存的渠道,从这个角度而言是利好市场的.福州统购商品房安置房手上有余房可卖给政府1月28日,住建部、财政部、央行三部委联合发文:今后无房(在缴存城市无自有住房且租房的)职工,只要连续缴存公积金满3个月,无需租金发票、税票也可以支取住房公积金支付房租。【CRIC点评】放宽条件不意味放松监管。在针对骗提套取住房公积金方面,新政策加强了风险防控和处罚力度,要求各设区城市抓紧建立住房公积金、房屋交易和产权管理、公共租赁住房信息共享机制,核查职工租赁行为。对职工骗提套取住房公积金的,住房公积金管理中心可取消职工一定时限内提取住房公积金和申请住房公积金个人住房贷款资格,并将相关信息依法向社会公开并纳入征信系统。对于租房可提公积金政策对楼市的影响,相关研究机构人员表示意义不大,在很多城市,公积金贷款的条件是要看缴存余额,如果租房提取了,后续再贷款将影响贷款额。此外,这一政策并没有明确可以提取的额度,只明确了可以根据当地租金水平提取。进一步而言,公积金作为一个职工互助基金,更大的意义和影响应该发挥在购房上,租房的放宽的确是对无力购房或者没有必要购房群体的一次利好,但这种政策放宽,对市场基本没有影响,低收入人群更希望看到的公积金政策变化是增加贷款额度,降低使用公积金贷款的难度。当前各地放宽公积金政策力度普遍较大,公积金贷款政策是各地能够使用的力度相对较大的救市政策,相当于商业贷款的七折。公积金贷款政策的放松确实可以对楼市产生一定刺激作用。目前,各地对租房提取住房公积金政策规定过严,要求租金必须超过家庭收入的一定比例,有的高达30%;提取要件繁杂,要求职工提供经登记备案的租赁合同、租房发票等,导致职工提取住房公积金支付房租困难,影响了缴存职工合法权益,也削弱了住房公积金制度作用。新规定旨在保障住房公积金缴存职工合法权益,改进住房公积金提取机制,提高制度有效性和公平性,促进住房租赁市场发展。租房提取公积金条件放宽对楼市提振效果有限-7--7-政策资讯丨资讯一览政策法规土地资讯经济金融国土部:尽快设立统一的不动产登记受理窗口闽将建土地承包经营权信息应用平台农村土地制度改革进入试点阶段或2017年底完成国家发改委:放开住宅小区停车费价格闽建筑市场监管平台基本建成信用评价系统启用我省规定提取公积金支付房租须办理租赁登记备案福建省建筑工程施工许可证可网上办理福建自贸区条例列入立法计划有望10月提请审议消息称修改土地承包法列入今年人大立法计划福建:补充耕地任务完成前暂停非农用地申请国土部:2015年新增建设用地将继续调减福建出新规建筑工程邀大师设计可不招标福州东部新城农村房屋征补细则出台农经合成员可享面积保护五部委:农房将纳入不动产统一登记财政部等部门计划今年完成房地产税法草案并一审福州取消公积金提取需提供的提取凭证15家银行有意为21个项目融资113亿元全国房贷利率触底反弹银行称继续下调可能性不大营改增今年基本实现全覆盖减税将刺激房地产业国务院:推广上海自贸区改革试点经验-8-政策资讯丨资讯一览市场资讯-8-2014年度福州楼市排行榜发布:阳光城再夺销售双冠王晋安将征迁百万平方米旧屋调整茶会核心区业态布局智能家居:恒大海尔签订合作协议绿地超万科居首80家房企2014销售额达百亿64个新型城镇化试点名单披露确定五大任务福州市房管局:全年配租配售率近96%福州银行首套房贷利率纷纷回归基准住房公积金管理条例修订完成资金使用将多元化福州房贷新玩法:可全程在线申请当天审批福州去年GDP首次突破5000亿新区力争年内升为“国家级”住建部:用3年时间健全住房租赁市场海峡西岸城市群入选国家二级城市群战略榕商品房交易均价半年评估一次为征迁补偿参照福建确定490个2015年省重点项目总投资30435亿12位代表建言福建省人大支持福州升副省级城市福州住宅专项维修资金最快17个工作日放款晋安今年打造千亩物流分拨中心启动三大园区建设36家上市房企发布年报预警近五成房企净利下滑万科谋划成立家装公司行业天花板促房企跨界泰禾集团成东兴证券第三大股东持股7000万股泰禾集团25亿元中期票据获股东会议审议通过万达集团宣布第四次转型地产主推“轻资产”模式阿里一达通落户福建企业出口一美元补贴三分钱晋安征地15.2442公顷地块名为鹅鼻商务中心项目-9-9-10--10
本文标题:房地产市场月报
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