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本报告是严格保密的。保利水城公寓项目物业建议世联地产2007年7月谨呈:保利华南实业有限公司本报告是严格保密的。版权声明本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。报告思路如何实现客户价值最大化综合所有物业发展建议,我们会发现所有物业建议无非是为了实现三项指标:客户价值最大化;地块价值最大化;竞争价值最大化。而我们项目在已经明确定位的前提下,在市场上同类型产品尚处于空白期,在地块价值已经被肯定的前提下,我们只能从客户入手……如何实现地块价值最大化如何实现竞争价值最大化√╳╳本项目地块的价值已经被确定,该条件将不作为本次实现本项目价值最大化考虑之内。1、不存在实质竞争对手,市场上同类型产品空白;2、周边五星级酒店与本项目存在一定的竞争,部分客户被分流,但影响有限。1、首先明确目标客户是谁?2、弄清什么样的产品吸引他们?3、通过宣传片区价值、物业投资潜力等将客户的购买欲望最大化;本报告是严格保密的。1世联地产2007年7月项目定位本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目自身属性:公寓为商业水城配套,可售规模较小(2.5万㎡),难以形成社区,价值提升空间有限项目基本经济技术参数(商业水城)占地面积:117034平方米其中:地面以上建面:135436㎡商场、零售、娱乐62055㎡地面以下建面:77273㎡首层建面:49052㎡容积率:1.33建筑密度:42%层数:11层项目背景1.比较不同类型公寓可行性,选择最适合本项目的定位2.比较不同市场同一类产品特点,选择适合本项目的发展模式。具体包括:普通公寓可行性分析商务公寓可行性分析产权式公寓可行性分析酒店式公寓可行性分析公寓定位研究3.比较不同市场客户特征,再结合本项目目标客户群体,选择最终适合本项目的物业发展定位。禅城一带商务氛围的浓厚,佛山可租赁的写字楼主要集中在禅城一带。南海区写字楼集中分布在南海大道一带,区内写字楼多以自用为主,写字楼租赁市场并不活跃。禅城写字楼租金在25-40元/m²之间,南海写字楼租金在17-20元/m²之间。现有供求结构分析:现有写字楼市场偏向于大客户的供给结构与主流企业客户的需求偏离。中小企业需求可以充分挖掘。未来需求结构分析:大佛山规划将进一步加大中小企业对写字楼的需求。佛山商务公寓可行性分析本项目所在区域写字楼租赁市场不活跃,项目周边暂时较为缺乏商务氛围,操作存在一定的风险。但结合项目开发时机及区域发展趋势,向商务公寓发展具备一定市场空间:★★★☆佛山商务公寓的KPI体系(关键绩效指标体系)功能化体系——办公、居住两宜,以办公为主导KPI体系外因内因明确定位——写字楼的补充形式/可拼凑户型/…一流的合作团队地理位置——都市商务氛围浓郁地段交通可达性——地铁、主干道沿线溢价空间——区域商务发展潜力独具特色——建筑形式/升值潜力/…写字楼价格高企、中小成长型企业需求旺盛商务配套物业管理聘请专业酒店管理公司费用相对较高、存在一定操作难度;业主利润与酒店经营相关,发展商承担一定风险;目前佛山禅城跟南海暂时缺乏类似物业类型;溢价空间大,可卖高价,上不封顶,价格视投资回报率而定;南海跟禅城存在部分有较强投资意欲,正在寻求投资空间的客户。佛山产权式酒店公寓可行性分析产权式酒店可以实现超低首付,对投资客吸引力大,溢价空间大。本项目可以参考产权式酒店模式中的一些操作手法。借鉴指数:★★☆佛山产权式酒店公寓的KPI体系(关键绩效指标体系)功能化体系——星级酒店功能,硬软性配套完善KPI体系外因内因明确定位——星级酒店式布局、服务/投资回报/…一流的合作团队地理位置——旅游、休闲区交通可达性——地铁、主干道沿线溢价空间——投资回报率、承诺、区域发展升值潜力独具特色——使用权与经营权分离/经营性/…区域旅游业发展良好,消费需求旺盛酒店式经营管理规划设计酒店式公寓一般位于金融中心或者可独享稀缺资源的城市景观休闲区,强调私人性、专有性、资源稀缺性所提供的星级酒店式服务无法用规定的标准衡量,服务标准难以作出定性比较物业以居住功能为主,租售并举,通常为出租溢价空间较具弹性化,价格视物业硬性配套及软性服务情况而定佛山酒店式公寓可行性分析酒店式公寓市场运作风险相对较小,但难以以定性指标评价,一方面产品品质提升受主观因素影响较大,而另一方面产品的溢价空间相对有弹性,便于价格提升。倾向指数::★★★★酒店公寓的KPI体系(关键绩效指标体系)功能化体系——以居住功能为主,硬软性配套完善KPI体系外因内因明确定位——私人尊贵空间/优越感/…一流的合作团队地理位置——金融中心或者都市景观休闲区交通可达性——地铁、主干道沿线溢价空间——景观资源、服务品质独具特色——私密性/专属性/强制性视觉冲击性/…自然景观资源的稀缺性酒店式物业管理或引入酒店进行经营管理类型普通公寓商务公寓产权式酒店酒店式公寓功能居住办公及居住居住居住、办公装修可不带装修一般装修精装修、带家具精装修、带家具业主风险较低一般较高一般影响因素周边生活配套商务氛围、交通旅游区、人流量、硬件配套、软性服务标准景观资源、自身软性服务标准目前市场均价4200-4800元/m²暂时无案例参考10000元/m²暂时无案例参考溢价空间一般一般大弹性大溢价因素规划发展规划发展/区域发展投资回报、承诺实惠、服务收益方式销售可租可售销售可租可售后续操作管理物业管理物业管理、办公服务酒店式经营管理(须较强的经营能力)酒店式物业管理酒店式经营管理本项目借鉴指数★★★★★☆★★☆★★★★公寓模式研究总结1.比较不同类型公寓可行性,选择最适合本项目的定位2.比较不同市场同一类产品特点,选择适合本项目的发展模式。公寓定位研究3.比较不同市场客户特征,再结合本项目目标客户群体,选择最终适合本项目的物业发展定位。具体包括:深圳公寓项目个案分析广州公寓项目个案分析深圳·世金汉宫客户组成:地王商圈工作中高管、港人、外籍人士租金::5000-6000元/月溢价因素:三大商圈交汇点、豪华装修,五星级酒店服务规模:总占地1万,总建面15.7万,B栋建面19943.34㎡,C栋建面14601.47㎡,酒店式公寓共718套运营模式:对外发售,酒店式管理,由业主对外出租管理公司:茂业集团产品面积:31-65、复式双套房深圳市场公寓项目个案分析深圳·泰格公寓客户组成:外籍跨国公司(有通勤车接送)租客为主(70-80%),分布较广,蛇口周边写字楼、关外(宝安、龙岗外企),散客以南山为主租金:900-9999元/天;12000-99999元/月,一般都有折扣。最多8折,带精装修出租率:目前出租情况较好,近7成,以长租客为主。溢价因素:中国第一个LEED认证(美国USGBC颁发)规模:34000平米,7栋,4-25层,232套公寓运营模式:产权长期持有,只租不售管理公司:FRASER(新加坡)专业管理公司产品面积:单房:35-113;两房:147-171;三房:198-286;四房:248-419平面积划分:突破以往公寓以小户型为主的传统,在户型设计上大胆创新,房间面积在40—206平方米之间,部分户型采用双层复式、三层复式的结构客户组成:外籍人士占90%以上,其中欧美客户以短租为主,日本、韩国客户以长租为主。出租率:一般情况下整体出租率70%-80%。租金:150-450元/平米·月位置:纯水岸一期西,燕栖湖北发展商:深圳华侨城房地产有限公司物业管理:华侨城物业管理公司经营模式:只租不售的纯粹酒店式模式产品面积:1房1厅:40-50;1房2厅:94;2房2厅:130、160深圳·波托菲诺国际公寓位置:景田南深圳报业大厦西侧容积率:9.92建筑面积:14353.08平米户型:45-166平米发展商:深圳祈年实业发展有限公司物业管理:新加坡Frazer酒店管理公司经营方式:发展商长期持有,顶级酒店长期管理客户组成:外籍人士占85%以上,以日、韩、港台客户为主(约占80%),另有少量欧美客户。客户基本以长租为主,仅有约10%左右的客户为短租。出租率:一般情况下整体出租率85%以上。深圳·辉盛庭国际公寓(原安柏丽晶·晶仕阁)深圳·金中环酒店公寓客户组成:因入伙时间较短,现主要为短期商务人士出租租金:980-3980元/天,现为试营业,有折扣溢价因素:加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织”位置:深圳市中心区福华路与金田路交汇处规模:总占地7368平,总建面10.3万,容积率13.7,酒店式公寓约300套运营模式:先发售,入伙后跟部分小业主签订3-5年返租协议,有些业主不愿签署此协议,想委托中介出租管理公司:金中环物管,带精装修产品面积:单房:30-35;一房一厅:50-55;两房81-85;三房:100以上配套设置:中西餐厅、SPA健身中心、各种规格的多功能厅广州市场公寓项目个案分析富力爱丁堡国际公寓位置:天河区位于珠江新城CBD西南部规模:占地5856平方米,总建筑面积为5.18万平方米交楼标准:随楼副送抽油烟机、煮食炉、消毒碗柜、中央空调以及精美衣柜(家私需要自行配置),预留IDD国际电话插座、国际卫生电视系统。产品面积:面积88-186平方米,户型按五星级酒店套房标准设计,120平方米以下的单位设计成一厅一房,124平方米的单位设计成一厅二房,187平方米的单位为一厅三房,配套设置:会所,咖啡厅,户外泳池;日立高速观光电梯;达芬奇健身中心;斯诺克竞技馆;可视对讲及家居安全防卫;室内采用分体式中央空调;专用直饮水供给系统。客户组成:租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主,购买客户主要为外籍华人、海外人士和港台客户为主。户型面积比例一房一厅一卫88-95㎡40%两房两厅两卫123-125㎡40%三房两厅两卫187㎡20%富力史丹尼国际公寓位置:天河区位于珠江新城华穗路西侧规模:j建面11万平方米目前售价:25000元/平方米装修标准:单身公寓价值3300元/㎡(含家私、家电);其他单位价值2800元/㎡(含家电)产品面积:40~60平方米配套设置:会议中心、地下车库、中西餐厅、服务中心,完善的商务配套;中央游泳池,露天休闲茶座,首层架空花园,商务休闲会所,激活高效办公能力..户型面积比例单身公寓42-66㎡73%二房二厅104-113㎡9%三房二厅150-161㎡9%四房二厅220-237㎡9%客户组成:租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主。大户型以外籍华人、海外人士和港台客户为主;小户型主要客户为本地投资客。嘉裕礼顿阳光位置:天河区位于珠江新城规模:占地面积:11万平方米目前售价:25000元/平方米装修标准:2000元/平方米,附送全屋家具(包括:衣柜、鞋柜、电热水器、抽油烟机、电磁炉、空调)提供的智能化系统包括:EPON光纤网路系统,RFID远程识别系统,信息家园网络信息平台,智能家电。产品面积:单房35-47㎡户型面积比例单房35-47㎡50%一房一厅55-70㎡40%两房两厅80㎡8%三房两厅106-127㎡2%客户组成:小户型公寓购买者主要以本地投资客为主,另外部分商务单身人士购买自住。铂林国际公寓位置:天河区珠江新城花城大道16号(地铁三号线珠江新城站A1或B2出口)规模:占地面积:0.5265万平方米;建筑面积:5.3平方米;目前售价:20000元/平方米(含装修价格)装修标准:2000元/平方米。包括组合橱柜、抽油烟机、煤气炉(电磁炉)、消毒碗柜、微波炉,但合同签订时并无确定使用的品牌。产品面积:30~60平方米户型面积比例24-28㎡(复式)20%29㎡(复式)26%39-42㎡(复式)14%24-25㎡(平层)26%21㎡(平层)14%客户组成:小户型公寓购买者主要以本地投资客为主,另外商务人士购买自住占有一定比例。广州市场酒店式公寓小结运营模式大多为对外发售后小业主对外出租物管公司大多聘请国
本文标题:世联_佛山保利水城公寓项目_物业建议
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