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832一、项目简介橘郡位于温渝河北岸，丽汤路东侧，占地20.33hm2，项目的四周，北边为规划中的高速公路，南边为温渝河，东侧为一高度的住宅项目，西侧为丽汤路。项目距北京市中心约为15km。美国三大设计事务所组成前所未有的设计集团，跨洋联手，打造橘郡。美国BASSENIAN是加州最大的专业住宅设计事务所，担任橘郡的社区与建筑设计。根据北京温碧源住宅有限公司2000年1月提供的勘测信息，项目现场为矩形，项目的北边界约为862m，南边界约为785m，东边界约为220m，西边界约为338m。总面积20.33公顷。二、“原汁原味美国的住宅模式”引进的开发策略1、橘郡(OrangeCounty)在美国（1）最有投资价值的高品质住宅区橘郡位于南美加州，是近30年发展起来的新型中高档居住区，由三大片组成，建筑风格以乡村风格为主，居住对象为美国的中产阶层及上层。在美国，地十几亩或更大的别墅俗称“鬼屋”，一般的美国人是不会去买的，有意思的事，833买这样房屋的人士以华人及黑人社会居多，一方面他们的家庭人口众多，比较习惯大家庭生活，另一方面也与他们的生活观念有关，甚至喜欢摆排场、讲面子。所以大量的住宅还是以中小户型为主，并不适于大家庭生活，橘郡就是以这样的户型为主的。橘郡从1950年开始中发展，到1980年已经成为全美国房地产最贵的郡，首先它的土地符合全美有大幅增长空间的十大标准，是比较值钱的土地；其次，橘郡的建筑开发也是此项目成功的另一重要因素。在美国人眼里，橘郡是最有吸引力，最有投资价值的住宅区。她代表了美国住宅的最高水平和最高品质，是美国主流建筑品质和风格的体现。（2）橘郡的建筑风格橘郡的联体别墅FAMILY TOWNHOUSES的原版房型荣获美国14个州及环太平洋国家参选的GOLD NUGGET唯五全场金奖及美国MAME建筑大奖，以经济的土地使用，创造出多彩的户型与地道的纯别墅享受。橘郡建设的演变体现出一种对高层次居住需求的敏锐洞察力和对各类型建筑优点的融会贯通，其国际性、先进性和人性化在此可窥见一斑。橘郡的房屋根据屋顶可分为平顶和斜顶两种，都很流行。平顶的房屋被称为“美国国际风格”，以区别于以前曾见于工业和办公建筑中的国际风格。由于橘郡山地、海景、悬崖等地势异常丰富，所以很多特殊的当代风格住宅可以在这里找到。新折衷主义体现出一种对西班牙殖民地时期风格的建筑在形状和细节上的回归，但是保留了三车位车库、秘密性侧面进式入口门廊、多天窗、玻璃墙等现代特征。精选法式、意大利式、英格兰乡村式等多款立面造型，丰富的坡屋顶与不同的色彩，真正实现了家居个性化。（3）橘郡的社区文化及配套设施橘郡还建有艺术中心，各种博物馆、展鉴馆、艺术馆。一流芭蕾舞、交响乐、歌剧与油画展定期举办，一年四季始终散发着强烈的文化气息和艺术魅力，吸引全美的艺术家和艺术爱好者，以及来自世界各地的艺术工作者，使橘郡从骨子里透出一股高雅的风范。2、引入橘郡的全新住宅模式南加州的ORANGECOUNTY又是80年代以来美国住宅最具有代表性的高尚生活区，与当今众所周知的比弗利山（BEVERYHILLS）齐名。为了追求这种全新的自由、自我的美式生活，体现住宅与生活的最大化默契，因此橘郡的母亲--中洋创业，将ORANGECOUNTY选择为孕育[北京橘郡]品牌与生活的策源地。橘郡项目的引进实际上是一种生活方式的引进，是对我们所习惯的从单纯的居住到享受生活的一种新高。三、市场定位策略1、消费群定位“中产阶级的上层”据该项目的有关人士介绍：以在国外留学、近期回国的居多，占客户的30％以上，其次，是文化工作者，如作家、画家、记者等职业群体，占２０％，还有就是原来就住在郊区别834墅，现在开始“升级换代”的客户。有些人有过三次或四次置业经历。也就是说，这是一个接受了良好教育，思想前卫，有较高经济实力的群体，他们是社会典型的“中产阶级的上层”。2、市场定位“原版美式高尚社区”橘郡——从小区规划、景观设计、户型设计以及配套设施的设计包括小区名称都完完全全是“美国制造”，是由美国人设计并完整体现了美国生活模式与生活理想的社区，[橘郡]带来了加州ORANGECOUNTY高尚住宅聚集区的新鲜生活气息和奔放的生命活力。四、总体开发规划1、橘郡项目的总体规划橘郡项目的总体开发方案包括9个住宅组团和一个社区服务组团。项目分两期开发，其中第一期占地约10hm2，总建筑面积51000m2。一期工程中开发的元素包括2-Pac单体住宅、FamilyTownhomes，以及豪华单体住宅。每个组团可建建筑的总容积和可用的占地面积以修改后的方案为准。社区服务组团将包括一个杂货店，零售以及娱乐设施。考虑到积极的生活方式，整个橘郡项目中规划了数处散步及跑步道。这些小道贯穿每个组团，沿温渝河岸，并连接至包括多处休闲娱乐设施的空地。橘郡总体规划方案中融合了一个整合的设计程序，包括多项元素。设计的重点为在保证每一组团的私密性和一致性的同时，营造出小区的安全、舒适的环境。通过机动车道及人行道将各个组团联系起业。这些元素对整个项目的成功是至关重要的。8352、橘郡的组团分区规划（1）组团1由60户FamilyTownhouse组成，面积由144~195m2不等。在这个组团内，将设置一个16m×16m的变电站和泵站。这些设施将被规划在微型公园内。1个组团还包括一个hobbygarden，儿童乐园以及节目装饰墙等体等休闲娱乐设施。（2）组团2至56户FamilyTownhouse组成，组团2的Townhouse与组团1的Townhouse相同。在此组团内有一条人行道将组团1和组团3将中央公园（北部）和（二期工程中的）组团10连接。此组团将设置一个微型公园，休闲娱乐设施包括：禽鸟园、日晷以及戏水池。（3）组团3包括10栋现存的二层单体住宅以及14栋2-Pac单体住宅。现存住宅将被改造，以与整个项目特点相一致。新的外立面设计包括英式乡村风格和法式乡村风格。拟采用的外部建筑材料包括水泥石膏、混凝土屋顶瓦，以及石材及砖衬贴面砖。另外，组团3将包括2-Pac单体住宅，共四种户型，面积由190~214m2（不含车库）。每个方案将包括三种前立面概念，均为英式乡村风格。外饰材料包括水泥石膏、混凝土屋顶瓦、石材及砖衬贴面砖。最后，组团3中将设置一个寻访处。所有用于参观及销售的样板间均位于此处。在组团3的空地处将设置一个微型公园。（4）组团4为社区服务组团。在零售组团总面积预计为8000m2。此组团为法式乡村风格。此组团内设有水池、庭院、喷泉以及户外餐厅、咖啡厅的人行空间。娱乐设施包括健身房、室内泳池、室内及室外网球场及多功能设施。组团中的店铺包括杂货铺、家居用品店、各种零售及商业中心。其他娱乐设施包括小餐馆、咖啡店、运动酒吧。836组团4为社区及社区外的客人的焦点。（5）组团5包括29户2-Pac单体住宅。组团的街道景观中将包括停车带，以使客人能够泊车欣赏景色。在组团3中对2-Pac进行了描述。（6）组团6为单体面积较大的豪华单体住宅，它由11户豪华单体住宅组成，面积为360~560m2。这些住宅错落排列，街道景观及后立面富于变化。弯曲的小路使得在2-Pac的后面可以设计出创造性的园林景观。在此组团可以直接欣赏临河公园及温渝河的景色。此组团的建筑风格包括Tiscany（意大利乡村风格），古典的沿海风格。外饰材料包括水泥石膏、水泥板、混凝土屋顶瓦及石材/砖材贴面砖。（7）组团7包括42户2-Pac单体住宅。这些住宅的后面为弯曲的人行道，由东向西至中央公园的南侧。沿路的休闲娱乐设施包括休息区、矿泉和一个谜宫。在组团3中对2-Pac进行了描述。（8）组团7、8、9、10组团7、8、9、10为二期工程。二期工程计划共宽100套。目前，总体规划中将二期规划为10户2-Pac单体住宅有约92户Townhouse。五、建筑的设计1、橘郡的两种别墅选型橘郡位于北京市郊区，在郊区新建高档小区的定位应是以低层为主的院落式住宅，它具有城区住宅区所不具有的环境和空气。在橘郡项目中，两种别墅的选型充分考虑到了这种因素，townhouse（联体别墅）及2-Pac（2幢为一组的独立别墅）在美国的城郊被大量的使用。我国地少人密，虽然城郊土地转让费与美国相比是不贵的，但是建造费用及各项政府收费是很高的（与我国的收入相比），因此占地很大的豪宅也是不适合大量建造的。所以就认为既独门独院，又占地不大的住宅是很适合现在的国情的。（1）2-Pac型别墅橘郡2-Pac独立式别墅区出色的总体规划，成功入围美国GOLD NUGGET决定获得全场最高荣耀——设计师大奖。经过了全面最严格的审核，独立的气度与排列上的情趣，产生了丰富多变的生活场景，既有美式的开敝自由，又有欧洲的细腻情思。2-Pac形式独立住宅在通常人的眼里肯定会认为间距太近（只有3m），但经实地考察后发现，间距近是由2个方面决定的：A、在为侧立面的窗户只起通风作用，且不相对，因此距837独立式别墅S1外立面+平面图离越近越没有视线的干扰，相反如间距增加，反而会将对方一览无遗。B、在美国，人们只对前院（开敞）和后院（封闭）很重视，对于侧院则基本上不考虑。由此，2-PAC这种形式的独立私密性，此种形式在北京城郊的应用应该是可以成功的。并非只有超大的空间，才能称得上为别墅，橘郡独立式户型紧凑的平面布局，丰富的空间划分，提供给居住者多彩的生活方式：入口处外厅提供给短暂的停留的客人以宽敞的交往空间；相邻的内厅则完全提供家人并与开敞的橱房、餐厅空间贯通，给自家人以最大限度的活动空间。完全私密性的二层，突出的特点是主卧宽敞的卫生间布局及步入式更衣间，以及各卧室内暗藏的壁柜，以卧室内干净整洁，更无需多余的家具布置。838独立式别墅S1平面图839独立式别墅S2外立面+平面图840独立式别墅S2平面图841独立式别墅S3外立面+平面图842独立式别墅S3平面图843独立式别墅S4外立面+平面图844独立式别墅S4平面图845（2）TOWNHOUSE别墅橘郡原版联体别墅FAMILY TOWNHOUSES的原版房型荣获美国14个州及环太平洋国家参选的GOLD NUGGET唯五全场金奖及美国MAME建筑大奖，以经济的土地使用，创造出多多彩的户型与地道的纯别墅享受。北京的橘郡Townhouse采用的是意大利式样的建筑风格，12栋为一组，其中4栋与8栋之间分开，入口处为地面上一层，其余为地面上二层，地上面积从144~240m2不等。平面布局及立面形式极为自由，富于变化。每户的车库门与户门分两则设置，同时保证各户之间的干扰为最小，12户围合的空间尺度亲切宜人，创造出非常舒适的社区小环境。联体别墅1A外立面+平面图846联体别墅1A平面图847联体别墅2A外立面+平面图848联体别墅3外立面+平面图849联体别墅3平面图850联体别墅4外立面+平面图851联体别墅4平面图852联体别墅5外立面+平面图853联体别墅5平面图854六、橘郡美国住宅的结构模式及在国内的适应性改良1、美国橘郡的木结构模式在美国，木材被大量的应用于住宅的建设中，是由其地域特点所决定的。木材的好处非常多，诸如环保，易于进行大规模的工厂加工，施工简便，设计上有更多的灵活性。搞震性能好等等优点，最主要的是，木结构的别墅在国外运用较广泛还与美国的土地政策、社会环境及人们的生活习惯有关。2、原版木结构在国内的不适应性原版的木结构在引进国内市场时表现出多方面的不适应性。我们对其多方面的原因对比如下：（1）对于消费者来说最关心的是耐久性，保温、隔热、隔音、防火等硬指标，下面就这几个方面分别比较一下耐久性相对混凝土结构而言，木结构的维护费用高的惊人，在我国你会买的起，用不起，现在盖房时用进口木材，批量进口，厂家当然会给很便宜的价钱，但当大修或小修时，再进口木材时，价钱就不好说了。保温、隔热、隔音：在同样厚度下，木材的隔热值比其他常用的建材要高，但要注意，如果将木结构外墙做的和砖墙一样厚，造价将是不菲的。在现在的常规做法下，木结构房屋的隔热性很得怀疑。通常情况下，木结构房屋内室外温度差异不大。所以在在寒冷的冬季，
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