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浦东高行项目市场定位及产品建议报告2010.02Shanghai第一部分市场篇一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研六、地块分析七、项目定位四、区域市场特征分析城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结上海——长三角经济圈龙头城市2009年提出“国际金融中心”、“国际航运中心”两大建设目标GDP（万亿）占全国比重经济增长率长三角6.5520%11%珠三角2.979.1%12.5%京津冀2.989.1%11.9%到2020年，基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心到2020年，基本建成航运资源高度集聚、航运服务功能健全、航运市场环境优良、现代物流服务高效，具有全球航运资源配置能力的国际航运中心2008年，长三角实现GDP6.55亿元占全国比重20%，明显领先于其它经济圈。作为长三角龙头城市、两大国际中心建设城市，必然吸引各类人才流入，从而为房地产市场发展奠定坚实需求基础。城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结【城市GDP】•08年上海实现GDP14901亿元，在内地一线城市中名列第一。•08年常住人口1888万人，也是内地人口规模最大城市。上海与其它一线城市GDP总量（亿元）1369810488780682150200040006000800010000120001400016000上海北京深圳广州上海与其它一线城市常住人口（万人）18881695129610180400800120016002000上海北京深圳广州从城市综合实力看上海，是无可争议的内地“第一城市”城市地位城市经济居民收入行业发展【城市人口】主要一线城市人口及经济总量对比城市总结主要一线城市GDP、人均收入对比08年上海实现人均GDP73124元，在一线城市中处于中等。低于经济特区深圳、以及省会广州。08年上海人均可支配收入26690元，次于深圳。从经济发展水平看，“第一城市”价值还待挖掘，同时也说明未来发展空间较大上海与其它一线城市人均GDP（元）73124630298981481233020000400006000080000100000上海北京深圳广州上海与其它一线城市人均可支配收入（元）2669024725292002531710000140001800022000260003000034000上海北京深圳广州城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结住房消费上海城镇居民住房消费支出比例（%）14.515.215.916.610.510.29.715.48.50.02.04.06.08.010.012.014.016.018.0200020012002200320042005200620072008上海市区人均居住面积（平米）11.812.513.113.814.815.516.016.516.98.010.012.014.016.018.0200020012002200320042005200620072008从住房消费支出看，虽然支出比例有所起伏，但总体在一定范围波动。而从城市人居居住面积看，08年实现人均居住面积16.9平米，较全国平均水平居住面积28平米有较大差距。由此可见，居民对居住的改善需求基础较强，房地产市场长期发展空间仍然广阔。城市地位城市经济居民收入行业发展住房面积城市总结城市经济城市发展VS房地产市场城市地位居民收入居住现状行业发展1、房地产市场长期发展空间大。2、中端市场的需求基础不断提升。3、城市中心范围逐步扩大。城市地位城市经济居民收入城市总结行业发展城市发展格局随着城市不断发展，上海中心城区概念不断外延，外环线以内将逐步成为大中心城区。外环线中环线内环线中心城区项目位置居住需求强烈土地资源稀缺城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结宏观市场对项目影响1、房地产市场的长期发展空间广阔，为项目的操作奠定了良好的行业发展基础。2、城市功能定位的明确与提升，更多人才的流入，为丰富房地产市场的需求结构奠定坚实基础。这对本项目定位也有借鉴依据。3、中心城区概念不断扩大，项目所处地段成为次中心板块，区域形象提升，也能吸引多种层次客户关注。从宏观市场总体看，项目面临市场机遇以及市场选择机会较多。城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研六、地块分析七、项目定位四、区域市场特征分析土地市场政策面商品房成交趋势研判上海商品房土地成交面积/建筑面积（平米）02000000400000060000008000000100000001200000014000000土地面积33035926430565736519740731037240553建筑面积5410118106018171141994566912031170436105年06年07年08年09年土地平均楼面价格分析（元/平米）302920017573403842220200040006000800005年06年07年08年09年成交量：土地市场在经历08年供应与成交下降后，09年重新放量。这一方面是市场火热导致对土地需求增加，同时，政府也加快了推地速度成交价格：09年，是地王频出的年份，成交土地的楼面价格也大幅飙升。（1）供应增加有助于改变市场供求失衡，回归理性发展。（2）地价突增，也为未来房价提供坚实的支撑基础，同时进一步增加房价泡沫。土地市场政策面二级市场趋势研判中央政策收紧逐步展开上调金融机构人民币存款准备金率商品房转让环节营业税规定六次加息五次降息2007年2008年2009年保持宽松货币及税收政策2007年金融手段税收手段减免契税，营业税，降低转让年限2009年其他手段国四条二手房转让营业税年限恢复国11条2010年政策走势：2007年为防止经济过热为紧缩型政策。2008年上半年继续保持紧缩政策，年底经济危机影响下出台一系列的救市政策。2009年全年继续保持08年的经济政策，但对房地产却转方向，从国四条到国11条，2010年房地产业再次进入宏观调控周期。土地市场政策面二级市场趋势研判地方政策主要是抑制房价过快增长契税首套房上海政策买方市场卖方市场二套房改善型投机性抑制需求营业税所得税2到5年2到5年加倍调节分析：从投资投机到自住，房地产需求将全面受到抑制，市场成交将会大幅下降，上海的调控力度必定成为全国的表率（历史上“上海感冒、全国吃药”），对2010年的上海房地产市场不能过于乐观。土地市场政策面二级市场趋势研判政策对2010年影响2010年第一季度：由于12月的政策末班车使需求“透支”，1月份“国11条”的政策出台，以及春节淡季，市场观望会增加，销售量将回落；同时，开发商的“不差钱”状态亦使价格坚挺，市场呈现“量跌价平”的现象。2010年第二季度：政策效应的消化以及按照市场传统规律第二季度市场放量，成交相应回暖，但价格因第一季度政策调控影响，价格继续持平，“量升价平”。2010年第三季度：如果宏观经济上升快速，可能会加息。（1）若楼市在二季度只是出现“规律性回暖”，那么在加息背景下，市场将呈现“量平价升”的态势。（2）若楼市在二季度出现快速回暖迹象，政策力度将会加大，楼市将会快速降温，市场呈现“量跌价平”的现象。2010年第四季度：由于第四季度考虑到回笼资金因素，市场会出现“促销现象”，呈现“量升价降”的态势。土地市场政策面二级市场趋势研判上海商品住宅成交均价（元/平米）89251074011987166306000800010000120001400016000180002006四季度2007四季度2008四季度2009四季度上海商品住宅供求关系（平方米）0400000080000001200000016000000200000000.000.200.400.600.801.001.201.401.60预售面积16427008.7212863718.0710296147.5511450842.73成交面积13,947,98417,509,3497,444,14314,672,032供求比1.180.731.380.782006200720082009商品住宅近年走势供需平衡线土地市场政策面二级市场趋势研判•上海近年总体商品住宅供需结构，呈现“波浪形”结构，松一年紧一年，且受政策影响显著•价格在07年后涨幅显著，短期价格升幅积累一定泡沫。“泡沫化”特征促使中央改变政策，要求稳定房价，其中保证商品房供给，可能是2010年供求关系再度转换，形成供大于求土地市场政策面二级市场趋势研判•降低存贷款金融利率•减免税费、降低房贷首付•个人住房贷款利率优惠下浮30％•最低首付款比例调整为20％•加大保障性住房建设力度•进一步鼓励普通商品住房消费•支持房地产开发企业积极应对市场变化•下调资本金比例•逐步控制二套房贷优惠利率•营业税征免时限由2年恢复到5年•增加普通商品房供给•抑制投机•上调存款准备金率•二套放贷首付4成•增加普通住宅用地供给•实行差别化税收信贷政策•解决中低收入群体住房降低利率刺激消费先行宽松逐步从紧增大供应抑制投机政策转向显著，但主要针对“泡沫”“投机”的关注与打压增加供给，为了满足普通自住者的需求08年09年2010年一级市场二级市场政策面现状趋势可能增加商品房供应09年供不应求局面可能在2010年逆转投资需求退潮房价适度理性回归土地供应放量地王现象频出周期波动显著价格升幅较大增加普通房供应抑制投资需求土地市场政策面二级市场趋势研判不论从一级市场放量、二级市场周期波动、还是政策面转向看，2010步入调整的趋势不可避免。适当加快房源上市步伐，可能是目前房企正确的选择。一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研六、地块分析七、项目定位四、区域市场特征分析区域规划区域土地市场区域成交区域发展趋势浦东四大新市镇之一浦东唯一外环内的新市镇规划规模14.05平方公里RTKL规划设计城市绿舟，浦东的国际生态港创意性城市副中心宜居宜业的复合型城市生态型国际化社区高桥镇整体规划整个新市镇区域将构建“一心、两轴、八片”的格局。“一心”是指新市镇的中心，即洲海路、张杨北路交叉口附近及张杨北路东侧楔形绿地内的公共中心，包括行政办公、商务商业活动、文化娱乐、社会教育等多种功能；“两轴”中的洲海路轴线定位为商务发展轴线，是新市镇未来的产业脊梁，而定位为生活轴线的张杨北路，穿越和连接了自南向北几个居住区以及新市镇公共中心；“八片”则包括高桥集镇C区、原外高桥经济园区、新市镇中心居住片区以及东沟楔形绿地等。超前沿的国际规划区域规划区域土地区域成交趋势总结森兰·外高桥规划森兰·外高桥项目南至赵家沟，北至航津路，东至杨高北路，西至张杨北路，总占地面积5.74平方公里，分为商业区和居住区两大组团。森兰商业区规划建筑面积52万平方米，分为时尚主题商业、五星级生态酒店、服务式公寓、总部办公基地和中西荟萃的环湖餐饮娱乐等。此外，140万平方米的体育公园为森兰商业区带来了活力与动感。森兰居住区规划建筑面积约100万平方米，以低密度公寓和别墅为主，拥有生态湿地和水景，以及国际学校、餐饮、医疗等配套资源，体育运动场馆的配套标准也是难以一见的顶级标准。区域规划区域土地区域成交趋势总结商业商务区体育园林区国际居住区森兰居住区作为中外环仅存的大型生态居住社区净地，有望晋升成为继古北、碧云、联洋之后的上海第四大高尚国际社区。历年区域土地供应量区域规划区域土地区域成交趋势总结06-09年浦东商品住宅土地供应成交0100000200000300000400000500000600000土地面积316126.1113824.6238533.4123442.8建筑面积517225.4141700.1375207.5185164.206年07年08年09年从总体土地供应趋势可以明显看出，整个浦东区域的住宅土地供应处于萎缩阶段，这也间接导致了产品价格的不断提升。区域规划区域土地区域成交趋势总结06-09年浦东新区公寓供求
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